Jak można nabyć własność nieruchomości przez zasiedzenie?
Zasiedzenie to forma uzyskania własności nieruchomości po upływie określonego w przepisach czasu. Warto wiedzieć, jakie zasady wiążą się z uzyskaniem własności w tej formie.
Autor: thinkstockphotos.com
Upływ czasu wymagany do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia łączy się z jej posiadaniem w dobrej lub w złej wierze
Przedmiotem zasiedzenia może być tylko prawo własności i prawo użytkowania wieczystego. Możliwe jest uzyskanie prawa użytkowania wieczystego przez zasiedzenie, które biegnie przeciwko poprzedniemu użytkownikowi wieczystemu, ale dotyczy to tylko użytkowania wieczystego, które jest ustanowione na rzecz konkretnej osoby. Oznacza to, że nie jest możliwe zasiedzenie wieczystego użytkowania przez posiadacza nieruchomości, stanowiącej własność Skarbu Państwa albo samorządu. Możliwe jest również uzyskanie przez jednego lub niektórych współwłaścicieli, samodzielnie lub wspólnie części nieruchomości, która jest we współwłasności.
Nabycie własności przez zasiedzenie – jak to wygląda w małżeństwie?
W przypadku małżonków, którzy są objęci wspólnością majątkową, własność nieruchomości, która została nabyta przez jedno z nich w drodze zasiedzenia wejdzie w skład majątkowej wspólności, jeżeli bieg terminu zasiedzenia skończy się w trakcie trwania tej wspólności.
Posiadać nieruchomość w celu jej zasiedzenia może także osoba małoletnia.
Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
Jakie przesłanki trzeba spełnić, aby pozyskać własność przez zasiedzenie?
Bieg zasiedzenia rozpoczyna się od chwili objęcia nieruchomości w posiadanie.
Aby zasiedzieć nieruchomość konieczne jest jej posiadanie, tak jak właściciel. Nie powoduje utraty stanu posiadania nieruchomości, przejściowa utrata władania nad nią, jednak pod warunkiem, że posiadanie nieruchomości zostanie przywrócone.
Samo władanie nieruchomością nie wystarcza, do nabycia własności w drodze zasiedzenia. Musi bowiem upłynąć określony w przepisach Kodeksu cywilnego czas, po którym to może nastąpić. Na upływ czasu, który jest potrzebny do zasiedzenia nie ma wpływu przyczyna, dla której właściciel nie dysponował swoją nieruchomością.
Jaki czas jest wymagany do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie?
Upływ czasu wymagany do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia łączy się z jej posiadaniem w dobrej lub w złej wierze. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu.
Jeżeli posiadacz danej nieruchomości uzyskał nad nią władanie w złej wierze, wówczas nabędzie własność nieruchomości po upływie 30 lat. Dla każdego ze wskazanych wyżej terminów decyduje chwila uzyskania posiadania, co oznacza w praktyce, że późniejsze okoliczności powodujące, że posiadacz stał się posiadaczem w złej wierze nie oznaczają przedłużenia czasu nabycia własności do 30 lat.
Dobra wola posiadacza – uzyskanie własności nieruchomości przez zasiedzenie
Dobra wiara posiadacza występuje wówczas, gdy ingerowanie w cudzą własność rozpoczęło się w takich okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza cudzego prawa. Domniemanie dobrej wiary można obalić dowodem, że posiadacz w chwili rozpoczęcia zasiedzenia wiedział lub przy zachowaniu należytej staranności, mógł się dowiedzieć o tym, że narusza swym zachowaniem prawo innej osoby. Takim dowodem może być stwierdzenie braku własnego tytułu posiadacza uprawniającego do wejścia na cudzy grunt, czy też korzystania z niego w określonym zakresie.
Natomiast posiadaczem w złej wierze jest ten, kto wie albo powinien wiedzieć, że prawo własności przysługuje nie jemu, a innej osobie.
Posiadanie poprzednika
Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Wskazane wyżej zasady mają zastosowanie także w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.
Przerwa biegu zasiedzenia
Bieg zasiedzenia może być także przerwany przez czynność właściciela, która zmierza bezpośrednio do przerwania posiadania - to znaczy jest akcją wymierzoną przeciwko posiadaczowi i zmierza do pozbawienia go posiadania przed sądem. Musi to być zatem pozew lub wniosek skierowany przeciwko posiadaczowi, na rzecz którego biegnie zasiedzenie, zmierzający bezpośrednio do pozbawienia go posiadania rzeczy i odzyskania przez właściciela władzy nad nieruchomością.
Przerwa biegu zasiedzenia następuje z chwilą wniesienia pozwu lub wniosku przez właściciela, które zmierzają do odzyskania praw do nieruchomości.
Może się zdarzyć, że nieruchomość jest w posiadaniu kilka osób.
W takiej sytuacji współposiadacze mają taką samą pozycję, a ich wzajemne działania nie mają wpływu na przerwę biegu zasiedzenia innych współposiadaczy.
Nabycia własności przez zasiedzenie
Konsekwencją nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie jest wygaśnięcie prawa dotychczasowego i nabycie prawa własności przez dotychczasowego posiadacza. Nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia następuje wraz z upływem ostatniego dnia przewidzianego w Kodeksie cywilnym okresu posiadania, czyli 20 lat lub 30 lat, w zależności od tego, czy jest to posiadanie w dobrej lub w złej wierze.
4.05.2015
