Jesteś niemądry i kupujesz bardzo stary dom? Rozumiemy cię i podpowiadamy, na co powinieneś zwrócić uwagę

Stary dom na Mazurach - od zakupu do ekspertyzy

Najpierw było długo „nie”. Pan Tomasz powtarzał: „Nie za taką cenę!”. Pani Ilona namawiała jednak, żeby obejrzeć dom po drodze na wakacje na Mazurach. Małżonkowie dostali klucze od sprzedającego i pojechali na miejsce sami.

Dom był mały - miał nie więcej niż około 100 m² powierzchni netto i około 80 m² powierzchni użytkowej. Wymagał generalnego remontu. Ściany i nadproża były spękane, na murach widoczne było zawilgocenie, a stan budynku wskazywał na wieloletnie zaniedbania. Działka miała około 1000 m², ale otaczała ją istniejąca zabudowa sąsiedzka.

Mimo początkowych wątpliwości kupujący złożyli zdecydowanie niższą ofertę, która została zaakceptowana. W ten sposób stali się właścicielami bardzo starego i mocno zużytego domu. Ostatnie większe prace remontowe pamiętały lata 70. XX wieku, dlatego konieczna była ekspertyza konstruktorska.

Jak wzmocnić fundamenty starego domu?

Technologię wzmacniania fundamentów trzeba dobrać do materiału, z którego je wykonano, oraz do przyczyny ich osłabienia. W opisywanym budynku były to ławy kamienne posadowione około 60 cm poniżej poziomu przemarzania terenu. Dla tego rejonu głębokość przemarzania wynosi około 1 m. Grunt był piaszczysty i niewysadzinowy.

Ze względu na niewystarczającą nośność i brak odpowiedniej sztywności fundamenty należało poszerzyć lub podbić.

Poszerzenie fundamentów

Przy poszerzeniu konieczny jest dostęp z obu stron. Aby zapewnić współpracę starej i nowej części fundamentu, wykonuje się strzępia albo stosuje stalowe łączniki z belek poprzecznych. Zaletą takiego rozwiązania jest osłonięcie delikatnych fundamentów kamiennych nowymi ławami betonowymi oraz możliwość wykonania pionowej izolacji przeciwwilgociowej.

Podbijanie fundamentów

Przy podbijaniu, czyli obniżaniu poziomu posadowienia fundamentu, wystarczy dostęp jednostronny. Podbicie wykonuje się zazwyczaj w szerokości istniejącego fundamentu, a jeśli nośność jest niewystarczająca - poszerza się je u podstawy.

Ze względu na miejscowe podkopywanie starego fundamentu prace trzeba wykonywać odcinkami. Fundament dzieli się na pięć-sześć fragmentów długości około 1-1,5 m. Kolejność robót powinna zapewniać co najmniej 6 m odstępu między odcinkami wykonywanymi jednocześnie. Kolejne części nowych fundamentów łączy się prętami zbrojeniowymi wbetonowanymi w każdy odcinek.

Choć same prace nie są szczególnie skomplikowane, wymagają dokładności. Błędy szybko ujawnią się na ścianach i nadprożach, dlatego najlepiej powierzyć je ekipie mającej doświadczenie w renowacji starych budynków.

Trzeba też uważać, aby nowy fundament nie wystawał ponad teren i nie tworzył cokołu zatrzymującego wodę przy starym murze. Odbijająca się od betonu woda opadowa może zawilgacać i niszczyć cegły oraz zaprawę.

Jak wykończyć dach przy ścianach szczytowych z ogniomurkami?

Ogniomurek, czyli mur wystający ponad połać dachową, pełni funkcję ochrony przeciwpożarowej i elementu architektonicznego. Pozwala również wyprowadzić na pion pokrycie dachowe i obróbki blacharskie, co ułatwia odprowadzanie wody i kierowanie jej przepływem. Ogranicza także zsuwanie się śniegu bezpośrednio pod ścianę.

W starym domu więcej pracy może wymagać przełożenie i oczyszczenie historycznej dachówki, jeśli właścicielom zależy na zachowaniu pierwotnego charakteru dachu.

