Kiedy możliwa budowa domu na działce rolnej?

Jeżeli jesteś rolnikiem, możesz rozpocząć budowę domu mieszkalnego na działce rolnej. Budowa domu jest bowiem bezpośrednio związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Jeżeli jednak nie spełniasz ustawowej definicji rolnika, a chcesz kupić działkę rolną i na niej budować, masz dwa wyjścia z sytuacji.

Budowa domu zgodna z planem lub decyzją o warunkach zabudowy

Aby budować na działce rolnej, inwestycja budowlana musi być zgodna z zapisami planu miejscowego (jeśli taki obowiązuje w danej gminie) lub decyzją o warunkach zabudowy (gdy planu nie ma).

W planie miejscowym mogą się znajdować różne wymagania i ograniczenia co do przyszłej zabudowy terenu, na przykład ustalenie minimalnej powierzchni działki. Jeżeli działka nie spełni takiego warunku, nawet rolnik nie dostanie pozwolenia na budowę.

Żeby uzyskać z kolei decyzję o warunkach zabudowy, działka musi spełnić kilka wymogów:

• co najmniej jedna sąsiadująca z nią nieruchomość musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (tak zwany warunek dobrego sąsiedztwa).
  Ale – uwaga! – tego warunku nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (może to być kilkanaście hektarów);
• musi mieć dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie działki musi być wystarczające do rozpoczęcia budowy domu;
• na przeszkodzie nie mogą stać przepisy odrębne (na przykład o ochronie środowiska). Jeżeli powyższe warunki nie będą spełnione, gmina nie ma prawa wydać decyzji o warunkach zabudowy.

Kto ma status rolnika

Osoba fizyczna będąca właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, prowadząca osobiście gospodarstwo rolne, posiadająca kwalifikacje rolnicze, zamieszkała w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa (art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).

Przez osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących działalności rolniczej w tym gospodarstwie.

Kwalifikacje rolnicze ma osoba, która uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze lub wykształcenie średnie lub wyższe albo osobiście prowadziła gospodarstwo rolne lub pracowała w nim przez co najmniej pięć lat.

Co, gdy nie jesteś rolnikiem

Osoba, która nie jest rolnikiem (nie spełnia ustawowych warunków), a chce kupić działkę rolną i na niej zamieszkać, ma dwie możliwości:

• kupno tak zwanego siedliska, czyli gruntu wraz z budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego (zazwyczaj o powierzchni powyżej 1 ha), lub
• zakup małej działki rolnej i przekształcenie jej w budowlaną (mała w tym wypadku oznacza na ogół przynajmniej 3000 m2, bo ziemi rolnej nie można podzielić na mniejsze działki).

Właściciela działki rolnej (niebędącego rolnikiem) może czekać wiele dodatkowych formalności do załatwienia, zanim na tej działce wybuduje dom.