Wuzetki po nowemu. Zmiany w sposobie ustalania decyzji o warunkach zabudowy
Jedną z ważnych zmian w przepisach dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego są nowe wymogi obowiązujące w chwili wydawania decyzji o warunkach zabudowy, tzw. wuzetek. Decyzja taka jest potrzebna, gdy dla terenu planowanej inwestycji nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jakie zmiany będą obowiązywać podczas wydawania wuzetek?
Spis treści
- Kiedy jest potrzebna wuzetka?
- Ku ładowi w przestrzeni
- Podstawa prawna
- Jakie zmiany w warunkach zabudowy 2024?
- Zmiany przy wydawaniu wuzetek
- Jak ustalać wymagania do warunków zabudowy
- Jak długo wuzetki będą ważne?
- Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy
Kiedy jest potrzebna wuzetka?
Jeśli chcemy budować się na działce znajdującej się na terenie, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest wcześniejsze uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy obejmującej zapisy, które będzie musiała spełniać planowana inwestycja. Decyzję o warunkach zabudowy dobrze jest uzyskać nawet przed kupnem działki, żeby uniknąć rozczarowań.
Ku ładowi w przestrzeni
W ostatnim czasie wprowadzono duże zmiany w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które mają na celu ochronę ładu w przestrzeni. Dotychczas decyzje o warunkach zabudowy, tak zwane wuzetki, miały być stosowane wyjątkowo, gdy nie ma planów zagospodarowania przestrzennego. Ponieważ wiele miast, miasteczek i wsi nie ma planów, powszechnie stosowano wuzetki, a te, niestety, bardzo często dość luźno nawiązywały do sąsiedniej zabudowy, co prowadziło często do chaosu zamiast ładu w przestrzeni. Sprzyjał temu fakt, że gminy miały opracowane studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które zastępowały nieuchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, ale przy wydawaniu wuzetek nie było obowiązku dostosowywania się do zapisów studium. Przed nami zmiany w ustalaniu zapisów decyzji o warunkach zabudowy.
Podstawa prawna
Ustawa z 7 lipca 2023 r. stanowiąca nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wprowadzająca zmiany w innych ustawach. Weszła w życie 24 września 2023 r., tekst jednolity ogłoszony 21 czerwca 2024 r., Dz.U. z 29 lipca 2024 r. poz. 1130). 25 lipca 2024 r. opublikowano rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Są to przepisy wykonawcze do wyżej wymienionej ustawy.
Jakie zmiany w warunkach zabudowy 2024?
Decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane na podstawie planów ogólnych, które zastąpią istniejące obecnie studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego i w momencie wydawania wuzetki dostosowanie się do jego zapisów będzie obowiązkowe. Gminy powinny uchwalić plany ogólne do 31 grudnia 2025 r. Studia uwarunkowań będą funkcjonować do momentu uchwalenia planu ogólnego.
Zmiany przy wydawaniu wuzetek
Jedną z najważniejszych zmian jest ograniczenie obszaru, na którym będzie można wydawać tak zwane wuzetki. Będą one wydawane tylko dla terenów położonych w ramach uzupełniania zabudowy. Obszary uzupełniania zabudowy zostaną wskazane w planach ogólnych gminy. Co ważne, gmina będzie mogła w ogóle nie wskazać w planie ogólnym obszarów pod uzupełnienie zabudowy.
Zmniejszony zostanie także obszar podlegający analizie planistycznej. Obszar analizowany wokół terenu, którego ma dotyczyć wuzetka, znajduje się w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m. Za front terenu rozumie się tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W obecnie obowiązujących przepisach nie ma górnej granicy odległości, więc analizie może być poddawany większy obszar. Nowe zasady będą obowiązywać, gdy gmina uchwali plan ogólny.
Jak ustalać wymagania do warunków zabudowy
W rozporządzeniu MRiT określono sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania:
- linii zabudowy;
- maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy;
- udziału powierzchni zabudowy;
- szerokości elewacji frontowej;
- wysokości zabudowy;
- geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych);
- minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej;
- minimalnej liczby miejsc do parkowania.
Na przykład, linię zabudowy ustala się jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy na działkach sąsiednich, a gdy jest w niej uskok, kontynuacja jest prowadzona według linii zabudowy budynku znajdującego się dalej od pasa drogowego. Maksymalną intensywność zabudowy oraz maksymalną nadziemną intensywność zabudowy, udział powierzchni zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej ustala się na podstawie średniego wskaźnika tych intensywności dla obszaru analizowanego. W niektórych przypadkach dopuszcza się tolerancję do 20%. Szerokość elewacji frontowej, wysokość zabudowy, geometrię dachu określa się w odniesieniu do istniejącej zabudowy. Dopuszcza się ustalenie innych poszczególnych wymagań, jeżeli wynika to z analizy określonego w przepisach obszaru.
Jak długo wuzetki będą ważne?
W tej chwili decyzja o warunkach zabudowy jest ważna bezterminowo. Wygasa w momencie uzyskania pozwolenia na budowę przez innego wnioskodawcę lub uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego, w którym są inne zapisy niż w wuzetce.
Od 1 stycznia 2026 r., czyli od momentu, kiedy wszystkie gminy powinny mieć uchwalone plany ogólne, ważność decyzji o warunkach zabudowy będzie wynosić 5 lat. Przepis ten nie dotyczy decyzji o warunkach zabudowy, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r.
Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy
Wuzetka wydana na określoną działkę może zostać przeniesiona na inną osobę. Na przykład właściciel sprzedaje grunt, na który ma wydaną wuzetkę, i przenosi ją na nabywcę. Warunkiem jest przejęcie wuzetki z akceptacją wszystkich zawartych w niej zapisów. Jeśli procedura zostanie przeprowadzona zgodnie z przepisami – prawidłowo złożony wniosek będzie zawierał wszystkie niezbędne załączniki – decyzja o przeniesieniu powinna zostać wydana.
W nowelizacji wprowadzono zmianę dotyczącą zabudowy zagrodowej. Wuzetka wydana odnośnie do takiej zabudowy może zostać przeniesiona na inną osobę, pod warunkiem że teren, którego dotyczy, będzie wchodził w skład gospodarstwa rolnego tej osoby, a powierzchnia jego gospodarstwa jest większa od średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w danej gminie.
Listen to "Murowane starcie" on Spreaker.
