Spis treści
Projekt ma „ucywilizować” rynek i zmniejszyć negatywne skutki najmu krótkoterminowego widoczne m.in w Krakowie, Gdańsku, Warszawie czy Zakopanem. Jednocześnie wzbudza także kontrowersje, a także niesie ryzyko znacznego ograniczenia oferty i wzrostu cen. Czy zyska akceptacje posłów?
Regulacja rynku najmu krótkookresowego - wymóg UE
Projekt, jeden z dwóch aktualnie przygotowywanych i dotyczących tej sfery działalności to efekt zmian i wejścia w życie uregulowań Unii Europejskiej. W kwietniu 2024 r. Parlament i Rada przyjęły Regulację (UE) 2024/1028, która ma uporządkować gromadzenie i udostępnianie danych dotyczących krótkookresowych najemców - celem jest uzyskanie rzetelnego obrazu tego rynku i ułatwienie nadzoru władz lokalnych. Regulacja nakłada na platformy obowiązki m.in. dotyczące udostępniania danych statystycznych, weryfikacji gospodarzy i współpracy z organami publicznymi. Wdrożenie ma być stopniowe, a pierwszy termin mija już w maju 2026 r.
Regulacje UE przyniosą większą przejrzystość i narzędzia dla władz lokalnych, co powinno pomóc w zapobieganiu nadużyciom i planowaniu mieszkalnictwa. Nie rozwiążą one jednak automatycznie wszystkich problemów: potrzeba zrównoważonych, lokalnych rozwiązań łączących ochronę mieszkańców, rozwój turystyki. Dla wielu szczególnie obciążonych ruchem turystycznym miast to szansa na odzyskanie kontroli, dla części wynajmujących to koniec „dzikiego” rynku i początek nowej, bardziej sformalizowanej rzeczywistości.
Najem krótkoterminowy – definicje i zmiana podejścia
Projekt wprowadza najem krótkoterminowy jako odrębną, uregulowaną własną ustawą usługę, która ma własne definicje i określone ramy prawne. Takie podejście ma rozwiązać kompleksowo narastający od lat problem, który miał negatywny wpływ na wiele dziedzin życia społecznego i gospodarczego. Ma załatać lukę w prawie. Projekt oddziela najem krótkoterminowy od najmu długoterminowego i od usług hotelarskich
Proponowana definicja (Art. 2 projektu) brzmi „Najmem krótkoterminowym jest odpłatna usługa najmu umeblowanego domu jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego lub ich części, zwanych dalej „lokalem”, świadczona na podstawie jednej umowy na okres nie dłuższy niż 30 dni, wykonywana stale lub tymczasowo, za pośrednictwem internetowej platformy handlowej.” Jest to usługa turystyczna/noclegowa, ale nie hotelarska – ma własne, dedykowane zasady.
Wynajęcie takiej usługi będzie się mogło odbywać obowiązkowo tylko za pośrednictwem internetowej platformy, Airbnb, Booking lub innych.
Usługi najmu krótkoterminowego będą mogły prowadzić różne podmioty, osoba fizyczna, prawna, jednostka bez osobowości prawnej niezależnie od tytułu prawnego do lokalu.
Nowe obowiązki i uprawnienia
Obiekty świadczące usługi będą podlegały obowiązkowej kontroli gmin. Realizowane to ma być przyznanie każdemu lokalowi czy mieszkaniu unikalnego numeru ewidencyjnego nadanego przez gminę. Bez dopełnienia tej formalności nie będzie można legalnie oferować noclegów na platformach.
Platformy rezerwacyjne będą musiały dokonać przeglądu tego typu ofert i usuwać te, które nie posiadają gminnego numeru ewidencyjnego.
Chęć prowadzenia działalności najmu krótkoterminowego będzie wymagała zgody w postaci uchwały wspólnoty lub zgody spółdzielni, na terenie których się znajduje.
Osobne uprawnienia zyskują gminy. Będą mogły:
- wprowadzać limity liczby dni w roku, w których lokal może być wynajmowany krótkoterminowo;
- tworzyć strefy, w których najem krótkoterminowy jest całkowicie zakazany (np. ścisłe centra miast).
Ustawa przewiduje też przepisy przejściowe, które pozwolą świadczącym tego typu usługi dostosowania się do nowych wymogów i dopełnienia obowiązków, n.in. wpisu do gminnego rejestru.
Nieprzestrzeganie zasad będzie zagrożone karami administracyjnymi sięgającymi 50 000 zł.
Ustawa o najmie krótkookresowym - pozytywne i negatywne skutki
Do pozytywnych skutków nowej ustawy zalicza się:
- ograniczenie szarej strefy (podatki, opłaty miejscowe, turystyczny podatek klimatyczny),
- mniejszą presję na rynek mieszkaniowy – więcej lokali wraca na najem długoterminowy (spadek cen najmu długoterminowego w dużych miastach),
- ochronę mieszkańców przed uciążliwościami - hałas, nocne imprezy, nadmierny ruch turystyczny, zużycie części wspólnych,
- większą kontrolę gmin nad ruchem turystycznym, szczególnie w miejscowościach turystycznych i centrach miast,
- większe wpływy do budżetów gmin i Skarbu Państwa.
Negatywne skutki nowych regulacji:
- zmniejszenie podaży – wiele osób prywatnych i małych operatorów może zrezygnować z powodu biurokracji, kosztów dostosowania (np. wymogi ppoż., techniczne) i obowiązku uzyskiwania zgód.
- wzrost cen noclegów – mniejsza liczba ofert = droższe krótkoterminowe pobyty (szczególnie w popularnych lokalizacjach).
- konflikty w wspólnotach – uzyskanie zgody wspólnoty może być trudne i prowadzić do sporów sąsiedzkich/sądowych.
- wpływ na inwestycje – spadek rentowności inwestycji w apartamenty na wynajem krótkoterminowy.
Poselski projekt ustawy - jedna z dwóch propozycji zmian
Równolegle trwają prace nad rządową propozycją regulacji najmu krótkookresowego. Ustawę przygotowuje Ministerstwo Sportu i Turystyki. W zasadniczych kwestiach nie różni się znacznie od poselskiej propozycji. Jednym z elementów rządowego projektu jest utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) w miejsce obecnie funkcjonującego Centralnego Wykazu Obiektów Hotelarskich (CWOH).
Zobacz także: Powojenne mieszkanie w warszawskiej kamienicy. Remont Ani i Kuby - zdjęcia
51
