Niespodzianki na budowie
Jeżeli budujesz dom, możesz się spotkać z wieloma nieoczekiwanymi sytuacjami. Podpowiadamy, jak z nich wybrnąć w zgodzie z prawem i z korzyścią dla siebie.
Autor: Robert Szarapka
W czasie kontroli inspektora z powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego dobrze by było, żeby na budowie był inwestor oraz kierownik budowy.
Niestety rzadko się zdarza, by budowa przebiegła bez żadnych zakłóceń i niespodzianek. Przedstawiamy najczęściej pojawiające się problemy organizacyjne i prawne oraz możliwości ich rozwiązania.
Nierzetelny kierownik budowy
Nie zdążył dojechać na budowę, bo korki, zapomniał, ciągle twierdzi, że jest chory, lub nie można się do niego dodzwonić, a w efekcie nie pojawia się na budowie i nie pilnuje postępu prac. Jeżeli takie przypadki zdarzają się na budowie Twojego domu, masz powody, by zmienić kierownika. Masz prawo to zrobić. Jeżeli budujesz systemem gospodarczym i zatrudniasz kierownika, po prostu rozwiązujesz z nim umowę. Z jego usług możesz zrezygnować również wtedy, gdy poleciła go firma wykonawcza. Masz prawo mieć kilku kierowników budowy do różnych etapów prac, chociaż oczywiście najlepiej by było, gdyby nad całą inwestycją czuwała jedna osoba.
Jest na to sposób!
Jeżeli jednak kierownik się nie sprawdza, lepiej go zmienić niż ryzykować poważne błędy wykonawcze, które może przeoczyć. Ich konsekwencje mogą być poważne, gdy nie zadba o bezpieczeństwo pracowników albo pozwoli na budowanie niezgodne ze sztuką budowlaną. Poprawienie wielu prac, zwłaszcza tych podstawowych (np. fundamenty, stropy) jest bardzo trudne i kosztowne. Niefrasobliwość kierownika to nie tylko niewywiązanie się z obowiązków, jakie nakłada na niego prawo, ale też realne zagrożenie i ryzyko, że nadzór budowlany nie pozwoli nam zamieszkać w domu mającym poważne usterki. Dopilnuj, by do dziennika budowy wpisano wszystkie zdarzenia mające wpływ na jakość budynku, co może być pomocne przy ewentualnych sporach.
Uwaga! O zmianie kierownika budowy trzeba zawiadomić nadzór budowlany i odnotować zmianę w dzienniku budowy.
Niesolidni wykonawcy
To chyba najczęściej pojawiający się problem – zresztą nie tylko podczas budowy, ale także remontu domu. Inwestorzy narzekają na fachowców, że ci nie dotrzymują terminów, wykonują prace niedbale i niezgodnie z projektem i wcześniejszymi ustaleniami. Kiedy już zdarzy się poważna usterka, zaczynają się zastanawiać, czy mogą nie wypłacić wykonawcy wynagrodzenia, ewentualnie o ile je obniżyć, czy mogą odstąpić od umowy i zrezygnować z usług i wreszcie – czy pozwać wykonawcę do sądu.
Jak sobie poradzić?
Tymczasem takich dylematów można uniknąć, jeżeli pomyśli się odpowiednio wcześnie, przed wpuszczeniem fachowca na budowę.
Uwaga! To, że należy podpisać umowę z każdą osobą, która ma na własny rachunek wykonać jakiekolwiek prace na budowie, z pewnością już wiesz, jeżeli budujesz dom. Umowa musi zawierać dane zlecającego i wykonawcy oraz wysokość i sposób zapłaty wynagrodzenia. Jednak to nie wystarczy. Zadbaj również koniecznie, aby umowa była jak najbardziej szczegółowa – określała precyzyjnie, w jaki sposób mają być wykonane prace, ustalała konkretny termin ich rozpoczęcia i zakończenia oraz wysokość kar umownych za opóźnienia i warunki naprawiania usterek oraz w jakich przypadkach można umowę rozwiązać.
