Kłopoty z najemcą

Relacja inwestor - najemca różnie się układa. Warto wiedzieć, po czyjej stronie stoi prawo. Radzimy, jak poradzić sobie z nieuczciwym lokatorem.

Nielegalne biuro zamiast mieszkania

Wynająłem dwupokojowy lokal. Zgodziłem się na drobne przeróbki, np. zlikwidowanie drzwi z przedpokoju do pokoju i fragmentu ściany (chodziło o uzyskanie większej przestrzeni). Okazało się jednak, że lokator wyburzył ścianę między dwoma pokojami i zrobił biuro!

Odpowiedź: Najemcy nie wolno bez zgody właściciela dokonywać w lokalu zmian sprzecznych z umową lub z jego przeznaczeniem. Jeśli nie było zgody na adaptację na biuro oraz na wyburzenie ścian między pokojami, najemca działał wbrew prawu. Można więc żądać przywrócenia lokalu do pierwotnego stanu lub zapłaty odszkodowania.

Kilku lokatorów zamiast jednego

Podpisałam umowę najmu z samotną osobą, ale teraz mieszka tam pięć osób, na dodatek urządzają po nocach głośne „imprezki”. Sąsiedzi się skarżą, a moje mieszkanie jest zdemolowane.

Odpowiedź: W takim przypadku można wypowiedzieć umowę najmu na miesiąc naprzód (art. 11 ustawy o ochronie lokatorów), bo najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu. Podobnie, jeżeli użytkuje lokal w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem lub naraża lokal na zniszczenia. Wypowiedzenie musi być poprzedzone upomnieniem. Jeśli nie poskutkuje, należy wręczyć (lub przesłać pocztą za potwierdzeniem odbioru) wypowiedzenie.

Rozwiązanie umowy przed czasem

Chciałabym wynająć małe mieszkanie po babci. Nie wiem jednak, jaką umowę powinnam spisać, by w razie konieczności móc ją rozwiązać i samej w nim zamieszkać?

Odpowiedź: Umowę najmu można zawrzeć na czas określony, np. na rok, po którym przestanie obowiązywać. Można w niej także wskazać okoliczności, w których najemca i wynajmujący mają prawo ją rozwiązać z zachowaniem okresu wypowiedzenia. W przypadku najmu na czas nieoznaczony, jeśli czynsz płatny jest miesięcznie, najem można wypowiedzieć na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Ta zasada dotyczy właściciela i lokatora.

Lokator nie zapłacił

Mój lokator uciekł, nie płacąc czynszu… … po prostu się wyprowadził, nie powiadamiając mnie o tym. Jest mi winien 3-miesięczny czynsz. Pozostawił również niezapłacone rachunki!

Odpowiedź: Należy wysłać na jego adres zameldowania wezwanie do zapłaty (do określonego dnia), pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu lokalu. Gdy termin minie, można ją wypowiedzieć. Wypowiedzenie należy wysłać pocztą – oba dokumenty listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Po skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu może pani dochodzić należnych pieniędzy w sądzie. Pozew sporządza się na formularzu sądowym dla postępowania uproszczonego.

Nieterminowe wnoszenie opłat

Co zrobić, jeśli najemca zalega z czynszem? Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu?

Odpowiedź: Umowę można wypowiedzieć, jeśli lokator zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za trzy pełne okresy płatności. Wcześniej trzeba najemcę uprzedzić o swoim zamiarze i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin uregulowania zaległości.