Klauzule niedozwolone w umowie przedwstępnej i przyrzeczonej - jakie pułapki stosują deweloperzy?

Deweloperzy często zawierają w umowach niekorzystne zapisy tzw. niedozwolone klauzule umowne, które naruszają prawa klienta i zasadę równości stron. Dlatego przy zakupie mieszkania należy dokładnie sprawdzić treść umowy przedwstępnej a następnie przyrzeczonej (ostatecznej), aby w przyszłości uniknąć problemów. Sprawdź, jakie sztuczki stosują deweloperzy. Na jakie zapisy w umowach należy szczególnie uważać ?

Praktyki dewelopera niezgodne z prawem

W sprawie, rozpoznanej przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 17 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 125/13 małżonkowie złożyli do sądu pozew przeciwko deweloperowi o zapłatę 32 tys. zł. z ustawowymi odsetkami.

Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał za sprzeczne z prawem praktyki dewelopera, który w umowie przedwstępnej przewidział kary umowne dopiero jeżeli opóźnienie w oddaniu mieszkania wynosi 6 miesięcy oraz przewidział w umowie przyrzeczonej zapis o zrzeczeniu się wobec niego roszczeń pod groźbą rozwiązania umowy.

Zobacz także: Jakie informacje powinna zawierać umowa deweloperska

Zapisy w umowie przedwstępnej

7 marca 2007 r. strony zawarły umowę przedwstępną w formie pisemnej, w której deweloper zobowiązał się do wybudowania i – po ustanowieniu odrębnej własności – do sprzedania powodom (kupującym) mieszkania wraz z miejscem parkingowym oraz komórką lokatorską.

Harmonogram prac i sposób płatności

Strony uzgodniły, że mieszkanie zostanie wybudowane i udostępnione kupującym w terminie do 30 czerwca 2008 r., ustaliły także harmonogram płatności. Poszczególne wpłaty miały następować wraz z zakończeniem kolejnych etapów prac.

Niewywiązanie się z terminu zakończenia budowy i udostępnienia lokalu

W umowie uzgodniono, że jeżeli sprzedający przekroczy termin 30 czerwca 2008 r. o okres 6 miesięcy stronom przysługuje prawo rozwiązania umowy z wyjątkiem sytuacji, w których termin 30 czerwca 2008 r. może ulec przesunięciu w wyniku działania siły wyższej, decyzji administracyjnych, zmiany przepisów oraz innych niezależnych od sprzedającego przeszkód powodujących przesunięcie terminu rozpoczęcia bądź zakończenia budowy.

Umowa przewidywała, że jeżeli sprzedający nie wywiąże się z terminu 30 czerwca 2008 r. w oddaniu mieszkania klientowi i przekroczy ten termin o ponad 6 miesięcy zapłaci na rzecz kupującego karę umowną. Deweloper udostępnił kupującym mieszkanie dopiero 1 grudnia 2008 r., natomiast faktyczne wydanie lokalu kupującemu nastąpiło 16 lutego 2009 r.

Podpisanie umowy ostatecznej

25 czerwca 2009 r. strony podpisały umowę ostateczną (przyrzeczoną), w której deweloper zapisał, że jej podpisanie wyczerpuje wszystkie roszczenia kupujących wobec niego.

Zasądzenie kary umownej dla dewelopera

Sąd okręgowy zasądził od dewelopera na rzecz powodów karę umowną za opóźnienie wraz z odsetkami oraz koszty procesu.

Deweloper złożył apelację od wyroku sądu pierwszej instancji do sądu apelacyjnego. Zdaniem spółki umowę z klientami wykonano zgodnie z jej treścią i zgodnym zamiarem stron, tj. mieszkanie udostępniono w dopuszczalnym okresie wydłużenia realizacji inwestycji i wydano klientowi po zapłaceniu przez kupującego 100% ceny za lokal.

Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał apelację za bezzasadną i ją oddalił.

Niedozwolone klauzule umowne

W uzasadnieniu wyroku sąd pierwszej instancji podkreślił, że za nieuzgodnione indywidualnie uznaje się te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. Umowa ostateczna zawiera zapis, że strony podpisując ją są rozliczone ze wszystkich kosztów, który to zapis sąd uznał za niedozwoloną klauzulę umowną.

Za niedozwoloną klauzulę umowną sąd uznał również zapis umowy, który uzależniał obowiązek zapłaty kary umownej za nieterminowe spełnienie świadczenia przez pozwaną od przekroczenia terminu o 6 miesięcy, ograniczające górną wysokość tej kary. W ocenie sądu możliwość sześciomiesięcznego opóźnienia wyłączającego roszczenia z tytułu kary umownej narusza rażąco interesy konsumenta (ograniczając odpowiedzialność względem niego).

Postanowienia takie są niedozwolonymi klauzulami umownymi na podstawie art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego i są niewiążące dla konsumenta – stwierdził sąd. W myśl tego przepisu postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Brak możliwości negecjowania warunków umowy

Sąd stwierdził, że w sprawie sąd niższej instancji przesłuchał świadków, którzy opisali, że kiedy nie chcieli podpisać umowy przyrzeczonej ze zrzeczeniem się kary umownej pozwana spółka zasugerowała, że w razie braku podpisu rozwiąże umowę. Klienci interweniowali w spółce i powiedziano im, że istnieje możliwość podpisania umowy jedynie na warunkach narzuconych przez nią. Świadkowie odebrali takie działania jako szantaż, ale podpisywali umowy ostateczne z takimi zapisami, w obawie przed wypowiedzeniem umowy kredytowej przez banki.

Jeden ze świadków próbował zmienić niektóre zapisy obydwu umów, zawieranych z pozwaną spółką, ale spotkał się z odmową. Opóźnienie w wybudowaniu jego lokalu wynosiło już 11 miesięcy, zgłosił swoje roszczenia, a wówczas pozwany deweloper rozwiązał z nim umowę.

Sąd apelacyjny stwierdził, że w omawianej sprawie zarówno umowa przedwstępna, jak i przyrzeczona zawierały klauzule niedozwolone i powodowie nie mieli możliwości ich negocjowania.