VAT na prace budowlane. Kiedy 8%, a kiedy 23% VAT?

VAT dotyczy każdego, kto buduje dom lub remontuje mieszkanie, jest bowiem wliczony w cenę zakupu materiałów budowlanych oraz świadczonych usług. Kiedy stosuje się stawkę VAT 23%? A kiedy obniżoną - 8%.

Spis treści

1. Dwie stawki VAT na rynku: 8 i 23%
2. 8% VAT w społecznym programie mieszkaniowym
3. Roboty budowlane z materiałów wykonawcy
4. Ścisły związek obniżonej stawki z budynkiem
5. Jaki VAT dla prac poza budynkiem?
6. Jaki VAT na meble w zabudowie?
7. VAT 8% nie tylko dla konsumentów

Cena za towar - na przykład beton - zawiera w sobie kwotę VAT. O takiej cenie najczęściej mówi się „brutto”, co oznacza, że sprzedawca do ceny "netto" doliczył podatek od towarów i usług. Z punktu widzenia nabywcy ta kwota podatku nazywa się podatkiem naliczonym, a z punktu widzenia sprzedawcy – podatkiem należnym. Jest to jednak ta sama kwota.

Podobnie jest w przypadku usług. Ich cena najczęściej zawiera w sobie kwotę VAT, jednak wielu wykonawców robót budowlano-remontowych jest zwolnionych od tego podatku, w związku z tym ich usługi są tańsze. Warto ustalić przed zawarciem umowy, czy wybrany wykonawca dolicza VAT do ceny za swoje usługi. Koniecznie trzeba się także upewnić, jaką stosuje stawkę, ponieważ często zdarza się błędne stosowanie stawki 23% zamiast 8%.

Dwie stawki VAT na rynku: 8 i 23%

Stawka 23% pojawia się w przypadku:

• materiałów budowlanych i wyposażenia oraz
• robót budowlano-remontowych w lokalach i budynkach niemieszkalnych.

Natomiast obniżona do 8% stawka VAT występuje w budownictwie mieszkaniowym. Jest ona jednak limitowana powierzchnią użytkową danego lokalu (150 m²) albo domu jednorodzinnego (300 m²).

W przypadku robót budowlanych, wykończeniowych i remontowych prowadzonych w budynkach jednorodzinnych lub w lokalach mieszkalnych o powierzchni przekraczającej limity wykonawcy muszą wystawiać faktury z dwiema stawkami: 8% i 23%.

Niestety, nie można podzielić budynku (lokalu) na część ze stawką 8% i część ze stawką 23%, na przykład łazienkę uwzględnić w limicie (stawka 8%), a kotłownię poza limitem (stawka 23%). Każda kwota należna wykonawcy powinna zostać rozbita na dwie stawki, niezależnie od tego, gdzie prace są wykonywane.

Limitowanie stawki 8% nie dotyczy robót konserwacyjnych. Przez roboty konserwacyjne rozumie się prace inne niż remont, mające na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku lub jego części.

Uwaga! Jeżeli usługa konserwacji zostanie wykonana z zastosowaniem własnych materiałów wykonawcy, a ich wartość netto (wliczona do ceny netto za te prace konserwacyjne) przekroczy 50% ceny, to zastosowanie stawki 8% VAT będzie jednak limitowane powierzchnią budynku lub lokalu. Jednym słowem, jeśli w cenie usługi zawarta jest także cena za materiały wykorzystane w robotach konserwacyjnych, to istotne jest, jaki procent łącznej zapłaty za konserwację dotyczy materiałów użytych do jej wykonania. Chodzi tutaj o to, żeby pod usługą konserwacji ze stawką 8% VAT nie „przemycać” faktycznej sprzedaży materiałów budowlanych, których sprzedaż jest opodatkowana stawką 23% VAT. Co ciekawe, takiego zastrzeżenia nie ma ani przy pracach remontowych, ani przy wznoszeniu budynków z materiałów własnych wykonawcy.

8% VAT w społecznym programie mieszkaniowym

Budowa, przebudowa, remont, modernizacja oraz konserwacja obiektów budowlanych zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym podlegają opodatkowaniu stawką 8% VAT.

Do budownictwa objętego tym programem zalicza się m.in.:

• obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części (chodzi o budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11 oraz lokale mieszkalne w tych budynkach, z wyłączeniem lokali użytkowych) oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych (dział 12 PKOB) - z uwzględnieniem limitu powierzchni użytkowej;
• mikroinstalacje fotowoltaiczne o łącznej mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 50 kW, które są funkcjonalnie związane z powyższymi budynkami.

Limit powierzchni użytkowej, dla której stosuje się stawkę 8%, wynosi:

• 300 m² w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
• 150 m² w przypadku lokali mieszkalnych.

