Budowa domu 2026 – od Nowego Roku nowe przepisy. Czy będzie łatwiej budować?

W uzasadnieniu nowelizacji Prawa budowlanego podkreśla się potrzebę dostosowania regulacji do stopnia skomplikowania współczesnych inwestycji, poprawy efektywności działania administracji architektoniczno-budowlanej oraz zmniejszenia obciążeń formalnych inwestorów. Zawarto w niej także rozwiązania eliminujące wątpliwości interpretacyjne zgłaszane przez uczestników procesu budowlanego oraz organy administracji architektoniczno-budowlanej. Wprowadza też regulacje bezpieczeństwa wobec zagrożeń militarnych i ekstremalnych zjawisk pogodowych.

Nowe definicje budynku mieszkalnego i działki budowlanej 

W nowelizacji ustawy zaproponowano szereg nowych definicji legalnych stosowanych w prawie budowlanym. Są to definicje: budynku mieszkalnego, budynku mieszkalnego wielorodzinnego, budynku gospodarczego, budynku użyteczności publicznej, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, wiaty, zabudowy jednorodzinnej, zabudowy zagrodowej, działki budowlanej oraz magazynu energii elektrycznej.

To zbudujesz bez pozwolenia

Jedną z ważniejszych zmian jest rozszerzenie listy obiektów i robót budowlanych zwolnionych z uzyskania pozwolenia na budowę, choć wymagających zgłoszenia oraz takich, które w ogóle nie będą wymagały ani pozwolenia, ani zgłoszenia.

Inwestycje w nowelizacji, które wymagają jedynie zgłoszenia:

• niewielkie kolumbaria na terenie cmentarzy,
• przepusty o długości nie większej niż 20 m i przekroju poprzecznym 0,85 m² – 3 m²,
• kioski i pawilony uliczne do 15 m²,
• wyloty do cieków naturalnych,
• wolnostojące obiekty budowlane łączności oraz kontenery telekomunikacyjne,
• bezodpływowe zbiorniki na wody opadowe i roztopowe o pojemności nie większej od 15 m³,
• przydomowe schrony i przydomowe ukrycia doraźne (także wolnostojące) wraz z instalacjami i przyłączami niezbędnymi do ich użytkowania o powierzchni użytkowej do 35 m2 przeznaczone do ochrony użytkowników budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• instalowanie na obiekcie budowlanym urządzeń technicznych wraz z masztami, służących do wytwarzania energii elektrycznej z energii wiatru na własne potrzeby lub w celu wprowadzenia do sieci, o mocy nie większej niż 50 kW oraz o łącznej wysokości większej niż 3 m i nie większej niż 12 m,
• wolnostojące, nie więcej niż dwukondygnacyjne budynki użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej nie większej niż 200 m2 o obszarze oddziaływania mieszczącym się w granicach nieruchomości, na której je zaprojektowano (ułatwienie budowy m.in. budynków związanych z kultem religijnym, oświatą, działalnością leczniczą, społeczną lub socjalną czy obsługą pocztową).
• wolnostojące kontenery telekomunikacyjne o powierzchni zabudowy do 35 m²,
• bezodpływowe zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe o pojemności nie większej niż 30 m3 związane z produkcją rolną.

Tych inwestycji budowlanych nie trzeba zgłaszać do urzędu

Katalog inwestycji nie wymagających ani pozwolenia ani zgłoszenia zwiększył się m.in. o:

• maszty flagowe i kamery monitoringu do 7 m posadowione na gruncie,
• małe obiekty przy obiektach sportowych (boiska, korty) zadaszeń, ławek, szatni i trybun przy czym liczba tych obiektów realizowanych bez pozwolenia i zgłoszenia będzie ograniczona względem powierzchni działki,
• bezodpływowe zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe o pojemności nie większej niż 5 m3,
• roboty budowlane polegające na instalowaniu na obiekcie budowlanym urządzeń technicznych wraz z masztami, służących do wytwarzania energii elektrycznej z energii wiatru na własne potrzeby lub w celu wprowadzenia do sieci, o mocy nie większej niż moc 50kW oraz o łącznej wysokości nie większej niż 3 m.
• instalowanie magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej nie większej niż 20 kWh.