Jak zaizolować ściany przed wilgocią?

Wilgoć może pojawiać się w starym budynku z kilku powodów: przez absorpcję wilgoci z powietrza przez porowate materiały i zaprawy, przenikanie i skraplanie pary wodnej w przegrodach, zamakanie podczas opadów oraz kapilarne podciąganie wody z gruntu.

Brak izolacji poziomej lub jej przerwanie często objawia się zawilgoceniem ścian tuż nad posadzką na gruncie. Izolację poziomą można odtworzyć metodami mechanicznymi, na przykład przez wbijanie blach ze stali nierdzewnej albo osadzanie w bruzdach folii, pap lub laminatów. Innym rozwiązaniem jest iniekcja chemiczna wykonywana przez nawiercone otwory preparatami dobranymi do materiału i stopnia zawilgocenia muru.

Jakie wymiary powinna mieć furtka? Określają to przepisy

W piwnicach, jeśli brakuje szczelnej izolacji pionowej, trzeba odtworzyć ją od zewnątrz. Ściany odkopuje się do poziomu wierzchu ław fundamentowych, usuwa stare tynki, wykonuje nowe tynki cementowo-wapienne, a następnie izolację pionową. Powłokę należy zabezpieczyć przed uszkodzeniami mechanicznymi, np. folią kubełkową, oraz zadbać o spadek terenu od budynku.

Ściany wewnętrzne i kominy na poziomie piwnicy także wymagają izolacji poziomej, ponieważ również mogą podciągać kapilarnie wodę gruntową.

Jak naprawić spękane i zapadające się nadproża?

Sposób naprawy zależy od rodzaju uszkodzenia i materiału. Jeżeli ceglane nadproże przemieściło się i zapadło w strefie oparcia na ścianach, trzeba je przemurować.

Przy mniejszych uszkodzeniach można zastosować wzmocnienie. W murze osadza się nakładki z kątowników stalowych, które podtrzymują uszkodzone nadproże. Wielkość kątownika zależy od obciążenia i rozpiętości. Przy większych obciążeniach stosuje się masywniejsze belki z ceowników lub dwuteowników.

W przypadku ceglanych nadproży łukowych możliwe jest kotwienie warstw cegieł przez wprowadzenie od spodu stalowych prętów spiralnych.

Zobacz galerię. Dom na warszawskim Żoliborzu

Jak oczyścić cegłę elewacyjną i naprawić fugi?

Stare ceglane elewacje warto wyeksponować, ale wymagają starannego oczyszczenia. Można użyć szczotek drucianych - ręcznie lub mechanicznie - a następnie powierzchnię oszlifować i wygładzić papierem ściernym. W opisywanym domu rozważano także piaskowanie.

Minimalistyczna stodoła pod Kampinoskim Parkiem Narodowym. Architekci mieli nie lada wyzwanie

Jeśli ściany wymurowano na słabej zaprawie gliniano-wapiennej, ochronne spoiny cementowe warto pozostawić na czas piaskowania. Po oczyszczeniu stare spoiny usuwa się ręcznie, a krawędzie cegieł doczyszcza. Do ponownego spoinowania zastosowano zaprawę cementową, która ma zabezpieczać starszą zaprawę przed warunkami atmosferycznymi.

Przed spoinowaniem ścianę należy odpylić i zwilżyć. Zaprawę układa się w spoinach odpowiednią szpachelką i wygładza. Po wyschnięciu mur można zaimpregnować środkiem ograniczającym wnikanie wody i zabrudzeń.

Jak naprawić szczeliny i pęknięcia w ścianach?

Spękania ścian lub rozchodzenie się murów można naprawić przez przemurowanie albo przez zastosowanie stalowych łączników wklejanych poprzecznie do rysy.

W murze wycina się bruzdy obejmujące trzy-pięć warstw cegieł, o głębokości około 4 cm plus grubość tynku i długości minimum 50 cm poza rysę. Samą rysę powierzchniowo się poszerza. Bruzdy i rysy należy dokładnie oczyścić, zwilżyć, a następnie wypełnić odpowiednią zaprawą.

