Kooperatywa mieszkaniowa - pomysł na tanie mieszkania, które Polacy wybudują sami

Czy kooperatywa mieszkaniowa będzie alternatywą dla zakupu mieszkania. Czy będzie to skuteczny sposób na tańszą budowę i alternatywa dla zakupu mieszkania od dewelopera? Czy poprawi ona dostęp do mieszkań?

1 marca 2023 r. wejdą w życie przepisy ustawy o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych. Ułatwią one realizację inwestycji mieszkaniowych grupom osób fizycznych, które chciałyby zbudować dom własnymi siłami. Działania inwestycyjne w tej formule to również większa szansa na mieszkanie dopasowane do potrzeb rodziny. Ustawa została na początku stycznia 2023 roku opublikowana w Dzienniku Ustaw.

Uregulowanie funkcjonowania kooperatyw mieszkaniowych to główny cel nowej ustawy. Regulacja wprowadza ponadto preferencje przy sprzedaży nieruchomości gminnych na potrzeby oddolnego budownictwa mieszkaniowego. Mogą na nie liczyć kooperatywy mieszkaniowe oraz nowo założone spółdzielnie mieszkaniowe, które realizują inwestycje w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych własnych członków lub ich dzieci.

Co to jest kooperatywa mieszkaniowa? Czy poprawi dostęp do mieszkań?

Rząd chce ułatwić prowadzenie inwestycji w formule kooperatywy mieszkaniowej. Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych zakłada, że grupa co najmniej trzech osób fizycznych, które są stronami umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej, będzie mogła wspólnie zrealizować inwestycję mieszkaniową.

Tym, co wyróżnia budynki mieszkalne realizowane przez osoby działające w formule kooperatywy mieszkaniowej, jest inicjowanie procesu inwestycyjnego przez grupę przyszłych mieszkańców. Osoby te biorą również czynny udział w procesach decyzyjnych w ramach projektowania i realizacji inwestycji mieszkaniowej. Działanie w formule kooperatywy mieszkaniowej nie będzie mogło być przedsięwzięciem inwestycyjnym nastawionym na sprzedaż nieruchomości i zysk.

Pomysł na tanie mieszkania, które Polacy wybudują sami

Przy tego typu inwestycjach jest możliwe ograniczenie kosztów zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (przy założeniu, że inwestycja przebiegnie zgodnie z planem), spowodowane tym, że część prac członkowie kooperatyw wykonują we własnym zakresie i nie płacą marży zysku podwykonawcom i deweloperom.

Dotychczasowe doświadczenia kooperatyw wskazują, że jest możliwe obniżenie kosztów zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej w stosunku do nabycia mieszkania na rynku deweloperskim o ok. 20–30%.

Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych

Wprowadzenie rozwiązań prawnych uwzględniających specyfikę realizacji inwestycji mieszkaniowych w formule kooperatywy mieszkaniowej zwiększy możliwości oddolnego angażowania się osób fizycznych o ograniczonych aktywach w działania promieszkaniowe. 

W obecnym stanie prawnym jest możliwe podejmowanie tego typu inicjatyw, jednak można wskazać kilka czynników, które uniemożliwiają szerszy rozwój tej formuły, związanych z brakiem formalnego uregulowania kooperatyw w polskim prawodawstwie.

• Po pierwsze, brak dedykowanych kooperatywom przepisów zmniejsza bezpieczeństwo osób zainteresowanych działalnością w tej formule. Opracowanie odpowiednich zapisów umów wymaga znajomości prawa, może zatem umożliwiać np. jednej ze stron umowy, o większej świadomości prawnej, przeforsowanie zapisów, które np. stawiałyby w gorszej sytuacji pozostałych członków kooperatywy. 
• Po drugie, brak regulacji dotyczących formuły kooperatywy mieszkaniowej zniechęca samorządy gminne do wspierania tego typu działań. 
• Po trzecie, stworzenie przepisów dotyczących kooperatyw mieszkaniowych, w tym np. minimalnego zakresu regulacji umownych oraz wprowadzenie zasady odpowiedzialności solidarnej, ułatwi rozpoznanie kooperatyw mieszkaniowych przez sektor finansowy, w tym przede wszystkim przez banki, które mogłyby udzielać członkom kooperatyw kredytów na budowę domów/lokali mieszkalnych w tym systemie. Uregulowanie koncepcji kooperatywy mieszkaniowej pozwoli na stworzenie odpowiedniego produktu kredytowego, co było niecelowe (z punktu widzenia instytucji kredytowych) w sytuacji, kiedy do tej pory na rynku mogły funkcjonować różnego rodzaju umowy, na podstawie których realizowano inwestycje mieszkaniowe, które były zbliżone do zakresu działania kooperatyw mieszkaniowych.

Zdefiniowanie formuły i zasad, na których mogą współdziałać członkowie kooperatywy, pozwoli gminom na popieranie tego typu inicjatyw, zaś najwłaściwszym instrumentem w tym zakresie jest oferowanie członkom kooperatywy odpowiednich nieruchomości gruntowych.  

