Jak bronić się przed egzekucją z nieruchomości? Co zrobić, żeby nie stracić domu?

Jeżeli nie płacisz podatków i nie spłacasz regularnie rat kredytu, możesz stracić dom lub mieszkanie. Podpowiadamy, jak uniknąć egzekucji z nieruchomości. Co zrobić, żeby komornik nie zajął domu?

Zanim ruszy procedura egzekucji

Upomnienie wzywające do zapłaty zaległości podatkowych

Naliczanie odsetek to nie jedyny skutek niepłacenia podatków na czas. Groźniejsze jest wszczęcie egzekucji administracyjnej, której celem jest przymusowe ściągnięcie od podatnika zaległych należności, w tym przez zlicytowanie należących do niego nieruchomości. Zanim jednak do tego dojdzie, podatnik ma szansę naprawić swój błąd. Możliwości jest kilka – może spłacić zaległość wraz z odsetkami, złożyć korektę zeznania lub wniosek o rozłożenie zaległości na raty, a nawet o jej umorzenie.

Etapem poprzedzającym wszczęcie egzekucji jest postępowanie upominawcze. Organ podatkowy ma obowiązek przesłać upomnienie wzywające do uiszczenia należności, a egzekucję może rozpocząć dopiero po upływie siedmiu dni od jego doręczenia. Jeśli nie zapłacisz podatku w tym terminie, zostanie wystawiony tak zwany tytuł wykonawczy.

Ponaglenie wzywające do spłaty rat kredytu

W sytuacji gdy raty kredytu nie są spłacane, bank najpierw wysyła kredytobiorcy ponaglenie wzywające do ich zapłaty. Z reguły następuje to, gdy nie wpłynęła druga rata z rzędu.

W piśmie możesz się spodziewać żądania uiszczenia zaległych rat w ciągu kilku-kilkunastu dni. Jeśli pozostawisz to pismo bez odpowiedzi, bank może wypowiedzieć umowę kredytu i doprowadzić do egzekucji długu z udziałem komornika. Warto więc rozpocząć rozmowy z bankiem, zanim rozpocznie on procedurę rozwiązania umowy. W negocjacjach z tą instytucją masz spory wachlarz możliwości – możesz na przykład zaproponować, że przez kilka miesięcy będziesz spłacać same odsetki, albo poprosić o wydłużenie spłaty, co spowoduje obniżenie rat miesięcznych. Najważniejsze jest, żeby wykazać się dobrą wolą i przedstawić plan wyjścia z sytuacji.

Dla banku egzekucja z nieruchomości jest zwykle ostatecznością, więc jest duża szansa, że przystanie na naszą propozycję. Co ważne, jeżeli bank zgodził się na realizację zaproponowanego przez nas programu naprawczego, nie ma prawa wypowiedzieć nam umowy kredytu z powodu utraty zdolności kredytowej, a tym samym wszcząć egzekucji. Jeżeli do takich uzgodnień nie dojdzie, bank wypowie ci umowę. Okres wypowiedzenia wynosi zazwyczaj 30 dni, a gdy po ich upływie nie zwrócisz całości salda kredytu wraz z należnymi odsetkami i innymi naliczonymi opłatami, kredytodawca wystawi tak zwany bankowy tytuł egzekucyjny.

Dowiedz się więcej: Egzekucja z nieruchomości - na czym polega i jak przebiega?

Zobacz galerię 1 zdjęcie

Autor: thinkstockphotos.com

Zanim dojdzie do przejęcia i licytacji nieruchomości masz szansę naprawić swój błąd. Możliwości jest kilka

Jak bronić się przed egzekucją po wszęciu postępowania

W trakcie egzekucji z nieruchomości możesz wnosić zarzuty w sprawie jej prowadzenia. Co prawda nie wstrzyma to automatycznie postępowania, ale w niektórych wypadkach organ egzekucyjny może wstrzymać pewne czynności egzekucyjne lub nawet całe postępowanie do czasu rozpatrzenia zarzutu.

