Sklep online Pomoc Tagi Newsletter
| muratordom.pl » Budowa » Przed budową » Budowa domu na działce rolnej i leśnej. Jakie problemy niesie przekwalifikowanie działki

Budowa domu na działce rolnej i leśnej. Jakie problemy niesie przekwalifikowanie działki

Budowa domu na działce rolnej i leśnej jest ograniczona przez specyficzny reżim prawny. Działki rolne mogą być swobodnie użytkowane zgodnie z ich przeznaczeniem, ale gdy chcemy na nich wybudować dom, pojawiają się problemy z przekwalifikowaniem. Zobacz, jak odrolnić i odlesić działkę.

Etapy odrolnienia działki lub odlesienia gruntów

Konieczna jest dwuetapowa procedura odrolnienia lub odlesienia gruntów:

  • po pierwsze – trzeba zmienić przeznaczenie gruntów leśnych i rolnych na nieleśne i nierolnicze w trybie zmiany przestrzennego planu zagospodarowania w gminie (gdy taki istnieje) bądź w trybie ustalania warunków zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (gdy planu nie ma);
  • po drugie – należy wyłączyć ten grunt spod produkcji rolnej i leśnej.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Przekwalifikowanie działki objętej planem miejscowym

Na zmianę przeznaczenia w planie miejscowym gruntów rolnych o wyższej wartości i wszystkich gruntów leśnych musi wydać zgodę (występuje o nią wójt, burmistrz lub prezydent miasta):

  • minister do spraw rolnictwa – dla użytków rolnych klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha;
  • minister do spraw środowiska – dla gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa;
  • marszałek województwa (po uprzednim uzyskaniu opinii izby rolniczej) – dla pozostałych gruntów leśnych. Przed 1 stycznia 2009 r. zgody marszałka wymagało też odrolnienie użytków rolnych klasy od IV do VI o obszarze większym niż 1 ha.

O zmianie przeznaczenia gruntów niższych klas lub o mniejszym obszarze gmina decyduje samodzielnie.

Przekwalifikowanie działki, gdy planu nie ma

Na terenach nieobjętych planem miejscowym można zmienić przeznaczenie gruntów rolnych gorszej klasy (niewymienionych wyżej) w drodze ustalenia warunków zabudowy. Jeśli bowiem zgoda na zmianę przeznaczenia nie jest wymagana i żaden inny przepis nie zakazuje zabudowy i zagospodarowania takich gruntów na cele nierolnicze (i nieleśne), wydanie odmownej decyzji jest niedopuszczalne.

Aby uzyskać decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, co najmniej jedna sąsiadująca z naszą nieruchomością działka musi być zabudowana (tak zwane dobre sąsiedztwo), nieruchomość musi mieć też dostęp do drogi publicznej. Istniejące lub projektowane uzbrojenie działki musi być wystarczające do rozpoczęcia budowy domu. Jeżeli tak nie jest, decyzji nie otrzymamy, a jedynym rozwiązaniem będzie uchwalenie przez gminę planu zagospodarowania.

WAŻNE

Grunty położone w granicach miast odrolnione z mocy prawa

W ustawie o ochronie gruntów rolnych od 1 stycznia 2009 r. mamy nowy art. 5b, który stwierdza, że przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast.

Postępowania w sprawach wydania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów położonych w miastach na nierolnicze i nieleleśne oraz wydania decyzji zezwalających na wyłączenie z produkcji takich użytków rolnych – wszczęte i niezakończone przed 1 stycznia 2009 r. – ulegają umorzeniu z mocy prawa.

Również niewymagalne w tym dniu należności oraz opłaty roczne związane z uzyskaniem przed wejściem w życie nowych przepisów prawa do wyłączenia z produkcji użytków rolnych położonych w granicach administracyjnych miast ulegają umorzeniu z mocy prawa.

Oznacza to, że właściciele gruntów rolnych w mieście nie muszą ubiegać się o zmianę ich przeznaczenia i wyłączenie z produkcji rolnej. Mogą je w dalszym ciągu wykorzystywać na cele rolne i płacić podatek rolny. A jeśli zaniechają produkcji rolnej, będą płacić wyższy podatek od nieruchomości.

Wyłączenie z produkcji rolnej

Gdy przeznaczenie gruntów zostało zmienione (w jednej z dwu form planistycznych – planie miejscowym lub warunkach zabudowy), konieczne jest jeszcze wyłączenie ich z produkcji leśnej lub rolnej. Wymóg uzyskania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie dotyczy:

  • użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, pozostałych gruntów rolnych (wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych) oraz gruntów leśnych. W decyzji określa się obowiązki związane z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej i leśnej;
  • użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego.

Wniosek o wyłączenie tych gruntów jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny. Oznacza to w praktyce, iż urząd jest związany naszym wnioskiem i musi wydać decyzję, która ma charakter potwierdzenia, a nie ustanowienia prawa.

Decyzję wydają w zależności od charakteru gruntu:

  • starosta – dla gruntów rolnych;
  • dyrektor parku narodowego – dla gruntów położonych w parku narodowym;
  • dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych – dla gruntów leśnych.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i leśnej musi być dokonane przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

W decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej i leśnej organ ustala odpowiednie opłaty: należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Ich wysokość i zasady naliczania zostały uregulowane w art. 12-12a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Obowiązek uiszczenia opłat powstaje w dniu faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji, czyli wydania decyzji.

Uwaga! Jeśli kupujemy grunt rolny, musimy pamiętać, że Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo jego pierwokupu, z którego może skorzystać w ciągu miesiąca od podpisania przez nas i sprzedającego warunkowej umowy kupna-sprzedaży.

Proces budowlany i jego kolejne etapy

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę można przystąpić do budowy domu zgodnie z zatwierdzonym...

zobacz więcej
zamknij
Przeczytaj dodatkowo:
Zmiany w projekcie domu. Adaptacja poddasza

Adaptacja poddasza na cele mieszkalne to jedna z najczęstszych zmian w projekcie gotowym, na jakie decydują...

Ziemia na sprzedaż. Zakup działki budowlanej....

Zanim kupisz działkę budowlaną, sprawdź, jakie formalności cię czekają. Oferowana ziemia na sprzedaż musi...

Co zrobić, aby ekipa budowlana nie sprawiała...

Podpowiadamy, jak zadbać o dobre relacje na budowie. Jak ustalać cenę i jak prowadzić negocjacje z ekipą...

Adaptacja projektu. Przestawianie ścian...

Pełna adaptacja projektu do potrzeb użytkowych przyszłych mieszkańców może wymagać wprowadzenia wielu...

Działka, projekt domu, materiały budowlane. Na...

Nie oszczędzaj na projekcie domu - usłyszysz od architekta. Na dachu oszczędzać nie warto – będzie...

Z piwnicą czy bez? Murowane czy drewniane? Jakie...

Zastanawiasz się nad wybudowaniem domu? A może budowa Twojego domu zbliża się do końca? Najnowszy sondaż...

update counter
SPRAWDŹ
Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody MURATOR S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody MURATOR S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.