Kupno działki budowlanej: stan prawny nieruchomości i formalności u notariusza
Zanim zdecydujesz się na kupno działki budowlanej, musisz sprawdzić stan prawny nieruchomości. To jedna z najważniejszych kwestii do ustalenia, dzięki której unikniesz dodatkowych wydatków. Następnie, w celu zawarcia umowy kupna sprzedaży, musisz udać się do notariusza. Sprawdź, jakich dokumentów będziesz potrzebował, i ile będzie Cię to kosztowało.
Sprawdzenie działki przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży
Miejscowy plan zagospodarowania
W pierwszej kolejności powinniśmy upewnić się, że działka przeznaczona jest pod budownictwo jednorodzinne. W wydziale architektury urzędu gminy lub miasta dowiemy się, czy dla terenu, na którym leży działka, uchwalono miejscowy plan zagospodarowania. W planie określa się możliwości zabudowy terenu (w tym dopuszczalne gabaryty nowych budynków). Urzędnicy mają obowiązek okazać nam plan do wglądu. Jeśli go nie uchwalono, o możliwości zabudowy działki dowiemy się z decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli sprzedający o nią nie występował, powinniśmy to zrobić sami. Na decyzję trzeba jednak czekać przynajmniej miesiąc.
Księga wieczysta nieruchomości
Zanim zdecydujemy się na kupno działki budowlanej, powinniśmy sprawdzić stan prawny nieruchomości. Przede wszystkim czy sprzedający jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym) gruntu i czy działka nie jest obciążona hipoteką lub prawami osób trzecich. W tym celu należy przejrzeć księgę wieczystą nieruchomości (działy II, III i IV). Ważne jest to, czy w księdze wieczystej nie ma żadnych wzmianek o wnioskach, które nie zostały jeszcze do niej wpisane. Księgi w formie papierowej przegląda się w siedzibie odpowiedniego wydziału sądu rejonowego.
Wiele ksiąg wieczystych jest już prowadzonych w formie elektronicznej, więc wystarczy wpisać numer księgi podany przez sprzedającego do wyszukiwarki internetowej i można sprawdzić jej zawartość, nie ruszając się z domu.
Wypis z ewidencji gruntów i budynków
Warto porównać podaną przez właściciela działki informację o jej wielkości z danymi zawartymi w wypisie oraz wyrysie z ewidencji gruntów i budynków. Te dokumenty – gdy nie okaże ich nam sprzedający – możemy uzyskać odpłatnie w starostwie powiatowym, ale musimy znać numer ewidencyjny działki.
Koszt wypisu i wyrysu to 120 zł, za sam wypis zapłacimy 12 zł.
Zawarcie transakcji u notariusza
Umowa przedwstępna – dlaczego warto ją zawrzeć?
Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży warto podpisać umowę przedwstępną, szczególnie gdy chcemy zaczekać z decyzją o kupnie działki do czasu wydania warunków zabudowy lub otrzymania kredytu w banku. Umowa przedwstępna pozwoli zarezerwować działkę w uzgodnionej cenie. Może mieć zwykłą formę pisemną albo notarialną.
Umowa notarialna, choć kosztowna (trzeba zapłacić taksę), daje gwarancję, że do transakcji dojdzie. W razie wycofania się jednej ze stron druga strona może na drodze sądowej domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Podpisując umowę przedwstępną, kupujący zwykle daje sprzedającemu zadatek w wysokości 10-20% ceny działki (można ustalić dowolną kwotę).
Zadatek ma też na celu zabezpieczenie umowy. Gdy kupujący wycofa się z umowy – traci zadatek. Jeśli to sprzedający się rozmyśli – musi go zwrócić w podwójnej wysokości.
Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości – jakie dokumenty przygotować?
Zawarcie ostatecznej umowy kupna-sprzedaży działki wymaga wizyty w kancelarii notarialnej. Jeżeli stroną umowy jest małżeństwo, żona i mąż powinni stawić się tam razem. Gdy działkę chce sprzedać osoba rozwiedziona, trzeba ustalić, czy działka nie była przedmiotem majątkowej wspólności małżeńskiej i czy byli małżonkowie dokonali podziału majątku. Jeśli nie, każde z nich może dysponować jedynie swoim udziałem. Muszą więc oboje podpisać umowę, aby doszło do sprzedaży całości.
Jakie dokumenty do notariusza przygotować ? Przede wszystkim należy zabrać dokumenty tożsamości, a sprzedający musi dodatkowo przygotować:
- wypis z księgi wieczystej lub inny dokument potwierdzający jego prawa do nieruchomości (akt notarialny, orzeczenie sądu);
- wypis z rejestru gruntów;
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Koszty transakcji
Opłaty związane z transakcją ponosi głównie kupujący – musi on uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych (2% wartości rynkowej działki, zwykle ceny podanej w akcie) oraz opłatę sądową za wpis prawa własności lub użytkowania wieczystego do księgi wieczystej (200 zł). Kwestia, kto zapłaci taksę notarialną, może być przedmiotem negocjacji stron umow. Zazwyczaj jednak płaci ją nabywca nieruchomości. Jej wysokość zależy od ceny działki. Do opłat notarialnych dolicza się 23% VAT.