Przykład. Lokal mieszkalny ma powierzchnię 160 m², czyli udział procentowy limitowanej powierzchni w całkowitej powierzchni tego lokalu wynosi 93,75% (150/160 x 100%). Jeśli całkowity koszt remontu został wyceniony na 50 tys. zł netto, to stawkę 8% można zastosować dla kwoty 46 875 zł (50 000 x 93,75%), a stawkę 23% dla pozostałej kwoty 5125 zł.

Roboty budowlane z materiałów wykonawcy

Zarówno proces inwestycyjny, jak zwykła „wykończeniówka” wymagają podjęcia podstawowej decyzji: kto kupuje materiały niezbędne do wykonania prac.

Jeżeli umowa o roboty budowlane jest zawierana z jedną firmą na całość prac, inwestor na ogół zleca zakup tych materiałów wykonawcy. Możliwe są tutaj dwa warianty:

• wykonawca kupuje materiały we własnym imieniu, na własny rachunek i za własne pieniądze albo
• wykonawca kupuje je w imieniu inwestora i za powierzone środki.

Inwestorzy często decydują się też na samodzielne zakupy.

Obniżoną do 8% stawkę VAT stosuje się jedynie do usług (budowy, remontu) w budynkach i lokalach mieszkalnych o powierzchni nieprzekraczającej ustawowego limitu powierzchni. Natomiast materiały budowlane są zawsze obciążone stawką 23% VAT.

Jeżeli inwestor sam dokonuje zakupu, to kosztuje go to 15% więcej, niż gdyby zamówił usługę wraz z materiałami. Wykonawca doliczy bowiem jedynie 8% do ceny skalkulowanej za całość prac łącznie z materiałami, które nabył do wykonania zamówionej usługi. Działa tutaj mechanizm odliczenia VAT. Jeśli materiały kupuje wykonawca, to on ponosi ich koszt VAT (23%), ale może ten wydatek odliczyć od własnego podatku (8%), w efekcie obciążenie podatkowe u wykonawcy wynosi 0 zł, a nadwyżka w postaci 15% podatku naliczonego zostaje mu zwrócona przez urząd skarbowy. Dzięki temu rozwiązaniu inwestor zapłaci mniej za całość prac. Jak wyżej wspomniano, nie obowiązuje tutaj limit 50%, który dotyczy robót konserwacyjnych.

Oczywiście ten mechanizm ma sens wtedy, gdy inwestor nie może sam odliczyć podatku naliczonego przy zakupie materiałów budowlanych. Inwestor może bowiem samodzielnie rozliczać podatek naliczony za kupione przez niego materiały budowlane, jeśli będzie wykorzystywał lokal lub budynek do czynności opodatkowanych, tzn. sprzeda go albo wynajmie ze stawką VAT. Warto tu dodać, że są trzy warunki odliczenia VAT: kupione materiały albo usługi nie służą prywatnym celom, materiały lub usługi będą wykorzystane w działalności opodatkowanej VAT oraz nabywca zarejestruje się jako podatnik VAT czynny.

Metamorfoza domu kostki w Bydgoszczy

Zobacz galerię 21 zdjęć

Autor: Szymon Starnawski

Ścisły związek obniżonej stawki z budynkiem

Stawką 8% objęte są wszelkie prace w lokalach i budynkach mieszkalnych, niezależnie od tego, czy jest to dokończenie budowy (tak jak w wypadku mieszkań w stanie deweloperskim), czy chodzi o modernizację (dodanie nowych elementów), czy o remont (odtworzenie zniszczonych elementów).

Nadal jednak można natrafić na interpretacje i rozstrzygnięcia decyzyjne, w których organy podatkowe uznają, że stawkę 8% można zastosować wyłącznie wówczas, gdy efektem przeprowadzonych prac jest trwałe połączenie z konstrukcją obiektu. Praktycznym przykładem takich poglądów jest spór rozstrzygnięty przez NSA dotyczący montażu markizy (wyrok z 21.04.2022 r., I FSK 1262/20). Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że stawkę 8% można stosować jedynie wtedy, gdy dochodzi do budowy lub remontu budynku, tj. wtedy, gdy dodany element zostanie połączony z budynkiem w sposób trwały. A ponieważ markiza nie spełnia tych warunków, to należy ją zaliczyć do ruchomego wyposażenia budynku i jej montaż jest objęty stawką 23%. Sąd, uchylając interpretację, stwierdził, że trwałość połączenia markizy z budynkiem nie ma znaczenia, istotne jest natomiast, że markiza wpływa na izolację termiczną budynku.

Jaki VAT dla prac poza budynkiem?

