Mały dom bez pozwolenia 2024, czyli dom na zgłoszenie. Do jakiego metrażu nie trzeba pozwolenia na budowę?
Chcąc wybudować mały dom bez pozwolenia w 2024 r., trzeba upewnić się, że robimy to zgodnie z przepisami. Prawo traktuje bowiem inaczej mały domek całoroczny na działce budowlanej, a inaczej domek letniskowy czy gotowe domki na działkę ROD. Czy na każdej działce można postawić domek do 70 m²? Wyjaśniamy.
Autor: Szymon Starnawski/Grupa Murator
Spis treści
- Mały dom bez pozwolenia 2024. Do jakiego metrażu nie trzeba pozwolenia na budowę?
- Mały domek całoroczny – jakie są warunki budowy domu do 70 m²?
- Domek letniskowy na działkę. Czy można wybudować domek letniskowy bez pozwolenia?
- Czy można mieszkać w domku letniskowym cały rok?
- Mały domek na działkę ROD. Jaki domek można postawić na działce ROD?
- Czy można mieszkać cały rok na działce ROD? Ile można mieszkać na działce ROD?
Mały dom bez pozwolenia 2024. Do jakiego metrażu nie trzeba pozwolenia na budowę?
O małym domku całorocznym marzy wiele osób. Posiadając działkę budowlaną, można wznieść dom do 70 m² na zgłoszenie, bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę. Plusem są nie tylko uproszczone formalności, ale też fakt, że z racji metrażu będzie to dom tani w budowie.
W 2024 r. bez pozwolenia na budowę można wznieść mały dom jednorodzinny, o ile spełnia on następujące warunki:
- jest to wolnostojący budynek mieszkalny,
- budynek ma maksymalnie dwie kondygnacje,
- powierzchnia zabudowy domu to maksymalnie 70 m²,
- projekt domu zgodny jest z wymogami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo wydanymi warunkami zabudowy,
- obszar oddziaływania budynku w całości mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany,
- dom jest budowany w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (a nie np. pod wynajem).
Jeśli planowany budynek spełnia powyższe kryteria, można postawić taki dom jednorodzinny na zgłoszenie. Warto dodać, że inwestor musi dysponować tytułem prawnym do działki budowlanej.
- Zobacz również: BioDomek w Międzylesiu: z troski o Ziemię i ludzi
– Tytuł prawny wynika z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych – podaje Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Mały domek całoroczny – jakie są warunki budowy domu do 70 m²?
Jeżeli planowany dom spełnia opisane kryteria, inwestor dokonuje zgłoszenia z projektem budowlanym. Dokumenty niezbędne przy budowie domu do 70 m², które składa się w urzędzie, to:
- projekt architektoniczno-budowlany (sporządzony przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami),
- projekt zagospodarowania terenu,
- oświadczenie o tym, że budowa domu służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych,
- oświadczenie o przyjęciu na siebie odpowiedzialności za kierowanie budową (jeśli inwestor nie zatrudnia kierownika budowy).
Urzędnicy nie mogą sprzeciwić się zgłaszanej budowie, sprawdzają tylko kompletność złożonych dokumentów. Trzeba jednak pamiętać, że nadzór budowlany ma prawo skontrolować budynek na dowolnym etapie budowy, a nawet po jej zakończeniu i w razie wykrycia naruszenia prawa – wyciągnąć konsekwencje.
Co ważne, przy budowie domu do 70 m² nie trzeba zatrudniać kierownika budowy ani prowadzić dziennika budowy, ale można to zrobić. Jeśli inwestor tego nie zrobi, oznacza to, że sam odpowiada za dopełnienie wszelkich formalności związanych z budową.
Do obowiązków inwestora budującego dom do 70 m² należy geodezyjne wyznaczenie terenu, a po zakończeniu budowy sporządzenie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Na tym końcowym etapie inwestor składa:
- zawiadomienie o zakończeniu budowy,
- jeśli nie zatrudniał kierownika budowy – oświadczenie o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami,
- jeśli nie zatrudniał kierownika budowy – oświadczenie o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.
Inspektorat ma 14 dni od dnia złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy na potencjalne wniesienie sprzeciwu (bo np. wykryto naruszenie prawa budowlanego). Jeśli tego nie zrobi, to można już wprowadzać się do budynku i normalnie go użytkować.
Warto dodać, że dom do 70 m² na zgłoszenie można później sprzedać czy wynająć, jeśli np. zmieni się sytuacja życiowa inwestora i postanowi się on przeprowadzić. Warunek budowy w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych musi być spełniony jedynie w momencie składania oświadczenia przed rozpoczęciem budowy.
- Sprawdź również: Domy modułowe to hit! Ich wnętrza są luksusowe. Zobacz, co kryją nowoczesne domy kontenerowe
Domek letniskowy na działkę. Czy można wybudować domek letniskowy bez pozwolenia?