Jak poznać, że instalacja CO wymaga płukania? Te objawy pojawiają się stopniowo

W przygotowane szczeliny wprowadza się zaprawę cementową i pręty ze stali nierdzewnej o średnicy około 10-12 mm. Do czasu pełnego związania zaprawę należy okresowo zwilżać.

Najpierw trzeba rozpoznać i usunąć przyczynę powstania rys. Sama naprawa widocznego pęknięcia bez usunięcia przyczyny może okazać się nieskuteczna.

Co trzeba naprawić podczas generalnego remontu starego domu?

Zakres prac może obejmować:

- izolację przeciwwilgociową fundamentów,- pokrycie dachu,- skorodowane elementy więźby dachowej,- izolację termiczną dachu,- rynny i rury spustowe,- obróbki blacharskie,- komin spalinowy,- izolację termiczną ścian zewnętrznych,- stolarkę okienną i drzwiową,- podłogi,- tynki w przypadku zagrzybienia ścian lub sufitu,- wykończenie ścian i sufitów,- wyposażenie łazienki,- wykończenie balkonów i tarasów wraz z ich izolacją przeciwwilgociową.

W trakcie generalnego remontu często pojawiają się też prace związane z dostosowaniem układu funkcjonalnego do potrzeb mieszkańców: zmiana ścian działowych, adaptacja nieużytkowego poddasza, zmiana lokalizacji klatki schodowej albo geometrii schodów.

Czy warto ocieplać stary dom od środka?

Ocieplenie od wewnątrz pozwala zachować oryginalny wygląd elewacji, ale ma istotne wady. Przesuwa strefę przemarzania w głąb ściany i może zwiększać ilość pary wodnej wykraplającej się w przegrodzie. Ściany odizolowane od ogrzewanego wnętrza pozostają zimne i przestają pełnić funkcję akumulacji ciepła, a w konstrukcji pozostają mostki termiczne, m.in. w rejonie stropów.

Wiatrołap jest tu jednocześnie oranżerią, a taras dosłownie wisi. Przebudowa kostki z lat 60

Przy słabej wentylacji może to sprzyjać rozwojowi pleśni i grzybów. W opisywanym rozwiązaniu od wewnątrz wykonuje się dodatkowe ścianki szkieletowe z wypełnieniem z wełny mineralnej. Od strony starej ściany stosuje się warstwę wiatrochronną, a od wnętrza paroizolację. Okładzinę mocuje się na listwach dystansowych.

W ścianach o dobrej paroprzepuszczalności dodatkową ściankę izolacyjną należy odsunąć od starego muru o około 2-3 cm i zwentylować szczelinę powietrzną. W ścianach o niskiej paroprzepuszczalności szczelina może nie być konieczna. W każdym przypadku kluczowa jest skuteczna wentylacja pomieszczeń.

Jak wymienić starą podłogę na gruncie bez podkładu betonowego?

Jeżeli stara podłoga leży na legarach bez betonowego podkładu, konieczne jest wykonanie nowej warstwowej konstrukcji. W opisywanym rozwiązaniu przewidziano około 10 cm chudego betonu na nośnym gruncie lub zagęszczonej podsypce piaskowej, następnie izolację przeciwwilgociową z papy, około 10 cm izolacji termicznej ze styropianu, folię, zbrojoną wylewkę cementową grubości około 5 cm i warstwę posadzkową.

Przy podłodze drewnianej na legarach układ warstw będzie inny. Ważne jest jednak, aby pozioma izolacja podłogi była połączona w sposób ciągły z izolacją poziomą ścian zewnętrznych i nie znajdowała się poniżej poziomu terenu.

Co warto ocalić w starym domu?

Remont nie musi oznaczać zatarcia charakteru budynku. Właściciele mazurskiego domu chcieli zachować charakterystyczne ceglane detale ścian, układ nadproży, starą dachówkę i urodę ceglanego muru. To właśnie takie elementy decydują o indywidualnym charakterze starego domu i mogą uzasadniać bardziej pracochłonne rozwiązania remontowe.