| muratordom.pl » Prawo » Formalności budowlane » Rękojmia a gwarancja na mieszkanie. Najważniejsze różnice, czas trwania

Rękojmia a gwarancja na mieszkanie. Najważniejsze różnice, czas trwania

Wykryłeś usterki w mieszkaniu od dewelopera? Zgodnie z kodeksem cywilnym, na podstawie rękojmi możesz żądać od dewlopera ich naprawienia. Wyjaśniamy, na czym polega rękojmia, czym różni się ona od gwarancji i ile trwa.

Kodeks cywilny o rękojmi

Może zdarzyć się sytuacja, że usterki w mieszkaniu zostaną przez nas zauważone już po odbiorze lokalu od dewelopera i to np. po kilku miesiącach. Podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego w żaden sposób nie tamuje nam drogi do późniejszego czy kolejnego zgłaszania usterek deweloperowi. Wówczas zastosowanie będzie mieć instytucja uregulowana w kodeksie cywilnym (art. 556 kodeksu cywilnego i następne) zwana rękojmią.

Wyraźnie o tym mówi także art. 27 ust. 6 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zgodnie bowiem z jego brzmieniem w zakresie nieuregulowanym w tejże ustawie do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi.

Pamiętajmy też, że w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera przepisów o rękojmi wyłączyć i ograniczać nie można – wszelkie mniej korzystne dla nas uregulowania są niezgodne z prawem.

Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi

Zgodnie z uregulowaniami wynikającymi z ustawy kodeks cywilny - deweloper jako sprzedawca lokalu mieszkalnego jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi względem kupującego:

  • jeżeli rzecz sprzedana (w tej sytuacji lokal mieszkalny) ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, lub;
  • jeżeli lokal mieszkalny nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego (mieszkanie pozbawione nasłonecznienia, inny niż zapewniany widok za oknem etc.), albo;
  • jeżeli lokal mieszkalny został kupującemu wydany w stanie niezupełnym (np. brak komórki lokatorskiej)

Okres rękojmi

Uprawnienia z tytułu rękojmi, gdy chodzi o wady budynku wygasają z upływem 3 lat. Oznacza to, że od dnia odbioru lokalu, mamy 3 lata na wykrycia ewentualnych wad. Gdy zauważymy usterkę - powinnyśmy niezwłocznie o tym na piśmie poinformować dewelopera. Maksymalny termin, jaki ustawodawca przewidział na poinformowanie dewelopera od dnia wykrycia wady wynosi 1 miesiąc. Wystarczy, by w ciągu miesiąca wysłać taką informację listem poleconym na adres dewelopera.

Prawa z tytułu rękojmi

Przede wszystkim deweloper ma prawny obowiązek wskazaną wadę usunąć na własny koszt. Żądać możemy również obniżenia ceny lokalu. Ponadto, gdy wada jest istotna (znacznie utrudnia nam korzystanie z lokalu) lub deweloper pomimo zawiadomienia go i wyznaczeniu terminu nie usunie usterek, mamy prawo odstąpić od umowy. Lokal wówczas zwracamy deweloperowi, a w zamian powinniśmy otrzymać zwrot zapłaconych pieniędzy.

Zgłoszenie wady mieszkania z tytułu rękojmi

Aby zgłosić usterkę na podstawie przepisów o rękojmi – sporządzamy pisemne zgłoszenie wraz z informacją czego się domagamy (np. zakreślamy termin naprawy usterki), które następnie listem poleconym przesyłamy na adres dewelopera. Warto pamiętać, by wymiana zdań z deweloperem zawsze przybierała formę pisemną.

Różnice między rękojmią a gwarancją

Rękojmia od gwarancji różni się tym, że przysługuje nam z mocy prawa i jak było wspominane nie można jej umownie ani ograniczyć, a tym bardziej wyłączyć. Gwarancja natomiast jest dobrowolna, jest to niejako dodatkowe uprawnienie dla kupującego. To czy deweloper udzieli nam gwarancji zależy wyłącznie od niego, zatem ważne jest aby była uregulowana w zawartej z nami umowie deweloperskiej. Gwarancja stanowi formę przyrzeczenia, mocą którego deweloper zobowiązuje się np. do usunięcia na swój koszt określonych usterek, gdy te ujawnią się w przewidzianym gwarancją terminie. Gdy terminu nie określono, wynosi on rok od dnia wydania lokalu.

Na koniec - warto pamiętać, że obie instytucje (rękojmia i gwarancja) są niezależne od siebie. To nabywca ma wybór, która instytucja w danej chwili jest dla niego korzystniejsza. Dlatego też przygotowując wezwanie do dewelopera należy wyraźnie wskazać na jakiej podstawie i czego się domagamy, a raz wybrana instytucja będzie nas wiązać do końca istnienia wady.

Fachowy odbiór mieszkania. Na co zwrócić uwagę?

Podpowiadamy, jak fachowo dokonać odbioru nowego mieszkania od dewelopera oraz w jaki sposób...

zobacz więcej
zamknij
Przeczytaj dodatkowo:
Umowa budowlana, czyli co i z kim podpisać przy...

Umowa budowlana przede wszystkim powinna być sporządzona na piśmie. Zawarcie ustnej umowy nie powoduje jej...

Przebudowa domu bez formalności, na zgłoszenie...

Jakich formalności powinien dopełnić inwestor, który chce przebudować budynek w oparciu o zgłoszenie?...

Zakończenie budowy domu. Dodatkowe formalności...

Wszelkie formalności związane z zakończeniem budowy domu należy dopełnić u powiatowego inspektora nadzoru...

Prawo budowlane po zmianach wprowadzonych w...

Ustawa prawo budowlane reguluje wszelkie kwestie związane ze wszystkimi etapami budowy domu. Sprawdź, jak...

Pozwolenia, uzgodnienia – dokumenty, bez których...

Chcesz zbudować dom? Dowiedz się, jakie musisz wcześniej zgromadzić pozwolenia, uzgodnienia i inne...

Przebudowa domu na zgłoszenie, a zakres obszaru...

W jakich okolicznościach możemy przeprowadzić przebudowę domu jednorodzinnego w oparciu o zgłoszenie? Jakie...