Nie podpisuj bezkrytycznie umowy, którą podsuwa wykonawca. Może być ona wtedy tak skonstruowana, że nie pozwoli Ci niczego wyegzekwować, albo tak ogólna, że nie udowodnisz na jej podstawie opóźnienia ani wykonania prac niezgodnie z umową. Najlepiej, żeby załącznikiem do umowy był prawidłowo opracowany kosztorys określający cenę, zakres i sposób wykonania prac. Pozwoli on w razie sporu ustalić, czy rację ma inwestor, czy wykonawca. Kosztorys pomoże sporządzić osoba mająca odpowiednią wiedzę, np. kierownik budowy.
Jeżeli w trakcie lub po zakończeniu budowy domu ujawnią się poważne usterki, a wykonawca zignoruje wezwanie do ich naprawienia i żadne próby rozwiązania sporu się nie powiodą, pozostaje droga sądowa. Pamiętaj, że aby zwiększyć szansę na wygraną w sądzie, musisz zgromadzić jak najwięcej dowodów, np. zdjęcia, dziennik budowy, i poważnie przemyśleć swoje działania.
Nieoczekiwana wizyta
Jeśli mimo zgłoszenia zamiaru budowy w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego (o czym trzeba pamiętać, ponieważ tego wymaga prawo) już w czasie trwania prac otrzymasz pocztą „zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego” lub o terminie kontroli z nadzoru budowlanego, oznacza to najprawdopodobniej, że albo nadzór zainteresował się Twoją budową na skutek skargi nieżyczliwego sąsiada, albo na budowie doszło do naruszenia przepisów i ktoś to zauważył.
Jak sobie poradzić?
Ważne jest, abyś był na budowie podczas kontroli, dobrze, by był też kierownik budowy. Inspektor najprawdopodobniej zacznie od przejrzenia dziennika budowy, a potem zajmie się tymi elementami, na które złożono skargę. Jeżeli nie pamiętałeś o tym wcześniej, dopilnuj przed kontrolą, żeby dziennik nie był pusty.
Pierwszy wynik kontroli to protokół, który sporządza i odczytuje na głos inspektor, a podpisują po zatwierdzeniu wszyscy uczestnicy kontroli, później natomiast musisz czekać na oficjalne pismo z decyzją nadzoru. Może ona być dla Ciebie niekorzystna, ponieważ nadzór budowlany ma prawo nakazać naprawę błędów, wystawić mandat karny, a nawet wstrzymać budowę. Pamiętaj jednak, że od decyzji powiatowego inspektoratu nadzoru możesz odwołać się do wojewódzkiego inspektoratu.
Uwaga! Z pracownikiem nadzoru budowlanego być może spotkasz się jeszcze raz, kiedy będziesz chciał zamieszkać w gotowym domu. O zakończeniu budowy należy zawiadomić inspektorat, a ten sprawdzi, czy dom zbudowano zgodnie z warunkami pozwolenia na budowę i projektem. Inspektor może przeprowadzić kontrolę domu w ciągu 21 dni od otrzymania zawiadomienia o zakończeniu budowy. Jednak taka sytuacja zdarza się najczęściej tylko wtedy, gdy podczas budowy do nadzoru dotarły sygnały o nieprawidłowościach.
Materiały
Zakup podstawowych materiałów budowlanych w jednej hurtowni to rozwiązanie, które ma wiele zalet. Szukaj hurtowni, która zaoferuje spore rabaty, krótkie terminy realizacji zamówienia, bezpłatny transport na plac budowy i przyjmie z powrotem niewykorzystany, nieuszkodzony towar. Odwiedź wiele hurtowni, ponieważ ceny mogą się różnić nawet o kilkadziesiąt procent.
Możesz również zakup materiałów pozostawić wykonawcy – instalatorzy i budowlańcy mają zaprzyjaźnione hurtownie, w których dostaną duży rabat, a ponadto lepiej znają się na materiałach i wiedzą, co wybrać. Poza tym wtedy to wykonawca będzie odpowiedzialny za transport i wybór dobrych jakościowo materiałów.
Czasem warto zainteresować się zakupami w internecie – sprawdź najpierw np. w składzie budowlanym, czego konkretnie potrzebujesz i ile to kosztuje, a później możesz to kupić przez internet taniej niż drogą tradycyjną.
Jest na to sposób
Jeżeli kupujesz na własną rękę, żądaj koniecznie świadectw jakości materiałów, które wydają producenci. Materiały muszą być oznaczone polskimi i europejskimi certyfikatami jakości.
