Zwrot bonifikaty na zakup mieszkania z gminy? Rzecznik Praw Obywatelskich interweniuje

W skargach, kierowanych do Rzecznika Praw Obywatelskich osoby, które są obecnie zmuszone do zwrotu bonifikaty, bo nabyły spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podkreślają, że gminy żądają zwrotu całej bonifikaty, bez względu na to, jaką część środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania przeznaczono na nabycie innego lokalu mieszkalnego. Czy jest to zgodne z prawem?

Zobacz galerię 1 zdjęcie

Autor: Mariusz Bykowski

Bonifikatę należy zwrócić także w przypadku przeznaczenia środków ze sprzedaży lokalu na nakłady związane z wybudowaniem domu na zakupionej nieruchomości lub też związane z wykończeniem lub remontem nabytego lokalu, czy na spłatę kredytu zaciągniętego w celu nabycia większego lokalu.

Rzecznik Praw Obywatelskich w piśmie skierowanym do ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej podkreśliła, że w potocznym rozumieniu, przez nabycie lokalu mieszkalnego uważa się nie tylko nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności, ale i lokalu, co do którego przysługuje prawo spółdzielcze własnościowe, z uwagi na możliwość rozporządzania nim bez ograniczeń. W ocenie prof. Ireny Lipowicz, ścisła interpretacja przepisu art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wymienia nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ale taka interpretacja jest nieuzasadniona w świetle celu, jakiemu służy zwolnienie z obowiązku zwrotu bonifikaty. Celem omawianego art. 68 ust. 2a pkt 5 jest umożliwienie obrotu mieszkaniami nabytymi z bonifikatą bez obowiązku jej zwrotu pod warunkiem, że środki uzyskane ze sprzedaży pozostaną przeznaczone na cel mieszkaniowy. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbliżone do prawa własności i daje nie tylko uprawnienie do korzystania z lokalu, ale także do rozporządzania nim. Cel mieszkaniowy jest tak samo realizowany w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, jak i w lokalu stanowiącym odrębną własność. A zatem w sytuacji, gdy środki finansowe uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostają przeznaczone na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, to nabycie takiego prawa do lokalu jest dokonywane również w celu realizacji potrzeb mieszkaniowych.

Inne wątpliwości

Przepisy dotyczące zwrotu bonifikaty budzą wątpliwości w sytuacji, gdy w ciągu 12 miesięcy nabywca lokalu tylko część środków uzyskanych ze zbycia lokalu przeznaczył na nabycie innego mieszkania. W skargach do RPO nabywcy podkreślają, że gminy żądają od nich zwrotu całej bonifikaty po jej waloryzacji, bez względu na to, jaką część środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu przeznaczyli na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. W ocenie RPO dosłowna interpretacja przepisów prowadzi do wniosku, że cena nabycia nowego lokalu z zachowaniem prawa do zatrzymania bonifikaty powinna zgadzać się z wysokością środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu nabytego od gminy. W przeciwnym razie nabywca ma obowiązek zwrotu całej kwoty uzyskanej bonifikaty po jej waloryzacji. Interpretacja ta jednak oznaczałaby obowiązek poszukiwania przez nabywcę lokalu od Skarbu Państwa lub gminy, który chciałby polepszyć swoją sytuację mieszkaniową takiego lokalu (nieruchomości), którego wartość byłaby identyczna jak lokalu nabytego. W konsekwencji taka interpretacja mogłaby prowadzić również do ukrywania w umowach prawdziwej wartości nabywanego lokalu i wskazywania ceny równej wysokości środków otrzymanych ze sprzedaży lokalu nabytego od gminy, a więc do działań sprzecznych z prawem.

Kłopoty z interpretacją przepisów

Pojawiły się także wątpliwości, jakiego rodzaju wydatki zwalniają z obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty, a jakich nie można uwzględnić. W listach kierowanych do RPO nabywcy podkreślają, że gminy żądają od nich zwrotu bonifikaty także w przypadku przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży nabytego od gminy lokalu na nakłady związane z wybudowaniem domu na zakupionej w tym celu nieruchomości, wykończeniem lub remontem nowonabytego lokalu, czy też na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup większego lokalu lub nieruchomości. W potocznym rozumieniu, wskazane wydatki mieszczą się w pojęciu „nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe".

Ocena Rzecznika Praw Obywatelskich

W ocenie RPO w art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca wskazał wprost, że środki uzyskane ze sprzedaży lokalu nabytego z bonifikatą, mają zostać przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo określonej nieruchomości. Skoro zatem ustawodawca wskazał wyłącznie na zakup lokalu mieszkalnego lub nieruchomości, nie wspominając o ich zabudowie lub przystosowaniu do użytkowania, należy uznać, że wspomniane wyżej wydatki nie mieszczą się w tym przepisie. Natomiast w zakresie tego przepisu mieszczą się koszty nabycia lokalu mieszkalnego albo nieruchomości o określonym przeznaczeniu, takie jak opłaty notarialne, sądowe oraz podatki, a jednak gminy - żądając od nabywców zwrotu bonifikaty po waloryzacji - odmawiają ich uwzględnienia. RPO już w 2008 r. wskazywał na konieczność doprecyzowania w ustawie pojęcia „cel mieszkaniowy”. Ówczesny wiceminister infrastruktury odpowiedział, że nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie zwalnia od zwrotu bonifikaty. W konsekwencji RPO wskazała, że trzeba zmienić i doprecyzować omawiane przepisy.