Istotne zmiany w projekcie budowlanym w trakcie budowy domu a zmiana pozwolenia na budowę

Jesteś w trakcie budowy domu i planujesz zmianę w projekcie budowlanym? Sprawdź, czy zmiany te mają charakter istotny, czy nieistotny. Dlaczego jest to takie ważne? Ponieważ w przypadku istotnego odstępstwa od projektu wymagana jest zmiana pozwolenia na budowę.

Zobacz galerię 1 zdjęcie

Autor: Wiktor Greg

Wszystkie zmiany projektu muszą być zaakceptowane przez autora projektu, a niektóre dodatkowo przez urzędnika w starostwie powiatowym.

Jakie zmiany w projekcie domu są istotne?

Prawo budowlane nie precyzuje jednoznacznie granicy między istotnym a nieistotnym odstępstwem od projektu. Ważny jest tutaj rodzaj zmian. Zgodnie z art. 36a Prawa budowlanego do istotnych zalicza się te zmiany, które dotyczą:

• sposobu zagospodarowania działki objętego projektem, na przykład inne niż w projekcie usytuowanie budynku względem granic działki i nieruchomości sąsiednich;
• charakterystycznych parametrów domu, takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość i liczba kondygnacji. Niedopuszczalne będzie zatem – bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę – dobudowanie piętra, podpiwniczenia, dodatkowego pomieszczenia czy garażu. Niemożliwe będzie także działanie w drugą stronę, czyli zmiana domu piętrowego na parterowy czy zmniejszenie długości lub szerokości domu; 
• warunków korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne (chodzi tu o obiekty użyteczności publicznej, takie jak szkoły, urzędy, ośrodki zdrowia);
• sposobu użytkowania budynku lub jego części, na przykład wybudowanie domu mieszkalnego zamiast warsztatu samochodowego, gabinetu dentystycznego zamiast jednego z pokoi;
• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy oraz wymagają uzyskania opinii, uzgodnień i pozwoleń wymaganych przepisami szczególnymi. Taką istotną zmianą przykładowo może być wybudowanie całorocznego domu jednorodzinnego na terenie przeznaczonym pod zabudowę letniskową i dopuszczającym zabudowę o charakterze sezonowym. 

Ważne okoliczności odstępstwa od projektu

To, czy dane odstąpienie od projektu zostanie uznane za istotne, zależy od okoliczności.

Na przykład WSA w Warszawie w wyroku z 10.03.2004 r. (sygnatura akt IV SA 3274/02) stwierdził, że podwyższenie ściany szczytowej budynku o 60 cm nie było istotnym odstępstwem w rozumieniu art. 36a Prawa budowlanego, gdyż w wyniku podwyższenia tego budynku nie nastąpiło zmniejszenie dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi i nie naruszono interesów osób trzecich.

Z kolei w wyroku WSA z siedzibą w Łodzi z 31.08.2010 (sygnatura akt II SA/Łd 583/10) postanowiono, że nieznaczna zmiana wysokości budynku, jego elewacji, geometrii dachu, w szczególności kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych nie jest kwalifikowana jako istotne odstępstwo od warunków pozwolenia na budowę.

W innych sprawach tego rodzaju podobne zmiany mogłyby jednak być uznane za istotne (wymagające zmiany pozwolenia na budowę).