Nie tworzymy tu uniwersalnego wzoru umowy o roboty budowlane. Zbyt wiele jest systemów budowania (w systemie zleceniowym: kompleksowa realizacja inwestycji, generalne wykonawstwo, wykonawstwo częściowe, a w tzw. systemie gospodarczym siłami własnymi) i zbyt wiele konkretnych sytuacji wymagających uwzględnienia. To po prostu zajęcie dla prawnika.
Wzór umowy dostarczony przez wykonawcę także nie musi być zły lub niekorzystny dla klienta, nawet gdyby był inaczej sformułowany niż nasz ewentualny wzór.
Dlatego ważniejsze jest zrozumieć, że umowa budowlana powinna być sporządzona na piśmie (to dowód tego, na co się umówiliśmy) oraz na co w niej zwrócić uwagę.
1. Określenie rodzaju prawnego umowy
Ważne by była to umowa o roboty budowlane lub o dzieło tj. mówiąc w skrócie o oznaczony efekt (rzecz do wykonania), a nie tylko – jak to ma miejsce w umowie zlecenia – o staranne działanie (które może nie dać tego efektu mimo należytej staranności). Można tego nie pisać w tytule umowy – ale w postanowieniach końcowych trzeba odsyłać w kwestiach nie unormowanych nie tylko do przepisów Kodeksu cywilnego – ale konkretnie do przepisów tego Kodeksu o umowie o roboty budowlane i o umowie o dzieło.
2. Oznaczenie stron umowy i osób uprawnionych do ich reprezentacji
Należy żądać w tym celu dostarczenia odpisu z rejestru handlowego (sądowego) gdy chodzi o spółki z ograniczona odpowiedzialnością i akcyjne lub z ewidencji działalności gospodarczej (administracyjnej) gdy chodzi o osoby fizyczne prowadzące działalność jednoosobowo lub w tzw. spółce cywilnej. Uwaga: umowę w imieniu spółki cywilnej muszą podpisać wszyscy wspólnicy, chyba że wykazali, iż ustanowili pełnomocnika. Wymienione odpisy powinny być aktualne – w zasadzie nie starsze niż sprzed 3 miesięcy.
3. Ustalenie systemu realizacji robót
Czyli czy wykonawca zrobi za nas wszystko, poczynając od dostarczenia projektu, pozwolenia na budowę, nadzoru autorskiego inwestorskiego, jak też poprzez znalezienie i zatrudnienie wykonawców czy też np. tylko będzie wykonawcą wszystkich prac (a w razie posługiwania się przy tym innymi osobami będzie odpowiadał za ich działania jak za własne) – czy też tylko wykona roboty np. ogólnobudowlane, wykopy, fundamenty, jakieś instalacje. I tu uwaga: o ile będzie to tylko fragment robót, trzeba ustalić kto ma prawo koordynować wszystkie prace na budowie, kto jest kierownikiem budowy i czy niezależnie zatrudniona osoba przez inwestora, czy wykonawca robót powołuje kierownika budowy, co zwykle ma miejsce, gdy podejmuje się generalnego wykonawstwa całości prac. Inaczej będzie po prostu bałagan i trudności z egzekwowaniem odpowiedzialności za jakość i terminy.
4. Określenie przedmiotu umowy czyli tego, co i jak ma być zrobione
Wadliwość lub częściej lakoniczność umowy w tej kwestii rodzi najwięcej nieporozumień. Najlepiej odnieść się do konkretnego projektu budowlanego, który powinien być traktowany jako załącznik do umowy. Ponadto należy wyraźnie określić te roboty, które nie są przewidziane projektem; trzeba określić standard wykonania i wykończenia, użytych materiałów, w miarę potrzeby kolory (z pokwitowaniem wzorca). Same hasła w rodzaju “dom letniskowy z materiałów krajowych” mogą być dziś bardzo kosztowne dla inwestora.
5. Z czyich materiałów budujemy?
Kupujemy je sami – i czy według pisemnych wskazówek wykonawcy? Czy też on je kupuje i odpowiada za ich jakość i przydatność? Ta druga możliwość lepiej brzmi – ale jest kosztowniejsza: wykonawca zapewne doliczy tzw. koszty zakupu (jako procent od cen materiałów), a potem od sumy materiałów, robocizny i sprzętu naliczy jeszcze dalszy odsetek różnych kosztów i zysku. Może to spowodować, że w sumie materiały będą droższe! No i trzeba jeszcze ustalić, kto tego wszystkiego upilnuje przed kradzieżą i uszkodzeniem.
6. Ustalenie terminów
Ważny jest nie tylko termin zakończenia robót, ale także ich rozpoczęcia, a zwłaszcza przy poważniejszych obiektach terminów zakończenia określonych etapów robot. Najlepiej gdy wykonanie to będzie potwierdzone stosownym wpisem do urzędowego dziennika budowy. Taki podział robót pozwala wcześniej wykazać opóźnienia; może być też bardzo przydatny w rozliczeniach.
7. Cena
Mogą być różne systemy określenia ceny: ryczałt czyli cena niezmienna (czasami waloryzowana np. wg wskaźników inflacji, kursu dewiz itd.) albo też cena kosztorysowa (ile “wyjdzie”). W wypadku ryczałtu warto otrzymać kalkulację ceny, dać to specjaliście do sprawdzenia przed zawarciem umowy, a potem załączyć ją do umowy; w razie sporów może to pomóc np. także w ustaleniu zakresu prac. W umowie ryczałtowej nie można zmienić ustalonej ceny za określone prace budowlane. Stąd trzeba je precyzyjnie opisać. Bo cena, ilość robót są tu ustalone ostatecznie. W wypadku ceny kosztorysowej należy żądać przed zawarciem umowy sporządzenia kosztorysu inwestorskiego opartego o projekt i przewidywanie rodzaju i zakresu robót, a następnie kosztorysu powykonawczego. I tu kontrola “naszego” specjalisty jest niezbędna.
