Umowa o roboty budowlane: 14 rzeczy, które powinna zawierać umowa z wykonawcą

Umowa o roboty budowlane jest dowodem tego, na co się umówiliśmy, wybierając wykonawcę domu lub remontu. Dlatego umowa z wykonawcą powinna być sporządzona na piśmie w celu zabezpieczenia interesów zleceniodawcy i zleceniobiorcy.  Ustalenie systemu realizacji robót, z czyich materiałów budujemy, ustalenie terminów - podpowiadamy, na co zwrócić uwagę.

Nie tworzymy tu uniwersalnego wzoru umowy o roboty budowlane. Zbyt wiele jest systemów budowania (w systemie zleceniowym: kompleksowa realizacja inwestycji, generalne wykonawstwo, wykonawstwo częściowe, a w tzw. systemie gospodarczym siłami własnymi) i zbyt wiele konkretnych sytuacji wymagających uwzględnienia. To po prostu zajęcie dla prawnika.

Wzór umowy dostarczony przez wykonawcę także nie musi być zły lub niekorzystny dla klienta, nawet gdyby był inaczej sformułowany niż nasz ewentualny wzór.

Dlatego ważniejsze jest zrozumieć, że umowa budowlana powinna być sporządzona na piśmie (to dowód tego, na co się umówiliśmy) oraz na co w niej zwrócić uwagę.

1. Określenie rodzaju prawnego umowy

Ważne by była to umowa o roboty budowlane lub o dzieło tj. mówiąc w skrócie o oznaczony efekt (rzecz do wykonania), a nie tylko – jak to ma miejsce w umowie zlecenia – o staranne działanie (które może nie dać tego efektu mimo należytej staranności). Można tego nie pisać w tytule umowy – ale w postanowieniach końcowych trzeba odsyłać w kwestiach nie unormowanych nie tylko do przepisów Kodeksu cywilnego – ale konkretnie do przepisów tego Kodeksu o umowie o roboty budowlane i o umowie o dzieło.

2. Oznaczenie stron umowy i osób uprawnionych do ich reprezentacji

Należy żądać w tym celu dostarczenia odpisu z rejestru handlowego (sądowego) gdy chodzi o spółki z ograniczona odpowiedzialnością i akcyjne lub z ewidencji działalności gospodarczej (administracyjnej) gdy chodzi o osoby fizyczne prowadzące działalność jednoosobowo lub w tzw. spółce cywilnej. Uwaga: umowę w imieniu spółki cywilnej muszą podpisać wszyscy wspólnicy, chyba że wykazali, iż ustanowili pełnomocnika. Wymienione odpisy powinny być aktualne – w zasadzie nie starsze niż sprzed 3 miesięcy.

3. Ustalenie systemu realizacji robót

Czyli czy wykonawca zrobi za nas wszystko, poczynając od dostarczenia projektu, pozwolenia na budowę, nadzoru autorskiego inwestorskiego, jak też poprzez znalezienie i zatrudnienie wykonawców czy też np. tylko będzie wykonawcą wszystkich prac (a w razie posługiwania się przy tym innymi osobami będzie odpowiadał za ich działania jak za własne) – czy też tylko wykona roboty np. ogólnobudowlane, wykopy, fundamenty, jakieś instalacje. I tu uwaga: o ile będzie to tylko fragment robót, trzeba ustalić kto ma prawo koordynować wszystkie prace na budowie, kto jest kierownikiem budowy i czy niezależnie zatrudniona osoba przez inwestora, czy wykonawca robót powołuje kierownika budowy, co zwykle ma miejsce, gdy podejmuje się generalnego wykonawstwa całości prac. Inaczej będzie po prostu bałagan i trudności z egzekwowaniem odpowiedzialności za jakość i terminy.

4. Określenie przedmiotu umowy czyli tego, co i jak ma być zrobione

Wadliwość lub częściej lakoniczność umowy w tej kwestii rodzi najwięcej nieporozumień. Najlepiej odnieść się do konkretnego projektu budowlanego, który powinien być traktowany jako załącznik do umowy. Ponadto należy wyraźnie określić te roboty, które nie są przewidziane projektem; trzeba określić standard wykonania i wykończenia, użytych materiałów, w miarę potrzeby kolory (z pokwitowaniem wzorca). Same hasła w rodzaju “dom letniskowy z materiałów krajowych” mogą być dziś bardzo kosztowne dla inwestora.

