Zadłużony lokator. Zaległy czynsz. Co zrobić?

Polacy deklarują, że czynsz jest dla nich jedną z podstawowych opłat, które regulują najszybciej. Dane GUS pokazują jednak, że dług najemców mieszkań komunalnych, spółdzielczych, zakładowych i wynajmowanych od państwa wciąż rośnie. W tej chwili wynosi 4,5 mld zł. Blisko połowa tej kwoty to zadłużenie lokatorów mieszkań komunalnych. Według GUS wśród przyczyn niepłacenia czynszów są przede wszystkim niskie zarobki, utrata pracy lub nagła choroba. Co zrobić, gdy nasz dług w spółdzielni rośnie? Po jakim czasie rozpocznie się proces windykacyjny i w jaki sposób rozmawiać z windykatorem? Czy powstałe zadłużenie można odpracować? Czy dochód z tego tytułu trzeba wpisywać do PIT? Podpowiadamy.

Jednym z najbardziej zadłużonych, ze względu na nieopłacone rachunki za czynsz województw, jest mazowieckie. W Warszawie dług czynszowy względem miasta wynosi aż pół miliarda złotych. Najwięcej postępowań eksmisyjnych, wynikających z wieloletniego zalegania z opłatami czynszowymi, ma miejsce w województwach: śląskim, mazowieckim, dolnośląskim i łódzkim. Coraz więcej miast wyciąga pomocną dłoń do zadłużonych lokatorów i wprowadza programy oddłużania lokali komunalnych, które umożliwiają m.in. umorzenie całości zadłużenia – po przekazaniu zajmowanej nieruchomości, umorzenie połowy długu – jeżeli lokator zdecyduje się na przeprowadzkę i zamieni zajmowany lokal na mniejszy lub umorzenie części długu pod warunkiem spłaty (do 6 miesięcy) pozostałej kwoty.

Co się stanie, gdy nie zapłacę czynszu?

Jeden niezapłacony czynsz, czy dwutygodniowe spóźnienie w opłaceniu rachunku nie spowodują, że lokator od razu będzie miał nieprzyjemności w spółdzielni lub trafi na tzw. czarną listę dłużników. Proces windykacyjny rusza zazwyczaj, nawet, po kilku miesiącach niepłacenia zobowiązania. Spółdzielnia mieszkaniowa może windykować zadłużenie samodzielnie lub sprzedać wierzytelności tzw. wierzycielowi wtórnemu, którym może być firma windykacyjna, fundusz inwestycyjny czy fundusz sekurytyzacyjny. W takim przypadku firma windykacyjna będzie kontaktować się z dłużnikiem w imieniu własnym lub w imieniu funduszu sekurytyzacyjnego.

Zanim jednak dojdzie do windykacji lokator będzie otrzymywał od spółdzielni kilkukrotne wezwania do zapłaty. Jeżeli zadłużony lokator nie będzie reagował przez dłuższy czas (np. kilka tygodni) może otrzymać wezwanie do zapłaty z ostrzeżeniem o zamiarze wpisania go do konkretnego biura informacji gospodarczej (w skrócie: BIG). Jeżeli nie podejmie próby kontaktu z wierzycielem – zostanie wpisany do takiego rejestru. Po kolejnych miesiącach zadłużony lokator otrzyma pismo informujące o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu z tytułu zaległości. Ostatnim etapem będzie wypowiedzenie umowy i skierowanie sprawy do sądu (zarówno o zapłatę zaległych opłat, jak i o eksmisję). Warto podkreślić, że wypowiedzenie umowy najmu i eksmisja dotyczą przede wszystkim mieszkań komunalnych, spółdzielczych i zakładowych. Jeżeli lokator jest właścicielem mieszkania procedura jest inna, choć proces windykacyjny wygląda bardzo podobnie.