Obniżona stawka podatku obejmuje jedynie roboty budowlane związane z samym budynkiem (lokalem) mieszkalnym o określonej powierzchni, nie obejmuje natomiast prac wykonywanych poza bryłą budynku, nawet jeśli są one ściśle związane z tym budynkiem.

Do budowy, przebudowy, remontu i konserwacji wszelkich budowli (na przykład przyłączy, oczyszczalni, urządzeń sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej, gazowej, drenażu odwodniającego grunt wokół budynku, szamba itp.) stosuje się stawkę 23%. Dotyczy to również usług brukarskich (podjazd, chodnik prowadzący do domu) oraz budowy ogrodzenia lub garażu wolno stojącego przy budynku mieszkalnym.

Wynika to z treści uchwały siedmiu sędziów NSA z 3.06.2013 r. (sygn. I FPS 7/12), w której uznano, że obniżona stawka VAT nie może mieć zastosowania do robót dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego wykonywanych poza bryłą takich obiektów. Poglądy wyrażone w tej uchwale nadal są aktualne i wiążą sądy we wszystkich podobnych sprawach.

Jaki VAT na meble w zabudowie?

Obniżona do 8% stawka VAT obejmuje remonty, modernizację oraz przebudowę lokali i budynków mieszkalnych.

Wykonanie mebli na wymiar konkretnego pomieszczenia (na przykład do kuchni, łazienki lub przedpokoju) w zasadzie trudno zakwalifikować do prac budowlano-remontowych. W związku z tym pojawiają się wątpliwości, czy takie meble powinny być sprzedawane ze stawką 8% (jak remont), czy ze stawką 23% (właściwą dla rzeczy ruchomych).

Sprawa była tak bardzo problematyczna, że NSA podjął uchwałę w składzie siedmiu sędziów (uchwała z 24.06.2013 r., I FPS 2/13), uznając w niej, że świadczenie kompleksowe polegające na zaprojektowaniu, dopasowaniu oraz montażu komponentów w sposób tworzący wraz z elementami konstrukcyjnymi obiektu budowlanego lub jego części trwałą zabudowę meblową - wykonywane w budownictwie objętym społecznym programem mieszkaniowym - jest objęte obniżoną stawką VAT. Chodziło o meble do zabudowy kuchennej, wnękowej, łazienkowej itp., przygotowane na konkretny wymiar i wbudowane w ścianę w sposób trwały. Nie są to bowiem meble wolno stojące.

Po tej uchwale Minister Finansów wydał 31 marca 2014 r. interpretację ogólną (nr PT10/033/5/133/WLI/14/RD 30577) w sprawie opodatkowania właściwą stawką VAT trwałej zabudowy meblowej, a w dniu 27 maja 2020 r. zmienił ją, wydając nową interpretację (o sygn. PT3.8101.2.2020). W tej pierwszej interpretacji uznano, że o trwałym charakterze połączenia zabudowy meblowej z elementami konstrukcyjnymi budynku (i stawce 8% VAT) można mówić wyłącznie wtedy, gdy zabudowa meblowa jest zamontowana w sposób ingerujący w substancję budynku i uniemożliwiający demontaż takiej zabudowy bez uszkodzenia jej komponentów lub elementów konstrukcyjnych budynku.

Jednak w nowej interpretacji Minister modyfikuje ten pogląd i podchodzi do stawki 8% w sposób bardziej elastyczny. Wynika z niej, że jeżeli mebel zainstalowany w mieszkaniu można przenieść do innego pomieszczenia lub mieszkania – jego montaż i sprzedaż jest objęta stawką 23% VAT.

VAT 8% nie tylko dla konsumentów

Przepisy vatowskie określające warunki zastosowania stawki 8% są proste i jasne. Dotyczy ona prac wykonywanych w budynkach i lokalach mieszkalnych, w tym także obejmuje instalację fotowoltaiczną montowaną na takich budynkach.

Tymczasem nadal w części firm pokutuje błędne przekonanie, że stawkę 8% stosuje się wyłącznie na rzecz konsumentów, tzn. wyłącznie wtedy, gdy budynek, lokal lub instalacja fotowoltaiczna będą wykorzystywane na cele prywatne. Taki pogląd nie ma żadnego uzasadnienia w przepisach. Nigdy także żaden organ podatkowy nie kwestionował 8% stawki w przypadku zastosowania jej wobec przedsiębiorcy. Wskazuje na to ugruntowana i wieloletnia linia interpretacyjna.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.)

Przeczytaj także:

• Czy opłaca się remont starego domu? Porady i doświadczenia właścicieli
• Jak niedrogo pokryć dach? Ile to kosztuje? Na czym można zaoszczędzić, a na czym nie warto
• Przydomowa oczyszczalnia ścieków - koszt. Jaka cena z montażem? Czy jest dofinansowanie do przydomowej oczyszczalni ścieków w 2024?