Drzewo, słup, budynek do rozbiórki, czyli niechciane obiekty na działce

Co zrobić, gdy na pięknie położonej działce znajdują się obiekty, których trzeba będzie się pozbyć: drzewa, rudera czy słup energetyczny? 

Drzewa i krzewy do wycięcia

Usunięcie drzew, które rosną na nieruchomościach stanowiących własność osób fizycznych i są usuwane na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej, nie wymaga zezwolenia. Ale – uwaga! – zwolnienie to obowiązuje pod warunkiem uprzedniego zgłoszenia zamiaru usunięcia drzewa do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) i uzyskania tak zwanej milczącej zgody tego organu, czyli braku sprzeciwu. Jeżeli drzewo rośnie na nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, zamiar wycinki zgłaszamy wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków.

Do zgłoszenia trzeba załączyć rysunek albo mapkę określającą usytuowanie drzewa na nieruchomości. Nie podajemy powodu, dla którego chcemy usunąć drzewo zgłoszenia na działce powinien stawić się urzędnik, który dokona oględzin drzewa. Sprawdzi on jego gatunek i obwód pnia. Z  oględzin zostanie sporządzony protokół. Jeżeli w ciągu 14 dni od oględzin wójt (burmistrz lub prezydent miasta) nie wyda sprzeciwu w formie decyzji administracyjnej, możemy drzewo usunąć. Na dokonanie wycinki mamy sześć miesięcy od dnia oględzin. Po tym czasie zgłoszenie straci ważność. Jeżeli chcielibyśmy je wyciąć później, będziemy musieli dokonać ponownego zgłoszenia.

Jeśli chodzi o krzewy rosnące na takich działkach, to można je usuwać bez żadnych ograniczeń. Nie wymaga to ani zgłoszenia, ani zezwolenia.

Jeżeli prowadzimy na własnej działce jakąś działalność gospodarczą i chcemy wyciąć drzewo albo krzewy rosnące w miejscu przeznaczonym na przykład na magazyn, biuro lub parking dla klientów, musimy uzyskać zezwolenie i wnieść opłatę, która zależy od gatunku drzewa i obwodu pnia.

Prywatni właściciele działek nie płacą za milczącą zgodę urzędu, ale za usunięcie drzew bez zgłoszenia grożą kary.

Zezwolenie i zgłoszenie nie są potrzebne, gdy chcemy wyciąć:

• drzewa o obwodzie pnia na wysokości 5 cm nad ziemią nieprzekraczającym: 80 cm (w przypadku topoli, wierzby, klonu jesionolistnego i klonu srebrzystego), 65 cm (w przypadku kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej i platanu klonolistnego) albo 50 cm (w przypadku pozostałych gatunków drzew);
• krzew lub krzewy rosnące w skupisku – o powierzchni do 25 m² (mierzy się powierzchnię rzutu poziomego krzewów);
• drzewa i krzewy owocowe, czyli takie, które dają owoce jadalne dla człowieka (z wyłączeniem rosnących na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub na publicznych terenach zieleni).

Słup lub przewody do przeniesienia

Lepiej nie kupować działki, na której znajdują się urządzenia utrudniające lub uniemożliwiające zabudowę (słupy, przewody). Czy pod ziemią nie kryją się jakieś przewody, można sprawdzić w zakładzie uzgodnień dokumentacji działającym przy starostwie lub w zakładach, do których należą sieci uzbrojenia.

Jeśli jednak nabędziesz grunt z takimi obiektami (świadomie lub nie, bo na przykład dopiero po zakupie okazało się, że pod ziemią są jakieś przewody wykonane bez zgody poprzedniego właściciela gruntu), możesz się starać o:

• usunięcie ich lub przeniesienie w inne miejsce,
• wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu (na przykład bez ustanowienia służebności przesyłu).

Niestety zakłady, do których należą niechciane urządzenia, nie są zwykle zainteresowane przebudową lub próbują obciążyć jej kosztami właściciela gruntu. Wówczas można dochodzić swoich praw przed sądem, ale trwa to latami.

Budynek do rozbiórki

Co do zasady, rozbiórka obiektu budowlanego wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę. Część rozbiórek została jednak zwolniona z wymogu uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę (nie dotyczy to jednak obiektów wpisanych do rejestru zabytków lub objętych ochroną  konserwatorską). Niektóre z nich wymagają zgłoszenia, a inne nie wymagają nawet takich uproszczonych formalności:

• zgłoszenie jest wymagane, gdy chcemy dokonać rozbiórki budynków i budowli o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości;
• nie wymaga decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę ani zgłoszenia rozbiórka obiektów i urządzeń budowlanych, na budowę których nie jest wymagane pozwolenie na budowę.

Zgłoszenia rozbiórki dokonuje się w starostwie albo urzędzie miasta - w postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego w serwisie e-budownictwo.gunb.gov.pl. - przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ ma 21 dni (od dnia doręczenia) na rozpatrzenie zgłoszenia. W tym terminie organ może wydać: postanowienie o uzupełnieniu zgłoszenia (wówczas inwestor będzie musiał uzupełnić zgłoszenie, a nałożenie takiego obowiązku przerywa bieg powyższego terminu) albo decyzję o sprzeciwie. Jeżeli organ nie wniesie sprzeciwu, inwestor może rozpocząć roboty budowlane. Brak sprzeciwu stanowi więc milczącą zgodę na roboty budowlane.

Pozwolenie na rozbiórkę będzie konieczne w wypadku:

• budynków i budowli wpisanych do rejestru zabytków oraz objętych ochroną konserwatorską;
• budynków i budowli o wysokości od 8 metrów i powyżej;
• budynków i budowli o wysokości poniżej 8 metrów, które stoją – licząc od granicy działki – w odległości mniejszej niż połowa wysokości;
• obiektów i urządzeń budowlanych, dla których nie jest wymagane pozwolenie na budowę – jeżeli podlegają ochronie jako zabytki.

Działka z wadą

Osoba sprzedająca działkę odpowiada wobec kupującego za jej ewentualne wady fizyczne lub prawne. Jeśli więc okaże się na przykład, że pomimo spisanych w akcie notarialnym zapewnień zbywcy działka nie nadaje się do zabudowy z uwagi na urządzenia podziemne (wada fizyczna) albo że jest obciążona prawami osób trzecich (wada prawna), to kupujący może:

• żądać obniżenia ceny,
• odstąpić od umowy,
• żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady.

Roszczenia przysługujące kupującemu z tytułu rękojmi są ograniczone w czasie – jeśli nowy właściciel nie zgłosi swoich żądań w odpowiednim terminie, sprzedawca będzie mógł uwolnić się od odpowiedzialności.

Art. 568 KC stanowi, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 2 lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Prawo rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej wygasa po upływie roku od momentu, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady.