Rozbudowa domu a warunki techniczne

Planuję rozbudowę, która ma polegać na dobudowie nowej części domu i zmianie układu ścian działowych w starej. Czy obie części domu muszą być podporządkowane aktualnym przepisom? Co na ten temat mówią warunki techniczne?

Pytanie:

Teraz mam okna w ścianie oddalonej o 3 m od granicy działki (dom był budowany w latach 80. i takie rozwiązanie było dopuszczalne za zgodą sąsiadów). Nie chciałbym tego zmieniać. Tymczasem architekt wykonujący projekt rozbudowy twierdzi, że cały dom po rozbudowie musi spełniać nowe wymagania i okna te trzeba zamurować. To absurd, bo w starej części miałbym pokoje bez okien. Czy naprawdę obie części domu – i nowa, i stara – muszą być podporządkowane aktualnym przepisom?

Odpowiedź:

Kiedy nie stosuje się przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych?

W § 330 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, postanowiono, że przepisów tego rozporządzenia nie stosuje się, z zastrzeżeniem § 2 ust. 1 i § 207 ust. 2, jeżeli przed dniem jego wejścia w życie został złożony wniosek o pozwolenie na budowę lub odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wnioski te zostały opracowane na podstawie dotychczasowych przepisów.

Z kolei § 2 ust. 1 stwierdza, że przepisy rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, z zastrzeżeniem § 207 ust. 2.

Natomiast zgodnie z § 2 ust. 2 przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania między innymi budynków o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 1000 m² wymagania, o których mowa w przepisach rozporządzenia, mogą być spełnione w sposób inny niż określony w rozporządzeniu, stosownie do wskazań ekspertyzy technicznej właściwej jednostki badawczo-rozwojowej albo rzeczoznawcy budowlanego oraz do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, uzgodnionych z właściwym komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej lub państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym, odpowiednio do przedmiotu tej ekspertyzy.

Treść wymienionych przepisów nie wskazuje jednoznacznie, czy w przypadku rozbudowy domu cały obiekt po rozbudowie ma spełniać warunki określone w tych przepisach, czy dotyczyto tylko części rozbudowywanej.

Czy urząd może zmusić do przebudowy istniejącego domu?

Wątpliwe jest, aby organy administracji były władne do wymuszania na inwestorach przebudowy istniejącego budynku i dostosowywania go do obecnych przepisów (na przykład zamurowania okien usytuowanych w odległości mniejszej niż 4 m od granicy), jeśli obiekt ten został wybudowany zgodnie z pozwoleniem na budowę. W takiej sytuacji budynek korzysta z domniemania legalności oraz prawidłowości wykonania i w tej części nie musi być dostosowywany do aktualnych przepisów.

Problematyczna może być jednak kwestia rozbudowy ściany z oknami usytuowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy. W przypadku gdy inwestor zamierza rozbudować (wydłużyć, podwyższyć) tę właśnie ścianę, to do nowego jej fragmentu (nawet gdy nie będzie miał otworów) trzeba stosować przepisy jak dla ściany z otworami – czyli obowiązuje wymóg zachowania odległości 4 m.

Podsumowując, można uznać, że rozbudowa budynku zlokalizowanego w odległości 3 m od granicy ze ścianą z otworami jest możliwa, jeśli nie będzie dotyczyła tej właśnie ściany. W przeciwnym razie można zarzucić, że rozbudowana ściana będzie usytuowana niezgodnie z obowiązującymi przepisami.

Rozstrzygnięcie tego problemu należy do organu wydającego pozwolenia na budowę, dlatego warto wstępnie ustalić, jaka jest praktyka miejscowego urzędu. Jeśli przyjmie on niekorzystną dla inwestora interpretację przepisów, to można spróbować jednego z dwóch wariantów:

• wystąpić o wyrażenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w trybie art. 9 ustawy Prawo budowlane, czyli na rozbudowanie ściany z otworami w odległości mniejszej niż 4 m od granicy;
• uzyskać ekspertyzę techniczną rzeczoznawcy budowlanego oraz do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, uzgodnioną z właściwym komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej, wskazującą na możliwość takiej rozbudowy i brak zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i mienia.

Gdy dom został wybudowany nielegalnie

Sprawa będzie wyglądać inaczej, jeśli budynek został wybudowany bez pozwolenia lub niezgodnie z nim albo zatwierdzonym projektem. W takiej sytuacji powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może nakazać doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem. Może to zrobić z własnej inicjatywy albo w wyniku zawiadomienia go o nieprawidłowościach przez organ prowadzący sprawę pozwolenia na budowę (starostę). Uzyskanie zezwolenia na rozbudowę nieprawidłowo wybudowanego budynku będzie raczej niemożliwe.

Podstawa prawna: rozporządzenie ministra infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (j.t. DzU nr 75, poz. 690 z późn. zm.)