5. Z czyich materiałów budujemy?

Kupujemy je sami – i czy według pisemnych wskazówek wykonawcy? Czy też on je kupuje i odpowiada za ich jakość i przydatność? Ta druga możliwość lepiej brzmi – ale jest kosztowniejsza: wykonawca zapewne doliczy tzw. koszty zakupu (jako procent od cen materiałów), a potem od sumy materiałów, robocizny i sprzętu naliczy jeszcze dalszy odsetek różnych kosztów i zysku. Może to spowodować, że w sumie materiały będą droższe! No i trzeba jeszcze ustalić, kto tego wszystkiego upilnuje przed kradzieżą i uszkodzeniem.

6. Ustalenie terminów

Ważny jest nie tylko termin zakończenia robót, ale także ich rozpoczęcia, a zwłaszcza przy poważniejszych obiektach terminów zakończenia określonych etapów robot. Najlepiej gdy wykonanie to będzie potwierdzone stosownym wpisem do urzędowego dziennika budowy. Taki podział robót pozwala wcześniej wykazać opóźnienia; może być też bardzo przydatny w rozliczeniach.

7. Cena

Mogą być różne systemy określenia ceny: ryczałt czyli cena niezmienna (czasami waloryzowana np. wg wskaźników inflacji, kursu dewiz itd.) albo też cena kosztorysowa (ile “wyjdzie”). W wypadku ryczałtu warto otrzymać kalkulację ceny, dać to specjaliście do sprawdzenia przed zawarciem umowy, a potem załączyć ją do umowy; w razie sporów może to pomóc np. także w ustaleniu zakresu prac. W umowie ryczałtowej nie można zmienić ustalonej ceny za określone prace budowlane. Stąd trzeba je precyzyjnie opisać. Bo cena, ilość robót są tu ustalone ostatecznie. W wypadku ceny kosztorysowej należy żądać przed zawarciem umowy sporządzenia kosztorysu inwestorskiego opartego o projekt i przewidywanie rodzaju i zakresu robót, a następnie kosztorysu powykonawczego. I tu kontrola “naszego” specjalisty jest niezbędna.

8. Sposób płacenia

Nigdy z góry. Nie dlatego, że prawo zabrania; to po prostu w warunkach naszego dzikiego rynku wykonawców budowlanych jest bez sensu. Płatności ratalne za wykonane konkretne etapy robót, z zostawieniem do końcowego odbioru znaczącej kwoty, to dobry bodziec ku pomyślnemu zakończeniu budowy. No i zawsze po dokonaniu odbioru bezusterkowo wykonanych robót, i zawsze za pisemnym pokwitowaniem. Nie płacimy też jakimś przypadkowym osobom – tylko temu, kto jest wykonawcą lub ma prawo go reprezentować. Najlepiej płacić tak, że wszystko jeszcze jest “do rozliczenia” aż do końcowego odbioru. Bo dla nas na ogół ma sens cała robota i nie tylko jej “kawałki”.

9. Odbiory

Przestrzegamy przed odbieraniem mimo usterek. Potem ich usuwanie się ciągnie, a wykonawca wtedy ciągnie też i pieniądze – “no bo przecież jednak Pan odebrał...”. Czyli proponujemy, by dokładnie ustalić spis usterek, terminy ich usunięcia i termin kolejnego “podejścia” do odbioru – pisemnego (protokół). I warto by wystawianie faktur (rachunków) było powiązane z uprzednimi protokołami odbioru, a nie z datami w kalendarzu – czyli w rachunku ma być określony zakres robót, za który wykonawca chce wynagrodzenie.

