Odbiór domu lub odbiór mieszkania od dewelopera. Jak nie dać się oszukać?
Z odbiorem technicznym mieszkania lub odbiorem domu wiąże się dużo stresu. Łatwo wtedy przegapić istotne usterki. Podejrzewamy, że deweloper będzie unikał odpowiedzialności za konieczne poprawki. Jak to wygląda w praktyce? Co należy sprawdzić podczas odbioru mieszkania lub odbioru budynku?
Autor: Wiktor Greg
Podczas odbioru mieszkania lub domu należy skontrolować wszystkie elementy wyposażenia wnętrz oraz wypróbować ich działanie
Wychwycenie wad na etapie odbioru i poprawienie ich na koszt dewelopera to oszczędność pieniędzy oraz czasu. Odbiór techniczny najczęściej wiąże się z wpłaceniem ostatniej raty. Zazwyczaj też od momentu ostatecznego podpisania protokołu odbioru inwestor musi ponosić opłaty eksploatacyjne. Jak najszybsze usunięcie usterek i przyjęcie protokołu odbioru wiąże się z korzyściami materialnymi dla dewelopera. Dlatego wówczas procedura reklamacyjna najczęściej działa szybko. Deweloper jest zobowiązany w ciągu 14 dni od odbioru wydać oświadczenie, czy uznaje wskazane usterki. Te, które uzna, musi naprawić w ciągu 30 dni. Oczywiście nie znaczy to, że jeśli jakaś usterka zostanie zauważona po odbiorze technicznym, nie będzie usunięta. Deweloper ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Na sprzęty będące wyposażeniem domu (na przykład kocioł c.o. lub drzwi) udzielana jest najczęściej roczna gwarancja. Niestety zdarza się, że wady zauważone już po odbiorze są usuwane opieszale. Albo nie są w ogóle uznawane. Do protokołu odbioru oprócz uwag dotyczących wymiarów, wykonania lub wyposażenia mieszkania można też wpisać zastrzeżenia dotyczące porządku i stanu czystości w przekazywanej nieruchomości. Jeżeli na przykład okładzina na balkonie, deski kompozytowe lub gres są pobrudzone resztkami tynku, można wymagać ich wyczyszczenia. Żądaj też usunięcia resztek silikonu wokół uszczelnień balustrady lub okien i innych zabrudzeń.
Pytanie o formalności
Zanim stawisz się na odbiór, trzeba zadać deweloperowi pytanie, czy dom uzyskał już pozwolenie na użytkowanie. Zgodnie z ustawą deweloperską powinien je mieć. Masz wówczas gwarancję, że dom przeszedł już wszystkie odbiory wewnętrzne od wykonawcy oraz że dokonano wymaganych prawem zgłoszeń (na przykład do straży pożarnej lub sanepidu). Negatywna powinna wzmóc naszą czujność. Należy wymagać podania przyczyny braku pozwolenia i konkretnej daty, kiedy zostanie ono uzyskane. Czym grozi brak pozwolenia? Może się na przykład okazać, że nie są ostatecznie wyjaśnione sprawy związane z przyłączami i korzystając z mediów, będziemy musieli ponosić tego finansowe konsekwencje – opłaty za prąd będą liczone według taryfy budowlanej. Jeżeli kupuje się dom, który jest fragmentem większego osiedla, deweloper powinien zagwarantować, aby poszczególne etapy inwestycji miały robione tak zwane odbiory częściowe.
Jak się przygotować do odbioru technicznego
Przed spotkaniem dobrze jest zebrać informacje o standardzie, w jakim ma być przekazana nieruchomość. Powinny one być zawarte w umowie, którą podpisałeś z deweloperem. Są tam opisane materiały użyte do budowy oraz wyszczególnione elementy wyposażenia lokalu, klatek schodowych i otoczenia domu. Im bardziej szczegółowe są ustalenia zawarte w umowie, tym łatwiejszy jest późniejszy odbiór techniczny. W przepisach ogólnych nie ma definicji pojęcia stanu deweloperskiego, dlatego kluczowe są tu zapisy zawarte w umowie. Zdarza się, że w prospekcie informacyjnym deweloperzy obiecują użycie materiałów wysokiej jakości, a w umowie dopuszczają wiele rozwiązań wariantowych, dzięki którym mogą zastosować tańsze i często gorsze materiały bez ryzyka wniesienia reklamacji przez klienta. Przygotuj plan mieszkania wraz ze schematami instalacji elektrycznej i sanitarnej, czyli z zaznaczonymi miejscami odbioru (gniazdami elektrycznymi, włącznikami, punktami świetlnymi, wyprowadzeniem wody, odpływami etc.). Na kopię planu będzie można nanosić ewentualne uwagi pojawiające się podczas odbioru.
Co gwarantuje deweloper
Podczas odbioru domu lub mieszkania, jest obecny przedstawiciel dewelopera. Informuje o istotnych sprawach związanych z użytkowaniem domu, takich jak długość gwarancji na niektóre elementy wyposażenia lub sposób ich obsługi. Powinna to być również osoba przygotowana do wyjaśnienia kwestii budowlanych i mająca dostęp do planów całego budynku. Masz prawo zapoznać się z dokumentacją powykonawczą oraz otrzymać kopie wszelkich atestów i certyfikatów materiałowych, aby wiedzieć, z czego tak naprawdę jest wykonany dom. W przypadku budynków jednorodzinnych cała dokumentacja budowlana wraz z certyfikatami powinna zostać przekazana przyszłym właścicielom. Posiadanie tych dokumentów jest ważne przy późniejszej sprzedaży lub ubezpieczaniu domu (na przykład certyfikaty dotyczące zabezpieczeń antywłamaniowych). Kiedyś renomowani deweloperzy przekazywali inwestorom dokumentację fotograficzną budowy robioną przed położeniem tynków, dzięki której właściciel wiedział, jak przebiegają instalacje. Niestety, obecnie wielu deweloperów zrezygnowało z tych dobrych praktyk.
Zatrudnij inspektora nadzoru inwestorskiego
Jeśli twoja wiedza budowlana jest niewystarczająca, możesz skorzystać z usług specjalisty, który pomoże podczas odbioru. Powinna to być osoba z praktyką, najlepiej inspektor nadzoru znający normy budowlane. Jest wiele firm świadczących usługi tego typu. Koszt doradztwa wynosi kilkaset złotych i zależy od wielkości lokalu oraz stopnia szczegółowości oceny (na przykład użycie kamery termowizyjnej lub innego specjalistycznego sprzętu jest wyceniane dodatkowo). Niestety często inwestorzy rezygnują z tego wydatku, a co gorsza, odbierają mieszkania pod presją czasu. Chcą się jak najszybciej wprowadzić i sądzą, że drobne usterki da się łatwo oraz tanio usunąć na etapie wykańczania wnętrz. Deweloperzy doskonale o tym wiedzą i czasami celowo wydłużają terminy przeznaczone na usunięcie wad, licząc na odstąpienie inwestora od reklamacji. Dobry doradca podczas odbioru nie tylko pomoże wyłapać usterki, ale też powie, ile będzie kosztowało ich usunięcie. Ułatwi to negocjowanie z deweloperem końcowej ceny lokalu.
