Podział gruntu rolnego na działki a prawo geodezyjne

Grunty rolne można dzielić na działki pod zabudowę - to dobry pomysł na zarobek. Podział gruntu na działki o powierzchni przynajmniej 0,3 ha nie wymaga decyzji administracyjnej. Jak wygląda podział działek w prawie geodezyjnym?

Zobacz galerię 1 zdjęcie

Autor: Mikołaj Długosz

Gdy dla działki obowiązują warunki zabudowy, dzieli się ją według zasad przewidzianych dla gruntów budowlanych.

Grunty rolne (oraz leśne) mogą być dzielone według dwóch różnych procedur podziałowych, w zależności od wielkości wydzielanych działek.  Jeśli każda z działek powstałych w wyniku podziału gruntu będzie miała wielkość przynajmniej 0,3000 ha, to nie jest wymagana decyzja administracyjna zatwierdzająca podział. Nie ma zatem przeszkód, żeby tak podzielić grunty rolne lub leśne. Są jednak dwa wyjątki od tej zasady, w których uzyskanie tej decyzji jest konieczne:

• pierwszy – gdy na danym terenie nie ma planu miejscowego, a dzielony grunt rolny lub leśny został objęty decyzją o warunkach zabudowy albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego; 
• drugi – gdy podział gruntów przewiduje wydzielenie nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych.

Podziału gruntów rolnych i leśnych na działki o wielkości przynajmniej 0,3000 ha, poza omówionymi niżej wyjątkami, dokonujemy bez przeprowadzania administracyjnoprawnej procedury decyzyjnej określonej w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ponieważ nie ma odrębnej podstawy prawnej dotyczącej podziałów takich nieruchomości, stosujemy tu przepisy prawa geodezyjnego i kartograficznego (będzie to podział geodezyjny).

Operat podziałowy

Zgodnie z przepisami prawa geodezyjnego konieczne jest przygotowanie operatu podziałowego, czyli dokumentacji składającej się z mapy z projektem podziału, protokołu z przyjęcia granic nieruchomości, wykazu zmian gruntowych i ewentualnie wykazu synchronizacyjnego (jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej). Operat sporządza uprawniony geodeta i przekazuje go do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego we właściwym powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Tam podlega on kontroli technicznej.

Jeśli zakończy się ona wynikiem pozytywnym, operat podziałowy zostaje opatrzony odpowiednimi pieczęciami, a tym samym włączony do zasobu. W tym momencie stanowi podstawę do wykazania przebiegu nowo określonych granic działek ewidencyjnych w ewidencji gruntów i budynków.

W razie stwierdzenia wad, usterek lub nieprawidłowości pracy geodezyjnej wynik kontroli jest dokumentowany w protokole dołączonym do operatu. Dokumentacja wraz z protokołem i pisemnym uzasadnieniem prawnych i technicznych przyczyn odmowy jest zwracana geodecie. W takiej sytuacji może on złożyć wniosek o zbadanie zasadności odmowy do Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego.

Gdy nie ma planu, ale wydano warunki zabudowy

Jeśli grunt rolny lub leśny został objęty jednym z dwóch rodzajów decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzją o warunkach zabudowy, dzielimy go według zasad przewidzianych dla gruntów budowlanych (nawet gdy wydzielone działki mają powierzchnię 0,3000 ha i więcej lub gdy decyzja lokalizacyjna obejmuje tylko fragment tej nieruchomości).

Objęcie nieruchomości rolnej lub leśnej jedną z wymienionych decyzji oznacza bowiem, że można ją zagospodarować na inne cele niż rolne lub leśne. Podziału należy więc dokonać na warunkach określonych w tych decyzjach. Ich spełnienie zostanie zbadane w trakcie procedury administracyjnej.

Gdy przez działkę ma przebiegać droga publiczna

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stosujemy również przy podziale nieruchomości rolnych i leśnych, jeżeli spowoduje on konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych. Chodzi tu przede wszystkim o sytuacje, gdy taka konieczność wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli w planie miejscowym nieruchomość jest co prawda przeznaczona na cele rolne lub leśne, ale jej część została przeznaczona pod drogę publiczną, to podział tej nieruchomości musi być przeprowadzony zgodnie z procedurą określoną w ustawie o gospodarce nieruchomościami dla gruntów budowlanych (nawet gdy polega na wydzieleniu działek o powierzchni nie mniejszej niż 0,3000 ha).