Zmiana inwestora w trakcie budowy

Nabywca działki z rozpoczętą budową, jeśli chce ją kontynuować, musi wystąpić do urzędu o przeniesienie na siebie pozwolenia na budowę.

Polskie prawo przewiduje możliwość zmiany inwestora w trakcie wykonywania robót budowlanych objętych pozwoleniem na budowę. Kwestię tę reguluje art. 40 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym organ wydający pozwolenie na budowę jest obowiązany – za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana – do przeniesienia go na inny podmiot.

Uwaga! Prawo budowlane nie przewiduje przenoszenia zgłoszenia robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę.

Są jednak jeszcze dwa warunki, od których uzależniono możliwość przeniesienia pozwolenia na budowę. Podmiot, na rzecz którego ma być przeniesione, musi złożyć oświadczenie o:

• przyjęciu na siebie wszystkich warunków zawartych w przedmiotowej decyzji o pozwoleniu na budowę oraz
• posiadanym prawie do dysponowania na cele budowlane nieruchomością, której dotyczy pozwolenie na budowę. Drugie z tych oświadczeń musi być złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Na takich samych zasadach może być przeniesiona decyzja o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych – wydawana, gdy inwestorowi uchylono pozwolenie z uwagi na istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu lub w razie prowadzenia budowy bez pozwolenia (jeśli inwestor dopełni wymaganych prawem formalności).

Uwaga! Organ, który wydał pozwolenie na budowę (starosta lub prezydent miasta powiatowego) lub pozwolenie na wznowienie robót (powiatowy inspektor nadzoru budowlanego), nie może odmówić jego przeniesienia, jeżeli zostaną spełnione wymagania określone w art. 40 Prawa budowlanego. Przepis ten wskazuje wyraźnie, że organ ma obowiązek przenieść pozwolenie na budowę.

Jak przenieść pozwolenie
Decyzja o przeniesieniu pozwolenia może być wydana na żądanie dotychczasowego inwestora bądź osoby zamierzającej we własnym imieniu realizować wcześniej wydane pozwolenie na budowę (tak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 6 grudnia 2001 r., sygnatura akt II SA/Kr 76/98). Wniosek składa się do organu administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał to pozwolenie (starosty lub prezydenta miasta powiatowego). Należy do niego dołączyć:

• pisemną zgodę poprzedniego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana, na przeniesienie pozwolenia na budowę na nowego inwestora (zazwyczaj oświadczenie w tym zakresie zamieszcza się w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości);
• oświadczenie nowego inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane złożone w trybie art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane;
• oświadczenie nowego inwestora o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w przenoszonej decyzji o pozwoleniu na budowę;
• dziennik budowy – jeśli roboty budowlane zostały rozpoczęte i minęły ponad dwa lata od wydania pozwolenia na budowę. Do wniosku możemy dołączyć kopię dziennika budowy poświadczoną jako zgodną z oryginałem (wskazaną kopię możemy wykonać u notariusza) lub przedstawić jedynie do wglądu oryginał dziennika;
• inne dokumenty, na przykład odpis z Krajowego Rejestru Sądowego osoby prawnej wpisanej do rejestru przedsiębiorców lub pełnomocnictwo, gdy wniosek składa pełnomocnik.

Jeżeli chce się przenieść decyzję o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, wniosek wraz z wymienionymi załącznikami składa się w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Wzory wniosku oraz oświadczeń są zwykle dostępne na stronach internetowych właściwych organów i w siedzibach urzędów.

Kiedy to możliwe
Pozwolenie na budowę może być przeniesione od momentu wydania decyzji, nawet jeśli roboty budowlane nie zostały rozpoczęte, aż do chwili zakończenia prac. Nie może to jednak nastąpić po wygaśnięciu decyzji o pozwoleniu na budowę. Trzeba bowiem pamiętać, że – jak wynika z art. 37 ust. 1 ustawy Prawo budowlane – pozwolenie na budowę wygasa w sytuacji, gdy inwestor nie rozpoczął budowy przed upływem trzech lat od dnia, w którym pozwolenie na budowę stało się ostateczne, lub też gdy budowa została przerwana na okres dłuższy niż trzy lata.

Aby stwierdzić, czy nie doszło do wygaśnięcia pozwolenia, organy administracji architektoniczno-budowlanej wymagają dołączenia do wniosku dziennika budowy. Wpisy w dzienniku wskazują bowiem na termin rozpoczęcia budowy oraz ewentualne przerwy w budowie.

Kto jest stroną postępowania
Przepis art. 40 Prawa budowlanego ogranicza krąg osób uprawnionych do udziału w postępowaniu o przeniesienie pozwolenia na budowę. Stronami w takim postępowaniu mogą być bowiem jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie pozwolenia na budowę (wznowienie robót). Jest to zatem lex specialis w stosunku do art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego określającego, kto jest stroną postępowania administracyjnego.

Ponieważ zmiana inwestora w trybie art. 40 nie prowadzi do ponownej oceny bądź podważenia pozwolenia na budowę, nie narusza tym samym chronionych prawem interesów właścicieli działek sąsiednich (między innymi wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 marca 1999 r., sygnatura akt IV SA 1053/97).

Podstawa prawna:

• ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
• rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (DzU nr 120, poz. 1127, zmiana DzU z 2004 r. nr 242, poz. 2421)