Spis treści
Wiosna to czas na działkę – radzi ekspert
W lipcu ideał pod budowę, w marcu podmokły teren z realnym ryzykiem podtopień. Właśnie teraz grunt przechodzi najważniejszy test - a dla kupującego jest to wiedza bezcenna. – Wiosna działa jak naturalny audyt działki. Jeśli grunt ma problem z wodą, to właśnie teraz wychodzi to na jaw – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Gwałtowna odwilż i szybki spływ wód roztopowych doprowadziły do licznych podtopień w całym kraju. W ciągu jednego dnia strażacy interweniowali blisko dwa tysiące razy — szczególnie w województwach kujawsko-pomorskim, mazowieckim i zachodniopomorskim.
To nie są pojedyncze zdarzenia, lecz praktyczny sprawdzian terenu. Pokazuje on, czy działka leży w naturalnym obniżeniu, czy znajduje się na drodze spływu wód, oraz czy lokalna infrastruktura radzi sobie z ich odprowadzaniem.
– Widzimy działki, które latem wyglądają jak gotowe pod budowę, a w marcu przypominają rozlewisko. To moment, w którym kupujący może uniknąć bardzo kosztownego błędu – podkreśla Marek Wielgo.
Działek w sprzedaży jest coraz mniej
Działek w ofercie jest coraz mniej. Według danych przeszukiwarki nieruchomości Adradar w lutym 2026 r. w całej Polsce dostępnych było ok. 185 tys. unikalnych ogłoszeń dotyczących działek o różnym przeznaczeniu. To o 12% mniej niż rok wcześniej i aż o 25% mniej niż w lipcu 2024 r., kiedy liczba ofert była najwyższa. Początek 2026 przyniósł poprawę, ale i tak nowych ogłoszeń jest 37% mniej niż przed rokiem. Co ciekawe i ruch nie jest wielki na co wskazuje spadek o połowę działek wycofanych ze sprzedaży, czyli najczęściej tych, które znalazły nabywcę.
– Rynek działek jest dziś bardzo wymagający dla kupujących. Mamy mniej ofert i ograniczoną skłonność sprzedających do negocjacji, więc presja cenowa pozostaje wysoka – komentuje Marek Wielgo.
i
Działek mało a ceny z kosmosu
Działka w cenie mieszkania – to już nie wyjątek, a codzienność w dużych miastach. Na warszawskim Mokotowie parcela niespełna 700 m kw. kosztuje 4,2 mln zł, a na Pradze-Południe ok. 1000 m kw. – 3,3 mln zł. Oferty powyżej miliona złotych nikogo już nie dziwią.
Tańsze działki też się zdarzają – w Wawrze za ok. 730 m kw. płaci się 650 tys. zł, czyli tyle, ile za dwupokojowe mieszkanie w tej dzielnicy. Podobna sytuacja panuje w innych dużych miastach.
Według GUS średnia cena działki budowlanej (ok. 1800 m kw.) w 2024 r. wyniosła 280,3 tys. zł – o prawie 20% więcej niż rok wcześniej. W miastach na prawach powiatu średnia przekracza 900 tys. zł, a rekordy biją województwa: mazowieckie (ponad 2,9 mln zł), małopolskie (ok. 1,6 mln zł), dolnośląskie (ok. 1,5 mln zł) i pomorskie (ok. 1,4 mln zł).
Jak wskazują dane z 2024 r. ceny w miastach są wielokrotnie wyższe niż poza nimi. W województwach mazowieckim i małopolskim jest dziesięciokrotnie drożej. W dolnośląskim i pomorskim jest siedmiokrotne przebicie. Różnice pięciokrotne spotykane są w kujawsko-pomorskim, lubelskim, opolskim czy łódzkim. Ewenementem jest Wielkopolska, gdzie działki poza miastami są nieco droższe.
W zeszłorocznym raporcie extradom.pl eksperci stwierdzili, że warto szukać działek w bliskim sąsiedztwie miast z dobrą komunikacją ze względu na znacznie niższe ceny gruntów a z dogodnym połączeniem, które pozwala w podobnym czasie dotrzeć do centrum jak z osiedli na obrzeżach.
Działki bez planów i WZ to ryzyko
Marek Wielgo radzi, by w obecnych warunkach szukać przede wszystkim działek z jasną sytuacją planistyczną – czyli takich, które mają miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub bezterminową decyzję o warunkach zabudowy (WZ). Wówczas uzyskanie pozwolenia na budowę jest formalnością.
Ryzyko wyraźnie rośnie, gdy nie ma MPZP, a o decyzję WZ musi wystąpić sam kupujący. Działka uznawana dziś za budowlaną może w ciągu kilku miesięcy stracić ten status. To skutek reformy planistycznej, w której kluczową rolę odgrywa plan ogólny gminy – dokument nadrzędny określający, co i gdzie można budować. Na jego podstawie będą wydawane nowe MPZP oraz decyzje WZ, ważne odtąd tylko przez 5 lat.
Większość gmin ma opóźnienia w uchwalaniu planu ogólnego (termin do połowy roku lub końca wakacji). Do tego czasu wydawanie decyzji WZ może być wstrzymane, co grozi paraliżem inwestycyjnym. Nawet jeśli plan zostanie uchwalony na czas, działka wcale nie musi pozostać budowlana – może trafić pod zieleń, rekreację, korytarz ekologiczny lub nową drogę.
Źródło: rynekpierwotny.pl
