Umowa deweloperska. Co musi zawierać?

Podpisanie umowy deweloperskiej to dość stresująca chwila dla kupujących mieszkanie lub dom od dewelopera. Podpowiadamy, jakie zapisy powinna zawierać umowa deweloperska i przedstawiamy zasady jej zawierania.

Definicja umowy deweloperskiej

Według Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności domu lub mieszkania. Nabywca natomiast zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia prawa własności nieruchomości. W skrócie oznacza to, że deweloper zobowiązuje się do sprzedaży wybudowanego mieszkania, a kupujący – do zapłaty za nie.

Co możemy sprawdzić zanim podpiszemy umowę deweloperską?

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto zapoznać się z prospektem informacyjnym. Jest to dokument obowiązkowo sporządzany przez dewelopera dla każdej inwestycji mieszkaniowej. Prospekt stanowi integralną część umowy deweloperskiej i powinien zawierać następujące informacje:
- dane identyfikacyjne firmy deweloperskiej,
- opisane i udokumentowane przykłady wcześniej zrealizowanych osiedli mieszkaniowych,
- szczegółowe informacje dotyczące gruntu (nr działki ewidencyjnej, nr księgi wieczystej, ewentualne obciążenia hipoteczne, informacje o inwestycjach planowanych w promieniu 1 km od nieruchomości)
- informacje dotyczące pozwolenia na budowę,
- termin rozpoczęcia i zakończenia budowy,
- opis osiedla (liczba budynków i ich rozmieszczenie),
- sposób pomiaru powierzchni mieszkania lub domu,
- harmonogram prac budowlanych,
- zasady ewentualnej zmiany ceny,
- informacje o bankowym rachunku powierniczym, służącym gromadzeniu środków nabywcy,
- warunki odstąpienia od umowy,
- szczegółowe parametry kupowanego przez nas mieszkania (metraż, cena za m2, standard, nr kondygnacji, usytuowanie lokalu, układ pomieszczeń, dostępne media)

Do prospektu jest dołączany rzut kondygnacji oraz wzór umowy deweloperskiej. Deweloper przed podpisaniem umowy ma obowiązek bezpłatnie przekazać prospekt kupującemu.
Wzór prospektu informacyjnego można znaleźć w ustawie deweloperskiej.

Kupujący ma również prawo do zapoznania się z sytuacją prawno-finansową dewelopera i realizowanego projektu mieszkaniowego za pośrednictwem następujących dokumentów:

- odpis z księgi wieczystej działki, na której ma powstać osiedle lub dom,
- kopia pozwolenia na budowę,
- projekt architektoniczno-budowlany,
- kopia aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub zaświadczenie o wpisie firmy do ewidencji działalności gospodarczej,
- sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie dwa lata.

Sprawdź: Pomiar powierzchni mieszkania

Najważniejsze zapisy umowy deweloperskiej

Większość danych zawartych w umowie pokrywa się z zapisami zamieszczonymi w prospekcie informacyjnym. Zgodnie z ustawą deweloperską umowa powinna zawierać przede wszystkim:
- dane stron umowy, datę i miejsce jej zawarcia,
- cenę mieszkania lub domu,
- informacje o działce, na której będzie realizowana inwestycja mieszkaniowa (nr księgi wieczystej, stan prawny, obciążenia),
- informację o usytuowaniu domu lub bloku mieszkaniowego w obrębie działki oraz o położeniu mieszkania w budynku wielorodzinnym,
- określenie cech, parametrów technicznych mieszkania oraz standardu prac wykończeniowych,
- określenie powierzchni i rozkładu pomieszczeń,
- termin przeniesienia na nabywcę prawa własności mieszkania,
- harmonogram i wysokość wpłat dokonywanych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
- informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym (nr rachunku, zasady dysponowania zgromadzonymi na nim środkami, koszty obsługi rachunku),
- informacje na temat gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej (o ile deweloper oferuje taką formę ochrony),
- numer pozwolenia na budowę,
- termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
- określenie zasad odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconych środków,
- określenie wysokości kar umownych i odsetek,
- informacje o sposobie pomiaru powierzchni mieszkania,
- oświadczenie kupującego o odbiorze prospektu informacyjnego,
- termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze mieszkania lub domu,
- informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę (o ile takie obciążenie istnieje),
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu na kupującego.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od dnia jej podpisania, jeżeli:
- umowa deweloperska nie zawiera wszystkich niezbędnych informacji określonych w ustawie,
- zapisy umowy nie są zgodne z informacjami zamieszczonymi w prospekcie informacyjnym,
- deweloper nie doręczył nabywcy prospektu informacyjnego,
- prospekt informacyjny nie zawiera wszystkich informacji opisanych we wzorcu, stanowiącym załącznik do ustawy deweloperskiej,
- deweloper nie będzie mógł przenieść prawa własności na nabywcę w terminie podanym w umowie.

Prawo odstąpienia od umowy przysługuje również deweloperowi, zwłaszcza w sytuacji, gdy:
- kupujący, pomimo wezwań, nie przekazuje w terminach określonych w umowie środków pieniężnych na zakup mieszkania,
- nabywca, pomimo dwukrotnego pisemnego wezwania, nie przystąpił do odbioru mieszkania lub nie stawił się do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność.

Zobacz: Odbiór mieszkania - na co zwrócić uwagę?

Jak upewnić się, czy umowa deweloperska jest prawidłowo skonstruowana i nie zawiera klauzul niedozwolonych

Jeśli chcemy być w stu procentach pewni, że w umowie nie ma żadnych kruczków prawnych ani zakazanych zapisów, przed podpisaniem dokumentu powinniśmy skonsultować jego projekt z prawnikiem, który pomoże też zweryfikować dane dotyczące dewelopera oraz całego przedsięwzięcia mieszkaniowego. Taka konsultacja to wydatek w wysokości kilkuset złotych, ale pozwoli nam ona poszerzyć wiedzę na temat poprawności umowy. Jeśli nawet okaże się, że nie wszystkie jej punkty są jasne i prawidłowo ujęte, to będziemy mieć jeszcze czas na ich zmianę. Deweloperzy są zwykle otwarci na negocjacje niektórych spornych punktów umowy.

Możemy również sprawdzić, czy w umowie nie ma tzw. klauzul niedozwolonych. Rejestr tego typu postanowień umieszczanych przez deweloperów w umowach jest dostępny na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Ponieważ jednak klauzul dotyczących rynku nieruchomości jest tam opublikowanych aż kilkaset, podczas analizy umowy pod tym względem lepiej skorzystać z pomocy prawnika.