Spis treści
Tańszy pieniądz pomaga, ale nie rozwiązuje wszystkiego
Rada Polityki Pieniężnej w 2025 roku obniżała stopy, a stopa referencyjna NBP na początku grudnia wyniosła 4%. To poprawiło zdolność kredytową Polaków i uruchomiło popyt kredytowy odłożony w czasie. Dla części kupujących ważniejsza od samej zdolności była jednak stabilność raty w dłuższym horyzoncie.
W statystykach Biura Informacji Kredytowej widać to dość wyraźnie. Jesienią 2025 roku wzrosła liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy (wzrost zapytań o 40% r/r) oraz średnia kwota wnioskowanego finansowania. To nie jest jeszcze równoznaczne z liczbą udzielonych kredytów, ale dobrze pokazuje kierunek. Więcej gospodarstw domowych wróciło do oferty banków i sprawdzało rynek. W praktyce oznaczało to też większą selekcję. Część wniosków kończyła się korektą oczekiwań co do lokalizacji lub standardu.
Domy głównie na kredyt
W segmencie domów w 2025 roku kredyt był fundamentem większości transakcji. Skala wydatku zwykle przekraczała możliwości sfinansowania zakupu wyłącznie oszczędnościami. W praktyce oznaczało to typowy scenariusz, czyli kredyt z wkładem własnym, czasem uzupełniony sprzedażą wcześniejszej nieruchomości. Takie podejście dobrze pasowało do nastrojów rynkowych. Kupujący negocjowali mocniej, ale nie zawsze chcieli wchodzić w maksymalny poziom zadłużenia, skoro całkowity koszt kredytu wciąż pozostawał wysoki. W domach szczególnie wyraźnie było widać, że liczy się nie tylko cena zakupu, ale też późniejsze koszty utrzymania.
Warto też pamiętać o standardach wkładu własnego. Rekomendacja S i praktyka banków sprowadzają się najczęściej do modelu 20% udziału klienta (lub 10% przy dodatkowych zabezpieczeniach), co w segmencie domów ma duże znaczenie i często decyduje o tym, czy transakcja w ogóle się uda. Wielu kupujących traktowało wkład własny jako filtr bezpieczeństwa, a nie wyłącznie formalny wymóg banku.
Działki za gotówkę
Dlaczego na działkach gotówka wciąż jest tak ważna? Powód jest prozaiczny. Sfinansowanie samego gruntu kredytem bywa trudniejsze organizacyjnie niż zakup mieszkania, a banki chcą często widzieć nie tylko zabezpieczenie, lecz także plan całej inwestycji (np. dokumenty dotyczące budowy, wyceny, harmonogram). W efekcie część kupujących wybiera prostszą ścieżkę i płatność bez udziału banku albo kredyt na mniejszą kwotę, żeby dopłacić resztę. Gotówka skraca proces i zmniejsza liczbę elementów, które mogą opóźnić finalizację zakupu. Jeśli jesteś na etapie wyboru gruntu, zobacz aktualne działki na sprzedaż i porównaj lokalizacje oraz ceny ofertowe.
Zakup działki często jest etapem większego projektu, a wtedy gotówka bywa kluczowa na starcie. W tle widać też dane o aktywności inwestorów indywidualnych w budownictwie mieszkaniowym, która w 2025 roku nie była jednokierunkowym boomem, ale utrzymywała się na poziomie istotnym dla rynku. Dla wielu osób pozyskanie działki była sposobem na zabezpieczenie planów i dopiero później przychodził czas na decyzję o budowie.
Banki znacznie chętniej patrzą na finansowanie gruntu, gdy jest ono spięte z planem budowy. W praktyce oznacza to, że część kupujących rezygnuje z kredytu na samą ziemię i przygotowuje się od razu pod zaciągnięcie zobowiązania budowlano-hipotecznego, wypłacanego w transzach. Taki model wymaga dokumentów, kosztorysu i harmonogramu prac, ale bywa łatwiejszy do wykonania niż wnioskowanie wyłącznie o środki na zakup ziemi. Im lepiej uporządkowana dokumentacja, tym mniejsze ryzyko przerw i opóźnień w finansowaniu.