Program Mieszkanie bez wkładu własnego zmieni się na Rodzinne Kredyty Mieszkaniowe

Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych wprowadza też modyfikacje w programie Mieszkanie bez wkładu własnego, który wszedł w życie 26 maja 2022 r. jako jeden z elementów Polskiego Ładu. Dzięki niemu kredytobiorcy mieli otrzymać specjalną gwarancję bankową polegającą na tym, że w razie problemów ze spłatą, obowiązek spłaty części długu będzie spoczywał na państwie.

Przeczytaj więcej o tym rządowym programie mieszkaniowym: Program Mieszkanie bez wkładu własnego - dla kogo, na jakich zasadach

Nazwa programu zmieni się na Rodzinne Kredyty Mieszkaniowe. Zgodnie z zapisami projektu ustawy będzie można wnieść wyższy wkład własny. Do tej pory program Mieszkanie bez wkładu własnego miał być dostępny dla osób, które mają wkład własny większy niż 10 proc. wartości nieruchomości, na którą zaciągany jest kredyt. Nowe przepisy dotyczą umożliwienia skorzystania ze spłat rodzinnych osobom, które zgromadziły środki na pokrycie 20% wartości nieruchomości oraz powiększenie tego parametru nawet do 25% w przypadku kredytów o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej. Ponadto ma być podniesiony limit ceny metra kwadratowego wyznaczający, czy dane mieszkanie kwalifikuje się do programu.

Przyjęte rozwiązania pozwolą większej liczbie osób zakwalifikować się do programu oraz będą wspierały proces stopniowego zwiększania udziału kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej. Nowelizacja przepisów dotyczy przede wszystkim:

• zniesienia przepisu o minimalnej wysokości gwarancji, co pozwala na wniesienie większego wkładu własnego – z 10% do 20%,
• umożliwienia skorzystania ze spłat rodzinnych osobom, które zgromadziły środki na pokrycie 20% wartości nieruchomości oraz powiększenie tego parametru nawet do 30% w przypadku kredytobiorców, którzy zaciągną kredyty o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej,
• podwyższenia limitu wkładu własnego – ze 100 tys. zł do 200 tys. zł,
• umożliwienie sfinansowania ze środków z kredytu nabycie lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego z zasobów spółdzielni mieszkaniowej,
• podniesienie o 0,1 wartości współczynników wyznaczających limity ceny m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, do wysokości których może zostać udzielony kredyt mieszkaniowy w ramach programu (dla rynku pierwotnego na poziomie 1,4 a dla rynku wtórnego na poziomie 1,3).

Co po zakończeniu inwestycji?

Jak zapisano w ustawie niezwłocznie po zakończeniu inwestycji mieszkaniowej członkowie kooperatywy mieszkaniowej w przypadku inwestycji mieszkaniowej obejmującej budynki mieszkalne jednorodzinne występują z wnioskiem o podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, a w przypadku – w przypadku inwestycji inwestycji mieszkaniowej obejmującej lokale ustanawia się na rzecz członków kooperatywy mieszkaniowej odrębną własność lokali.

Korzyści dla gmin

Realizacja inwestycji w formule kooperatywy mieszkaniowej na terenie gminy wiąże się z wieloma korzyściami dla lokalnej wspólnoty. Daje możliwość efektywnego zarządzania przestrzenią gminną (w tym przeciwdziałania suburbanizacji i wyludnianiu się) oraz wykorzystywania tej formuły w procesach rewitalizacyjnych. Tworzy również warunki do zwiększenia zasobu mieszkaniowego służącego realizacji zadań własnych gminy bez konieczności angażowania przez nią dodatkowych środków finansowych na prowadzenie inwestycji mieszkaniowych dzięki możliwości nabywania lub wynajmowania lokali i budynków powstałych w formule kooperatywy. Nie bez znaczenia są również korzyści płynące z silnych lokalnych więzi społecznych oraz prawo do ubiegania się o grant na infrastrukturę w przypadku dopuszczenia przez gminę bonifikaty od ceny nieruchomości.

Korzyści dla gospodarstw domowych

Wskazane zmiany umożliwią wykorzystanie potencjału programu w obecnych uwarunkowaniach dotyczących rynku kredytów hipotecznych, w tym związanych z zawirowaniami gospodarczymi spowodowanymi wojną w Ukrainie. Przewidujemy, że nowe rozwiązania pozwolą większej liczbie osób zakwalifikować się do programu m.in. poprzez zwiększenie wsparcia osób posiadających inne źródła finansowania mogące wpływać na obniżenie kwoty zaciąganego kredytu mieszkaniowego, poszerzenie zakresu rodzin zaciągających kredyt, którym urodziło się dziecko, objętych pomocą w spłacie kredytu w ramach spłat rodzinnych, wsparcie procesu stopniowego zwiększania udziału kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej lub okresowo stałej stopie procentowej oraz urealnienie wartości wskaźników ustawowych.