Masz pomysł na własny biznes? Planujesz prowadzić działalność gospodarczą w domu? Upewnij się, czy będzie to możliwe

Pomysł na własny biznes realizowany w domu lub mieszkaniu? To rozwiązanie niemal idealne, jednak wiąże się z dopełnieniem kilku formalności.

Pomysł na własny biznes i co dalej?

Przedsiębiorca może podjąć działalność gospodarczą w dniu złożenia wniosku o wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej albo po uzyskaniu wpisu do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym, gdy chodzi o spółki. Wynika to z art. 14 ust. 1 ustawy z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jedn. z 2016 r., poz. 1829, z późn. zm., dalej: usdg).

Przedsiębiorca musi posiadać tytuł prawny do nieruchomości, których adresy określone podlegają wpisowi do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Tytuł ten nie podlega dołączeniu do wniosku o wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i jest przedstawiany organowi ewidencyjnemu na jego wezwanie w przypadku (art. 16a usdg).

Przez tytuł do prawny do nieruchomości należy rozumieć akt własności, czy też np. umowę najmu lokalu.

Z powyższego wynika, że przedsiębiorca, który chce prowadzić działalność w domu lub w mieszkaniu musi zgłosić ten fakt przed rozpoczęciem tej działalności. Z art. 25 ust. 1 pkt 5 usdg wynika, że wpisowi do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej podlegają adres do doręczeń przedsiębiorcy oraz adresy, pod którymi jest wykonywana działalność gospodarcza, w tym adres głównego miejsca wykonywania działalności i oddziału, jeżeli został utworzony; dane te są zgodne z oznaczeniami kodowymi przyjętymi w krajowym rejestrze urzędowym podziału terytorialnego kraju, o ile to w danym przypadku możliwe.

Sprawdź: Jaki projekt wybrać, gdy chcesz prowadzić działalność gospodarczą w domu?

Czy prowadzenie biznesu w mieszkaniu oznacza wyższe opłaty za lokal?

Art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r., poz. 1895, z późn. zm.) przewiduje, że uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Oznacza to w praktyce, że właściciel mieszkania lub domu powinien się liczyć z wyższym czynszem, niż pozostali członkowie wspólnoty, którzy nie wykorzystują mieszkania, czy domu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

W wyroku z 15 maja 2014 r., sygn. akt I ACa 83/14 Sąd Apelacyjny w Katowicach orzekł, że art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali pozwalający na odstępstwo od zasady równości obciążeń właścicieli lokali powinien być interpretowany w ten sposób, że zwiększenie obciążeń (zaliczek) właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną musi być uzasadnione większymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, pozostającymi w związku ze sposobem korzystania z tych lokali użytkowych i musi być proporcjonalne do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną – uznał Sąd Apelacyjny w Katowicach.

Czy potrzeba zgody wspólnoty mieszkaniowej?

Co do zasady właściciel mieszkania/domu nie musi uzyskiwać zgody wspólnoty na prowadzenie działalności gospodarczej w tym mieszkaniu, czy domu. Przykładowo w wyroku z 3 kwietnia 2009 r. (sygn. akt II CSK 601/08) Sąd Najwyższy orzekł, że wspólnota mieszkaniowa nie posiada żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli lokali, co w konsekwencji oznacza, że nie ma prawa zakazywać prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej.

W wyroku tym Sąd Najwyższy podkreślił, że regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej nie może więc narzucać właścicielowi dalej idących ograniczeń czy obowiązków, niż te, które wynikają z Kodeksu cywilnego. Przepis art. 140 Kodeksu cywilnego wskazuje, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Art. 144 Kodeksu cywilnego nakazuje właścicielowi nieruchomości powstrzymywanie się przy wykonywaniu swego prawa od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Natomiast bez zgody pozostałych członków wspólnoty właściciel nie może wykorzystywać części wspólnych nieruchomości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (np. klatek schodowych). Działalność gospodarczą można prowadzić w całym mieszkaniu/domu lub jego części.

Działalność gospodarcza polegająca na sprzedaży alkoholu

Inaczej jest w przypadku prowadzenia w lokalu działalności polegającej na sprzedaży alkoholu. Do wniosku o wydanie zezwolenia na jego sprzedaż należy dołączyć następujące dokumenty:

• dokument potwierdzający tytuł prawny wnioskodawcy do lokalu stanowiącego punkt sprzedaży napojów alkoholowych;
• decyzję właściwego państwowego inspektora sanitarnego o zatwierdzeniu zakładu;
• zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Jeśli chodzi o ostatni wymóg, to jeśli w budynku wielorodzinnym, w którym nie ma wspólnoty mieszkaniowej jeden lokator nie zgodzi się na sprzedaż alkoholu, zezwolenie na sprzedaż nie zostanie wydane. W przypadku, gdy nieruchomość jest własnością spółdzielnią mieszkaniowej, w takim wypadku zgoda na sprzedaż alkoholu jest wydawana przez zarząd tej spółdzielni.

Wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością, dlatego konieczna będzie tu uchwała zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd powinien zwołać posiedzenie albo zebrać w tej sprawie indywidualnie głosy. Do podjęcia uchwały wystarczy większość głosów właścicieli lokali.

Zmiana przeznaczenia lokalu mieszkalnego

Zdarza się, że właściciel mieszkania lub domu chce zmienić jego przeznaczenie. Kwestie tę reguluje art. 71 ustawy z 7 lipca – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 290, z późn. zm.). Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się przede wszystkim: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej, którym - zgodnie z art. 82 ust. 2 Prawa budowlanego – jest starosta.

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• w przypadku zmiany sposobu użytkowania, polegającej na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń - ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
•  w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

• wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
• narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• może spowodować niedopuszczalne: zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Działalność gospodarcza w domu wymaga również dopełnienia wymogu rejestracji w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Przy prowadzeniu działalności gospodarczej w mieszkaniu lub w domu warto pamiętać, że można zaliczać do kosztów uzyskania przychodów wydatki ponoszone na ogrzewanie, wodę, odprowadzanie ścieków. Gdy chodzi o zaliczanie kosztów uzyskania przychodów wydatków na internet i telefon, to można je zaliczyć do kosztów tylko w części przeznaczanej na wykorzystywanie do prowadzenia działalności gospodarczej. Pomocą do wyliczenia będzie tu biling połączeń telefonicznych.

23.02.2017