W przypadku działek gotówka działa nie tylko jako forma zapłaty, lecz także jako narzędzie negocjacyjne. Sprzedający częściej wybierają kupującego, który może szybko podpisać umowę i zamknąć transakcję. To szczególnie ważne tam, gdzie znajdują się atrakcyjne grunty. W wielu przypadkach przewaga negocjacyjna wynikała z terminu i pewności transakcji, a nie z możliwości zbicia ceny o kilka procent.
Dodatkowe koszty związane z kupnem działki lub domu
Na wybór między gotówką a kredytem wpływają też koszty, które nie zawsze widać na pierwszy rzut oka. Przy działkach dochodzą wydatki związane z przygotowaniem terenu, przyłączami, drogą dojazdową czy formalnościami planistycznymi. Przy domach znaczące bywają koszty doprowadzenia budynku do stanu gotowego do zamieszkania. W praktyce wiele osób zostawia więc część gotówki jako rezerwę na etap po zakupie, a kredyt traktuje jako narzędzie do sfinansowania samej transakcji. Tym bardziej, że rynek usług i materiałów wciąż potrafił zaskakiwać.
Wnioski z badań
Z badania Indeksu Nastrojów Pośredników Nieruchomości przeprowadzonego przez serwis Nieruchomosci-online.pl (III kwartał 2025) wynika, że domy są segmentem najmocniej powiązanym z finansowaniem bankowym. Wykres rozkładu udziału gotówki pokazuje, że w tym przypadku najczęściej wskazywano niski udział środków własnych: 40% odpowiedzi mówi o udziale gotówki na poziomie poniżej 20% wartości zakupu, a kolejne 30,9% o przedziale 20-40%. Dopiero dalej pojawiają się wyższe poziomy gotówki: 19,6% badanych (40-60% udziału), 6,2% (60-80%) i 3,3% (powyżej 80%). W praktyce buduje to obraz transakcji, w których kredyt jest regułą, a gotówka pełni jedynie rolę wkładu lub amortyzatora kosztów.
Nieco inaczej w tym samym badaniu wygląda segment działek budowlanych. Rozkład jest bardziej rozproszony, bez jednej dominującej odpowiedzi. Udział gotówki na poziomie 40-60% wskazano w 23,8% przypadków, 20-40% w 21,1%, a powyżej 80% w 21,4%. Jednocześnie 16,8% odpowiedzi mówi o gotówce poniżej 20%, a 16,9% o przedziale 60-80%. Potwierdza to, że w przypadku gruntów częściej spotyka się finansowanie mieszane z wysokim udziałem gotówki. Kupujący częściej rozkładają projekt w czasie, co przekłada się na większą elastyczność finansową.
i
Co z tego wynika dla kupujących dom lub działkę
Na rynku działek przewagę ma ten, kto potrafi szybko domknąć transakcję (często właśnie gotówką) albo ma dobrze przygotowany plan finansowania zakupu gruntu i budowy. Czy to oznacza, że kredyt na działkę nie ma sensu? Nie, ale częściej wymaga zebrania dokumentów i zaplanowania inwestycji. Dlatego w statystykach udział gotówki pozostaje tu wysoki. W praktyce kluczowe jest, by kredyt nie blokował kolejnych etapów inwestycji i nie zjadał rezerwy potrzebnej na budowę.
Jeśli celujemy w zakup domu, rok 2025 pokazał powrót kredytu jako narzędzia pierwszego wyboru. Warto jednak zauważyć, że podejście uczestników rynku jest ostrożniejsze. Widoczne trendy to większa rola wkładu własnego, większa wrażliwość na całkowity koszt i częstsze szukanie nieruchomości w akceptowalnym budżecie.