Wniesienie zarzutu w sprawie prowadzenia egzekucji

Podstawą wniesienia zarzutu mogą być następujące argumenty:

• spłaciłeś należność wobec urzędu skarbowego albo banku (nawet w trakcie egzekucji);
• wierzyciel (urząd skarbowy lub bank) umorzył w całości albo w części dług;
• nastąpiło przedawnienie zobowiązania (warto pamiętać, że pięcioletni termin przedawnienia podatkowego biegnie od końca roku, w którym przypadał termin płatności, ale zajęcie nieruchomości przerywa bieg przedawnienia; zadłużenie kredytowe przedawnia się natomiast po trzech latach, licząc od terminu, w którym powinna nastąpić spłata);
• zobowiązanie wygasło albo w ogóle nie istniało;
• wierzyciel odroczył termin wykonania obowiązku;
• wierzyciel rozłożył spłatę należności na raty;
• egzekwowana należność jest niezgodna z treścią obowiązku wynikającego z decyzji lub postanowienia organu administracyjnego, orzeczenia sądowego albo bezpośrednio z przepisu prawa;
• nastąpił błąd co do osoby zobowiązanego (kto inny jest dłużnikiem);
• egzekucja administracyjna lub zastosowany środek egzekucyjny są niedopuszczalne (na przykład gdy organ nie uwzględnił spłaty długu);
• nie doręczono upomnienia/ wezwania przed wszczęciem egzekucji;
• zastosowany środek egzekucyjny jest zbyt uciążliwy (na przykład gdy wszczęto egzekucję z nieruchomości, chociaż wysokość długu tego nie uzasadnia);
• organ prowadzi egzekucję w sposób niewłaściwy, niezgodny z przepisami;
• tytuł wykonawczy nie spełnienia wymogów ustawowych.

Stanowisko wierzyciela

Zanim organ egzekucyjny rozpatrzy zgłoszone zarzuty (oprócz dotyczącego zastosowania zbyt uciążliwego środka egzekucyjnego), musi uzyskać stanowisko wierzyciela.

Jeżeli zarzut jest albo był przedmiotem rozpatrzenia w odrębnym postępowaniu administracyjnym, podatkowym lub sądowym albo kwestionujesz w całości lub w części wymagalność należności pieniężnej z uwagi na jej wysokość ustaloną w orzeczeniu, od którego przysługują środki zaskarżenia, wierzyciel wydaje postanowienie o niedopuszczalności zgłoszonego zarzutu. Na postanowienie wierzyciela przysługuje zażalenie.

Jeśli wierzyciel w ciągu 14 dni nie wyrazi stanowiska, organ egzekucyjny wyda postanowienie o zawieszeniu postępowania egzekucyjnego do czasu wydania postanowienia w sprawie zgłoszonych zarzutów.

Postanowienie w sprawie zgłoszonych zarzutów

Po otrzymaniu ostatecznego stanowiska wierzyciela lub postanowienia o niedopuszczalności zgłoszonego zarzutu organ egzekucyjny wydaje postanowienie w sprawie zgłoszonych zarzutów. Jeżeli okażą się uzasadnione, umorzy postępowanie albo zastosuje mniej uciążliwy środek egzekucyjny.

Na to postanowienie też przysługuje – w terminie siedmiu dni od daty doręczenia – zażalenie, które powinno zostać rozpatrzone w ciągu 14 dni od doręczenia go organowi odwoławczemu (czyli dyrektorowi izby skarbowej albo prezesowi sądu wyższej instancji).

Skarga na czynności egzekucyjne lub na przewlekłość postępowania

Innym środkiem, który możesz wykorzystać przeciwko egzekucji, jest skarga na czynności egzekucyjne lub na przewlekłość postępowania.

Skargi należy wnosić za pośrednictwem organu egzekucyjnego, w ciągu 14 dni od dokonania zakwestionowanej czynności, a w przypadku skargi na przewlekłość postępowania – w jego trakcie.

Na postanowienie o oddaleniu skargi przysługuje ci zażalenie. Niestety, wniesienie skargi nie wstrzymuje – poza szczególnie uzasadnionymi przypadkami – postępowania egzekucyjnego.