10 Zasady odpowiedzialności

Jeśli nic o tym nie napiszemy w umowie, obowiązywać będą tzw. zasady ogólne określone w kodeksie cywilnym czyli konieczność udowodnienia niewykonania lub nienależytego wykonania umowy oraz szkody będącej normalnym (typowym) następstwem tego niewykonania (art. 361, 471 i następne Kodeksu cywilnego). Ale możemy umówić się o kary umowne – zwłaszcza na wypadek niedotrzymania terminów, stwierdzenia wad lub odstąpienia od umowy z winy drugiej strony umowy. Kara jest umowna – wiec jak sama nazwa wskazuje trzeba się o nią umówić, określić wypadki, w których będzie płacona oraz stawki kar (np. określony procent wynagrodzenia umownego za każdy dzień uchybienia terminowi). Wtedy nie musimy wykazywać jaka jest konkretnie wysokość szkody. Jednak na wypadek, gdyby kary umowne nie pokryły szkody, warto ustalić, że w takiej sytuacji przysługuje nam prawo do odszkodowania uzupełniającego. Nie ma przepisu, który w takiej sytuacji wiążąco określa stawki kar umownych. W praktyce często ustala się takie kary w wysokości od 0,1% do 1% kwoty wynagrodzenia umownego za każdy dzień zwłoki.

11. Rękojmia i gwarancja

To dwa systemy odpowiedzialności za wady, nieco się między sobą różniące. O ile w umowie nie ma nic na ten temat, obowiązuje roczna rękojmia (licząc od daty odbioru robót), a w odniesieniu do wykonania całego budynku okres jej wynosi 3 lata. Warunki tej rękojmi określone w Kodeksie cywilnym (art. 556-576) nie mogą być pogorszone w umowie z konsumentem (art. 558 § 1 kc.), którym niewątpliwie jesteśmy, zamawiając budowanie u wykonawcy. Natomiast umowa może np. ten okres przedłużyć (np. do lat trzech od zakończenia całej budowy, jednolicie dla wszystkich cząstkowych wykonawców. Umownie możemy też dodać jeszcze gwarancję tj. zapewnienie wykonawcy co do jakości wykonanych robót i ich niewadliwości. Gdy nie napiszemy, jak ta gwarancje będzie konkretnie realizowana, automatycznie w tej sprawie stosować się będzie unormowania zawarte w art. 577–581 Kodeksu cywilnego.

12. Możliwość wyegzekwowania odpowiedzialności

Są tu dwa etapy, odpowiednie do pojęć teorii i praktyki. Trzeba sobie zdawać sprawę, że wygrać proces to jedno, a wykonać wyrok to drugie. Za obie rzeczy trzeba zapłacić z góry i na ogół to długo trwa; potem zaś z braku mienia nadającego się do egzekucji (które w dodatku to my mamy wskazać komornikowi) sprawiedliwość wyroku pozostanie na papierze. Dlatego warto dążyć do wybierania wykonawcy, który jest ubezpieczony od swej odpowiedzialności cywilnej. Potrzebne w takiej sytuacji nam będzie ksero polisy z określeniem zakresu ubezpieczenia.

13. Podpisy pod umową

W gruncie rzeczy one dopiero są dowodem jej zawarcia. Najlepiej gdy składane są. w naszej obecności, po wylegitymowaniu się osób nam nieznanych, chyba ze odbywa się to w oznaczonym wyraźnie oficjalnym lokalu firmy. I baczmy by umowę podpisały wszystkie osoby wymienione na początku umowy jako reprezentanci stron.

14. Zmiana umowy

W wypadku zmiany umowy np. przy rozszerzeniu zakresu robót, zmianie ceny, terminów lub innych istotnych warunków umowy – nic “na gębę" – wszystko trzeba spisać na papierze wyraźnie wskazując, że dotyczy to zmian w konkretnych paragrafie umowy i że brzmienie tego paragrafu zmienia się na ... nowe. Taki aneks do umowy musi być podpisany przez osoby uprawnione do reprezentacji każdej ze stron; niekoniecznie muszą to być te same osoby, które podpisały umowę. Jeżeli nie wprowadzimy do umowy paragrafu o tym, że obowiązują tylko zmiany umowy dokonane na piśmie, pod rygorem nieważności – to zaczną się nieporozumienia, gdyż bez takiego zapisu ważna są również zobowiązania ustne! A udowodnić co kto komu powiedział i obiecał jest trudne i kłopotliwe.