Lepiej odebrać wezwanie do zapłaty

Aby zadłużony lokator mógł być wpisany do jednego z biur informacji gospodarczej powinny być spełnione trzy warunki. Po pierwsze – zadłużenie musi być większe niż 200 zł, po drugie – być wymagalne od przynajmniej 30 dni, po trzecie – wierzyciel musi wysłać do osoby zadłużonej (listem poleconym) wezwanie do zapłaty z ostrzeżeniem o zamiarze wpisania do takiego rejestru.  Może mu takie wezwanie dostarczyć również osobiście. To, że dłużnik nie odebrał listu poleconego, nie oznacza, że cała procedura zostanie wstrzymana. Tutaj działają zasady podobne do przesyłek sądowych, a to oznacza, że unikanie kontaktu niewiele przyniesie. Jeżeli dłużnik czynszowy znajdzie się w rejestrze dłużników prowadzonym przez BIG może mieć w przyszłości trudności z uzyskaniem kredytu, pożyczki, kupieniem nowego telefonu na abonament lub zakupem sprzętu RTV czy AGD na raty. Dlatego warto rozmawiać z wierzycielem – zarówno pierwotnym (np. spółdzielnią mieszkaniową) jak i wtórnym (firmą windykacyjną).

Jak rozmawiać z windykatorem?

Warto pamiętać, że współczesny proces windykacyjny przypomina bardziej negocjacje, aniżeli twarde egzekwowanie długu, jak to ma miejsce w przypadku egzekucji komorniczej. Celem firmy windykacyjnej jest pomoc osobie zadłużonej i zaproponowanie takich warunków spłaty, które będzie mogła ona przyjąć. To właśnie dlatego tak ważna jest otwarta i szczera rozmowa. Jeżeli osoba zadłużona ma problemy finansowe, zdrowotne i nie jest w stanie uregulować należności w danej chwili – powinna powiedzieć o tym wierzycielowi.

Coraz więcej firm windykacyjnych przestrzega Zasad Dobrych Praktyk, czyli norm etycznych ustanowionych w ramach Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych. W dokumencie znajdują się zasady opisujące jakie są prawa osoby zadłużonej, jak powinien wyglądać profesjonalny proces windykacyjny, czego windykatorom robić nie wolno. Warto pamiętać o tym, że windykator może kontaktować się z nami listownie, telefonicznie lub wysłać przedstawiciela terenowego. Taki konsultant powinien przedstawić się, okazać identyfikator oraz upoważnienie do działania wydane przez firmę windykacyjną z wyraźnym określeniem zakresu swojego umocowania.

Jeżeli firma windykacyjna przesyła nam wezwanie do zapłaty  – powinno ono dokładnie opisywać zaległą płatność, zawierać dane wierzyciela (np. spółdzielni mieszkaniowej), szczegółową kwotę należności. Jeżeli osoba zadłużona ma wrażenie, że firma windykacyjna działa w sposób nieetyczny i nieprofesjonalny – może zgłosić ten fakt m.in. do Rzeczników Konsumentów (w praktycznie każdej gminie, czy powiacie w Polsce), Biura Rzecznika Finansowego, Federacji Konsumentów lub – w przypadku gdy chodzi o jedną z firm zrzeszonych w KPF – do specjalnie powołanej Komisji Etyki KPF ([email protected]).

Czy dług czynszowy można odpracować?

Niektóre spółdzielnie mieszkaniowe i zarządcy nieruchomości umożliwiają odpracowanie długu, co jest rozwiązaniem lepszym aniżeli proces sądowy lub eksmisja. Zdarza się, że zgodę na odpracowanie można uzyskać dopiero wtedy, gdy zadeklarujemy wznowienie regularnych opłat po odpracowaniu zaległości. Niektóre spółdzielnie określają z góry maksymalną kwotę, którą osoba zadłużona może odpracować (np. 20-25 tys. zł). Prace, które można wykonywać są różne: porządkowanie zieleni miejskiej, naprawy konserwatorskie, sprzątanie klatek schodowych, zamiatanie chodników i skwerów. Z osobą, która chce odpracować zadłużenie podpisuje się najczęściej umowę zlecenie lub umowę o dzieło, po wcześniejszym podpisaniu zgody na tzw. świadczenie niepieniężne. Osoba zadłużona nie otrzymuje bowiem wynagrodzenia w gotówce. Całość wynagrodzenia jest odliczana od jego zaległości czynszowej. Ponieważ odpracowanie długu jest świadczeniem niepieniężnym (zwanym także rzeczowym) nie jest traktowane przez Urząd Skarbowy jako przychód, dlatego nie trzeba go wpisywać do zeznania podatkowego.