Kredyt zabezpieczony i ubezpieczony

Zabezpieczenie kredytu hipotecznego dzielimy na docelowe i przejściowe.

Zabezpieczeniem docelowym jest hipoteka ustanowiona na finansowanej nieruchomości lub innej nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy lub osoby trzeciej.

W zależności od praktyki, banki stosują hipotekę kaucyjną lub jednocześnie kaucyjną i zwykłą. Hipoteka kaucyjna, wpisywana samodzielnie, jest stosowana dla zabezpieczenia spłaty odsetek i kapitału kredytu oraz ewentualnych kosztów postępowania windykacyjnego. W przypadku jednoczesnego ustanowienia hipoteki kaucyjnej i zwykłej, kwota hipoteki zwykłej odpowiada 100% wartości kapitału, natomiast suma hipoteki kaucyjnej jest tak skalkulowana, aby w razie czego wystarczyła na pokrycie odsetek oraz kosztów związanych z postępowaniem egzekucyjnym.

Hipoteką można obciążyć prawo własności, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Zabezpieczeniem nie mogą być nieruchomości stanowiące część gospodarstwa rolnego, zlokalizowane na działce rekreacyjnej, obciążone służebnością osobistą oraz takie, na których nie zakończono inwestycji budowlanych (za wyjątkiem kredytów budowlanych udzielanych na dokończenie budowy). Łącznie z zabezpieczeniem hipotecznym przyjmuje się cesję praw z ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.

Banki wymagają też zabezpieczeń przejściowych - aż do czasu przedstawienia odpisu z księgi wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki na nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Zabezpieczeniem przejściowym może być ubezpieczenie kredytu lub poręczenie osoby fizycznej, lokata oraz inne akceptowane przez bank gwarancje.

Ubezpieczenie kredytu jest stosunkowo prostą formą zabezpieczenia, dlatego jest najczęściej stosowane. Do tego stopnia, iż niektóre banki nie przewidują już w swoich procedurach innego zabezpieczenia przejściowego jak tylko ubezpieczenie kredytu. Polega ono na tym, iż na wypadek zaniechania przez kredytobiorcę spłaty, firma ubezpieczeniowa przejmie na siebie jego zobowiązanie. W zależności od banku, ubezpieczeniu przejściowemu może towarzyszyć przyjęcie weksla wystawianego na rzecz ubezpieczyciela. To zabezpieczenie kredytu hipotecznego ma swoje uzasadnienie wyłącznie do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki. W zależności od banku, w którym ubiegamy się o kredyt oraz od rodzaju nieruchomości i jej lokalizacji, sądy w różnym czasie spełnią warunek zabezpieczenia docelowego, jakim jest wpis hipoteki do księgi wieczystej. Dlatego ubezpieczenie kredytu może być potrzebne przez miesiąc... lub rok. W zależności od banku, może być płatne z góry za rok, pół roku bądź kwartał albo doliczane do oprocentowania kredytu, czyli płatne w miesięcznych ratach. Z chwilą dostarczenia do banku odpisu z KW z ustanowioną hipoteką ubezpieczenie przestaje być wymaganym zabezpieczeniem kredytu. Przy dobieraniu banku warto więc zwrócić uwagę na warunki tego ubezpieczenia, bo ubezpieczyciela zawsze wskazuje bank. Warunki mogą się bardzo różnić od siebie, np. samym kosztem - wysokością stawki, a także możliwością zwrotu składki za niewykorzystany okres.

Innym rodzajem zabezpieczenia jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Stosuje się je w przypadku kredytów obejmujących 100% wartości nieruchomości. Przedmiotem ubezpieczenia jest część kredytu hipotecznego stanowiąca różnicę pomiędzy wymaganym udziałem własnym kredytobiorcy, a kwotą faktycznie przez niego wniesioną na poczet inwestycji. Zazwyczaj wynosi ono od 3,3% do 8% - w zależności od ustaleń z ubezpieczycielem (co odbywa się wyłącznie za pośrednictwem banku). Nie mamy wpływu na ubezpieczyciela, z którym bank zawarł porozumienie, a czas na spłatę kapitału stanowiącego wymagane standardowo minimum wynosi od 3 do 10 lat.

Okres odpowiedzialności rozpoczyna się z chwilą wypłaty kredytu lub jego części, a kończy w momencie uzupełnienia wymaganego wkładu własnego (na skutek spłaty kredytu). To ubezpieczenie, które nie może istnieć samodzielnie, lecz współistnieje z zabezpieczeniem hipotecznym, ubezpieczeniem przejściowym lub innym zabezpieczeniem stosowanym bądź akceptowanym przez bank.

Jeżeli o kredyt wnioskuje osoba będąca jedynym żywicielem rodziny bądź osoba samotna, niektóre banki również jako docelowego zabezpieczenia kredytu wymagają od klienta cesji praw z jego polisy ubezpieczeniowej na życie. Inne banki wymagają tego bez względu na to, kto o kredyt wnioskuje. Zazwyczaj kredytobiorca ma tu pełną dowolność dotyczącą wyboru ubezpieczyciela, warto sprawdzić natomiast, co proponuje bank, jaką oferuję stawkę i za jaki poziom ochrony.

Najtańsze ubezpieczenia to te, które są wypłacane wyłącznie w przypadku śmierci i są powiązane z umową kredytową, tzn. obowiązują wyłącznie w trakcie spłaty kredytu.

Nieruchomość nabytą na kredyt należy ubezpieczyć. Tu także mamy dowolność wyboru ubezpieczyciela. Niekiedy pojawia się możliwość ubezpieczenia nieruchomości do kwoty kredytu, co oznacza mniejszą składkę. Czy warto z takiej propozycji skorzystać? Składki za podstawowe ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych są niskie i wynoszą ok. 1% wartości nieruchomości za rok.

W niektórych firmach pośrednictwa kredytowego oraz bankach można się też ubezpieczyć od ryzyka utraty pracy. W przypadku zaistnienia zdarzenia objętego ochroną ubezpieczeniową raty kredytu spłacane są przez ubezpieczyciela, a ochrona, w zależności od umowy, może trwać od 6 do 12 miesięcy.