Umowa budowlana, czyli co i z kim podpisać przy budowie domu
Umowa budowlana przede wszystkim powinna być sporządzona na piśmie. Zawarcie ustnej umowy nie powoduje jej nieważności, jednak w razie sporu trudniej będzie dochodzić sprawiedliwości przed sądem. Gdy budujesz dom, powinieneś podpisać umowę m.in. z projektantem, kierownikiem budowy czy inspektorem nadzoru inwestorskiego. To jednak nie wszystko.
Co zawrzeć w umowie budowlanej?
W każdej umowie budowlanej oprócz podstawowych i niezbędnych elementów (jak określenie stron i przedmiotu świadczenia, ustalenie terminu rozpoczęcia i zakończenia prac, wysokość wynagrodzenia, podpisy stron) warto zawrzeć dodatkowe postanowienia: precyzujące sposób wykonania świadczenia (na przykład odbioru robót, zapłaty wynagrodzenia), przysługujące stronom gwarancje realizacji umowy (kary umowne za wadliwe lub opóźnione wykonanie przedmiotu umowy albo za odstąpienie od umowy) oraz określające warunki rozwiązania umowy.
Dobrze jest też zastrzec, że strony mają prawo dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych przewidzianych w Kodeksie cywilnym, gdy wartość faktycznie poniesionych szkód przekracza wysokość kar umownych. Wszelkie zmiany umowy również powinny być dokonywane w formie pisemnej (aneks do umowy budowlanej).
Umowa z projektantem
Umowa budowlana z projektantem o prace projektowe i sprawowanie nadzoru autorskiego – w części dotyczącej projektu będzie to umowa o dzieło, a w części dotyczącej nadzoru umowa będzie mieć cechy zlecenia (to rozróżnienie jest istotne ze względu na przepisy Kodeksu cywilnego: w pierwszej ważny jest rezultat, w drugiej wymagana jest należyta staranność w działaniu).
W ramach nadzoru należy ustalić, jak często architekt będzie wizytował plac budowy.
Budowlana umowa z kierownikiem budowy
Obowiązki kierownika budowy wynikają z przepisów Prawa budowlanego, ale warto w umowie budowlanej zobowiązać go również do systematycznej obecności na budowie, zapewnienia na niej porządku (gromadzenia i usuwania odpadów), zawiadamiania inwestora i inspektora nadzoru inwestorskiego z określonym wyprzedzeniem (na przykład trzy dni) o konieczności odbioru danego etapu robót. Do tej umowy – i do następnej z inspektorem – stosuje się przepisy o zleceniu.
Umowa z inspektorem nadzoru inwestorskiego
W przypadku umowy budowlanej z inspektorem nadzoru inwestorskiego również można rozszerzyć zakres obowiązków w stosunku do przepisów, na przykład o uczestnictwo w zakupie i odbiorze materiałów budowlanych czy reprezentowanie inwestora na podstawie udzielonego upoważnienia w kontaktach z urzędami.
Umowa o roboty budowlane
Poprzez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Wymagana przez przepisy budowlane dokumentacja – a więc projekt i pozwolenie na budowę – stanowi część składową takiej umowy.
W umowie budowlanej można też określić dodatkowe obowiązki inwestora dotyczące na przykład zakupu materiałów budowlanych, zapewnienia dostaw energii elektrycznej na plac budowy czy obecności przy wykonywaniu określonych robót.
Zobowiążmy wykonawcę w umowie do wywozu i utylizacji odpadów na własny koszt, ustalmy, kto zapewnia usługi geodety. Pamiętajmy o określeniu w umowie okresu gwarancji jakości na wykonane roboty (najczęściej trzy-pięć lat od daty odbioru końcowego, z wyjątkiem urządzeń, dla których gwarancji udzielił ich producent).
Z wykonawcą możemy zawrzeć także umowę o dzieło – najczęściej, gdy zlecamy drobne prace jak zamontowanie okien lub drzwi, położenie płytek ceramicznych, zabudowę wyposażenia łazienkowego itp. Trzeba w niej ustalić między innymi, kto – wykonawca czy zamawiający dzieło – kupuje niezbędne materiały.
Najczęściej stosowaną formą zapłaty za roboty budowlane jest wynagrodzenie ryczałtowe, które obejmuje wszystkie koszty związane z realizacją przedmiotu umowy. Niedoszacowanie przez wykonawcę stanowi jego ryzyko.
