Prawa osób wywłaszczanych: odszkodowanie lub nieruchomość zamienna

Budowa wyczekiwanej drogi może dla niektórych oznaczać przymusową przeprowadzkę. Poniżej przedstawiamy zasady wywłaszczania w trybie zwykłym.

Właściciel lub użytkownik wieczysty wywłaszczanej nieruchomości powinien w aktywny sposób uczestniczyć w każdym etapie wywłaszczenia, aby właściwie zabezpieczyć i chronić swoje prawa. W przeciwnym wypadku nie będzie miał wpływu na przebieg postępowania, co w najgorszym razie może prowadzić do utraty prawa własności bądź użytkowania wieczystego w zamian za nieekwiwalentne i niezgodne z jego oczekiwaniami odszkodowanie.

Kto i kiedy może wywłaszczać

W przypadku gdy nieruchomość położona jest na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne lub została w stosunku do niej wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, istnieje podstawa prawna do wywłaszczenia tej nieruchomości, to jest do pozbawienia albo ograniczenia prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości, na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli w trybie zwykłym.

Wywłaszczenie nieruchomości może być jednak dokonane tylko wtedy, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo tylko jej część niezbędna do realizacji inwestycji celu publicznego.

Najpierw rokowania...

Wszczęcie zwykłego postępowania wywłaszczeniowego powinno być koniecznie poprzedzone rokowaniami w sprawie nabycia nieruchomości w drodze umowy. Mają one na celu, po pierwsze, skłonienie właściciela lub użytkownika (albo osoby, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości), by sprzedał swoje prawo do nieruchomości, która ma być wywłaszczana. Po drugie, uzgodnienie postanowień tej umowy, w szczególności oczywiście ceny. W trakcie prowadzenia rokowań może być również zaoferowana nieruchomość zamienna.

Rokowania prowadzi starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. W przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek gminy prowadzi je jej organ wykonawczy. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 sierpnia 2005 r. (sygn. akt 1843/04) uznał, iż art. 114 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawiera możliwości przekazania uprawnień do przeprowadzania rokowań o nabycie w drodze umowy praw do nieruchomości innym podmiotom niż wskazane w treści przepisu, zwłaszcza spółce akcyjnej. Ustawa nie wskazuje, jak długo mają trwać rokowania. Zależy to od strony wywłaszczającej, która nie może ich pominąć. Nie mogą jednak trwać w nieskończoność. Jeżeli strony nie mogą dojść do kompromisu, organ kończy rokowania, przedstawiając projekt umowy. Inaczej jest w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, gdy nie ma podmiotu, z którym organ mógłby prowadzić rokowania. W takiej sytuacji starosta podaje informację o zamiarze wywłaszczenia danej nieruchomości do wiadomości publicznej w sposób zwyczajowo przewidziany w danej miejscowości oraz na stronach internetowych starostwa powiatowego, a także przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim.

Postępowanie wywłaszczeniowe może być wszczęte dopiero po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu, licząc od dnia zakończenia rokowań, i przedstawieniu stronie projektu umowy lub ogłoszenia zamiaru wywłaszczenia.

...potem decyzja...

Po wszczęciu zwykłego postępowania wywłaszczeniowego starosta przeprowadza rozprawę administracyjną (w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym jej nie przeprowadza). Nie stosuje się do niej przepisów o ugodzie administracyjnej.

W wyniku przeprowadzonego postępowania zostaje wydana decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości, w której między innymi ustala się wysokość odszkodowania. W treści decyzji nie wskazuje się terminu, w jakim powinna zostać wydana nieruchomość, gdyż stronie przysługuje jeszcze od niej odwołanie, co oznacza, że decyzja nie jest ostateczna.

Prawo własności przechodzi na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości staje się ostateczna. Ustawodawca przewidział jednak wyjątek od tej zasady. Starosta może bowiem na podstawie art. 122 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 108 k.p.a. udzielić podmiotowi, który będzie realizował cel publiczny, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, jeżeli zwłoka w jej zajęciu uniemożliwiałaby realizację celu publicznego, na który nieruchomość została wywłaszczona. Starosta może nadać takiej decyzji rygor natychmiastowej wykonalności.

...i odszkodowanie

Dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu z tytułu wywłaszczenia nieruchomości przysługuje prawo do odszkodowania odpowiadającego wartości utraconych praw.

Ustala je starosta w wydanej decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu na podstawie operatu szacunkowego, który sporządza rzeczoznawca majątkowy, według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania tej decyzji. Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności rodzaj tej nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan oraz aktualne ceny w obrocie nieruchomościami.

Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeśli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. W przeciwnym wypadku, określając wartość rynkową, bierze się pod uwagę sposób użytkowania wynikający z nowego przeznaczenia (na przykład, gdy wywłaszczeniu podlegają działki rolne, które były użytkowane zgodnie z ich przeznaczeniem, a w planie zagospodarowania przestrzennego w gminie zostają przeznaczone pod zabudowę, to wartość prawa własności znacznie wzrasta).

Odszkodowanie może zostać wypłacone w gotówce. Druga możliwość to otrzymanie nieruchomości zamiennej z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na jego rzecz, lub z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, jeśli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki. Ewentualną różnicę pomiędzy wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną.

Zapłata odszkodowania w gotówce następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. Przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby, której zostało przyznane odszkodowanie, następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Uwaga. 7 stycznia 2010 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która wprowadza m.in. przepisy usprawniające procedurę wywłaszczeń nieruchomości, likwidując główne przeszkody będące przyczyną opóźnień w realizacji celów publicznych, w szczególności inwestycji liniowych. Proponowane rozwiązania mają znacząco przyspieszyć pozyskiwanie nieruchomości pod realizację celów publicznych, gdyż starosta będzie miał obowiązek rozpoczęcia postępowania o wywłaszczenie po upływie dwóch miesięcy do zawarcia umowy o nabycie praw do nieruchomości. Dotychczasowa fakultatywność wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego powodowała bowiem w praktyce opóźnienia w realizacji celów publicznych.

Przyśpieszeniu pozyskiwania nieruchomości pod inwestycje celu publicznego służyć ma również przewidziany w omawianych przepisach obowiązek nadania przez starostę rygoru natychmiastowej wykonalności w odniesieniu do decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości.(Ministerstwo Infrastruktury)