Budowa przydomowych schronów i ukryć doraźnych

Nowością jest uregulowanie instytucji przydomowego schronu i ukrycia doraźnego, budowanych w obrębie posesji jednorodzinnej, o powierzchni użytkowej do 35 m² i chroniącą przed skutkami założonych zagrożeń militarnych i ekstremalnych zjawisk pogodowych, znajdującą się pod ziemią lub częściowo zagłębioną w gruncie. Na takie obiekty nie wymagają pozwolenia i zgłoszenia do urzędu.

Najważniejsze rozwiązania:

• schron ma konstrukcję hermetyczną, wyposażony jest w urządzenia filtrowentylacyjne; ukrycie z konstrukcją niehermetyczną, mniej rygorystyczne wymagania,
• zwolnienie z pozwolenia - budowa na podstawie zgłoszenia, z dołączeniem dokumentacji technicznej (nośność, stateczność, bezpieczeństwo pożarowe) wykonanej przez uprawnionego projektanta,
• warunki techniczne i usytuowanie takich obiektów określają przepisy wykonawcze w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 4 listopada 2025 r. Dz.U. 2025 poz. 1548,
• zmiana regulacji w prawie dotyczącym obrotu urządzeniami filtrowentylacyjnymi, aby ułatwić ich nabywanie przez inwestorów schronów.

Oświadczenia o obowiązku wykonania budowli ochronnej

Inwestorzy planujący budowę budynków wielorodzinnych i użyteczności publicznej oprócz wniosku o pozwolenie na budowę muszą przedłożyć do urzędu oświadczenia o obowiązku wykonania budowli ochronnej o określonej kategorii odporności lub wykonania obiektu budowlanego w sposób umożliwiający zorganizowanie w nim miejsca doraźnego schronienia o określonej pojemności.

Domy na zgłoszenie – doprecyzowanie przepisów

Obowiązujące przepisy już dziś przewidują uproszczone zasady dotyczące budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m² (zgłoszenie bez pozwolenia). Projekt wprowadza doprecyzowanie:

• określa warunki, które muszą być spełnione, by zgłoszenie było kwalifikowane jako takie (np. budynek wolno stojący, nie więcej niż dwie kondygnacje, obszar oddziaływania w ramach działki, projektowanie, budowa jest prowadzona na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora)
• wyłącza możliwość, przy zgłoszeniu przebudowy, stosowania niektórych przepisów dotyczących dokumentacji projektowej i kontroli organu (np. sprzeciwu) — analogicznie jak przy nowych budynkach do 70 m²

Celem jest uniknięcie spornych sytuacji, gdy urząd kwestionował zgłoszenia lub wymagał zbyt szerokich dokumentów przy małych inwestycjach.

"Żółta kartka" dla inwestora

To nowy mechanizm wprowadzony artykułem 51a Prawa budowlanego. W przypadku, gdy inspektor nadzoru stwierdzi odmienny przebieg prac budowlanych w stosunku do warunków pozwolenia na budowę może zamiast wszczynać postępowanie udzielić inwestorowi pouczenia, którego konsekwencją będzie naprawa lub usunięcie nieprawidłowości. Pouczenie jest oficjalne, a jego treść znajdzie się w dzienniku budowy. To tzw. "żółta kartka". Inwestor ma 60 dni na zmiany i jeśli kontrola po tym terminie stwierdzi usunięcie błędów obywa się bez konsekwencji. Rozwiązanie to ma w założeniu odciążyć urzędy od prowadzenia skomplikowanych procedur i daje inwestorom szansę na podjęcie działań naprawczych bez wstrzymywania budowy.

Zobacz także: Wakacje przez cały rok? Polacy coraz częściej wybierają małe domy całoroczne