Dla posiadacza - jak potwierdzić zasiedzenie służebności. Dla właściciela - jak do tego nie dopuścić

Jeżeli strony nie mogą dojść do porozumienia w sprawie ustanowienia służebności, to zarówno posiadacz służebności, jak i właściciel obciążonej nieruchomości mogą dochodzić swoich praw w sądzie. Posiadacz musi wówczas potwierdzić, że doszło do zasiedzenia służebności. Właściciel może starać się do tego nie dopuścić i bronić przed zasiedzeniem. Jak mają to zrobić?

Jak posiadacz ma potwierdzić zasiedzenie służebności:

Złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia służebności

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia służebności trzeba złożyć do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

We wniosku należy:

• precyzyjnie opisać sposób wykonywania służebności i oznaczyć ją na mapie;
• wskazać wszystkich właścicieli nieruchomości, przez które przebiega służebność;
• wskazać, na czym polega trwałe i widoczne urządzenie wykonane na cudzym gruncie i przez jaki czas z niego korzystano;
• przedstawić wszystkie dokumenty, które mogą stanowić dowód na to, że spełniono warunki konieczne do zasiedzenia.

Do wniosku trzeba dołączyć:

• odpis księgi wieczystej nieruchomości, przez którą przebiega służebność, lub inny dokument potwierdzający prawo własności, gdy nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej;
• odpis księgi wieczystej nieruchomości, na rzecz której ma być zasiedzona służebność, lub inny dokument potwierdzający prawo własności, gdy ta nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej (nie dotyczy przesyłu);
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów nieruchomości obciążonej.

Razem z wnioskiem trzeba wnieść opłatę w kwocie 200 zł. 

Zapłacić podatek

Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie zapłacić podatek. Jest to podatek od spadków i darowizn, a stawka wynosi 7% podstawy opodatkowania, czyli wartości rynkowej służebności po potrąceniu długów i ciężarów, na przykład kosztów postępowania sądowego i wartości poczynionych nakładów podczas biegu zasiedzenia (wartości wybudowanego trwałego i widocznego urządzenia).

Wartość rynkową służebności ustala się, mnożąc 4% wartości nieruchomości obciążonej przez:

• liczbę lat, jeśli służebność ustanowiono na czas określony;
• 10, jeżeli została ustanowiona na czas nieokreślony.

Jak właściciel ma się bronić przed zasiedzeniem służebności:

Wezwać do zawarcia umowy

Wezwać posiadacza nieruchomości lub przedsiębiorcę przesyłowego do zawarcia umowy o ustanowienie służebności lub udzielenia jednoznacznej odpowiedzi odmownej. Należy to uczynić, zanim miną terminy zasiedzenia (20 lat, gdy posiadacz/ przedsiębiorca jest w dobrej wierze, lub 30 lat, gdy posiadacz jest w złej wierze). 

Wystąpić do sądu o ustanowienie służebności za wynagrodzeniem

W razie odmowy ze strony posiadacza nieruchomości lub przedsiębiorstwa przesyłowego niezwłocznie wystąpić do sądu o ustanowienie służebności za wynagrodzeniem (na podstawie art. 3051-3054 Kodeksu cywilnego) oraz o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za dziesięć lat (na podstawie art. 455 Kodeksu cywilnego).

Złożyć wniosek o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne obciążenie nieruchomości

Do wniosku załącza się wszelkie dokumenty potwierdzające roszczenie, na przykład pisma wymieniane pomiędzy stronami podczas negocjacji czy opinię rzeczoznawcy majątkowego, jeśli została sporządzona. Opłata sądowa w sprawie o ustanowienie służebności wynosi 200 zł. Wniosek o wynagrodzenie za korzystanie ze służebności należy opłacić osobno, a opłata wynosi 5% wartości przedmiotu sporu (żądanej kwoty), jednak nie mniej niż 30 zł i nie więcej niż 100 000 zł.

Ustalenienie wysokości wynagrodzenie

Wysokość należnego właścicielowi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości ustala się na poziomie czynszu, który by mu faktycznie przypadł z tytułu dzierżawy tej części gruntu (wyrok SN z 15 września 2005 r., sygn. akt. II CK 61/05). Zasądzane kwoty wahają się zwykle od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych, zależnie od cen rynkowych obowiązujących w danym regionie. O ostatecznej wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości decyduje sąd. Dlatego warto złożyć pozew na stosunkowo niewielką kwotę i jednocześnie wnioskować o sporządzenie opinii przez biegłego sądowego (rzeczoznawcę majątkowego). Po uzyskaniu korzystnej opinii można będzie zwiększyć żądaną kwotę wynagrodzenia. Roszczenie o to wynagrodzenie przedawnia się z upływem dziesięciu lat.