Domek letniskowy na działkę to budynek rekreacyjny, a zatem jest on traktowany przez prawo inaczej niż dom mieszkalny. Przepisy dopuszczają budowę domku rekreacyjnego bez pozwolenia na budowę (na zgłoszenie), o ile spełnia on następujące wymogi:
- jest to wolnostojący domek parterowy (poddasze nieużytkowe ani antresola nie liczą się jako dodatkowe kondygnacje, ale poddasze użytkowe już tak),
- budynek służy rekreacji indywidualnej,
- powierzchnia zabudowy domku letniskowego to od 35 do 70 m²,
- rozpiętość elementów konstrukcyjnych to maksymalnie 6 m, a wysięg wsporników – 2 m.
Co ważne, na każde 500 m² działki można postawić jeden taki obiekt.
Procedura budowy takiego domku jest niemal identyczna jak w przypadku domu do 70 m² opisanego w pierwszej połowie artykułu. Inwestor dokonuje więc zgłoszenia z projektem budowlanym, składając także oświadczenie o kompletności dokumentów oraz – jeśli postanowi nie zatrudniać kierownika budowy – oświadczenie o wzięciu na siebie obowiązków związanych z prowadzeniem budowy. Po zakończeniu budowy trzeba poinformować o tym odpowiednie organy administracji budowlanej oraz wykonać geodezyjną inwentaryzację powykonawczą.
- Przeczytaj: Mały dom kontenerowy na działkę. Kuchnia i łazienka w wersji mini. Zobaczcie, jak je urządzić
Czy można mieszkać w domku letniskowym cały rok?
Co do zasady domki letniskowe służą do rekreacji i nie wolno w nich zamieszkiwać przez więcej niż łącznie 180 dni w ciągu roku. Nie są to zatem budynki mieszkalne. W praktyce jednak prawo słabo reguluje kwestie związane z domkami rekreacyjnymi – zdarza się np., że urzędnicy pozwalają się w takim budynku zameldować.
Chcąc mieszkań w domku rekreacyjnym przez cały rok, trzeba przekształcić domek rekreacyjny w budynek mieszkalny. Procedura ta wymaga uzyskania zgody starostwa powiatowego, a do tego konieczne jest przystosowanie domku letniskowego do wymogów stawianych domom całorocznym. Chodzi m.in. o posiadanie źródła ciepła i izolacji termicznej, wentylacji, odpowiedniej wysokości pomieszczeń itp.
Mały domek na działkę ROD. Jaki domek można postawić na działce ROD?
Osobne zasady obowiązują w przypadku działek ROD, czyli Rodzinnych Ogrodów Działkowych. Na działce ROD można postawić jednokondygnacyjny domek do 35 m², przy czym dodatkowo obowiązuje ograniczenie wysokości:
- maksymalnie 4 m wysokości przy dachu płaskim,
- maksymalnie 5 m wysokości przy dachu dwuspadowym.
Co ważne, do wspomnianych 35 m² nie wlicza się powierzchnia ganku, werandy czy tarasu przy domku, pod warunkiem, że nie przekracza ona 12 m². Warto o tym pamiętać, przeglądając gotowe domki na działkę ROD czy projekty domów letniskowych.
Z powyższego wynika, że na działce ROD nie da się legalnie postawić domu do 70 m² czy jeszcze większego budynku. Co więcej, postawienie na działce ROD budynku łamiącego przepisy może skutkować utratą działki, tj. wypowiedzeniem umowy dzierżawy. W takiej sytuacji za „utracony” domek nie przysługuje odszkodowanie.
- Zobacz galerię: Gotowe domki na działkę ROD lub działkę budowlaną – inspiracje
Autor: Szymon Starnawski/Grupa Murator
Czy można mieszkać cały rok na działce ROD? Ile można mieszkać na działce ROD?
Jak podaje art. 12 ustawy o ROD, na terenie działek ROD nie wolno zamieszkiwać ani prowadzić działalności gospodarczej. Nie ma od tej reguły żadnych wyjątków, a naruszenie tego zakazu stanowi podstawę do przejęcia działki przez zarząd ROD, czyli utraty działki. Regulamin ROD precyzuje, że przez zamieszkiwanie rozumie się „przebywanie z zamiarem skupienia i realizacji swoich spraw życiowych”.
Wynika z tego, że na działce ROD zabronione jest budowanie domów mieszkalnych. Na pojawiające się niekiedy oferty sprzedaży działek ROD z domkami całorocznymi lepiej uważać – są to zwykle budynki postawione niezgodnie z prawem, a działkowcowi posiadającemu taki obiekt można wypowiedzieć umowę dzierżawy terenu.
Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na kilka ważnych kwestii. Działki ROD nie są przeznaczone do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, tylko do wypoczynku. Z tego powodu działki ROD nie są wyposażone w kanalizację, a dostęp do wody i prądu jest zwykle bardzo ograniczony (np. prąd wyłącznie latem, a woda tylko z jednego ogólnodostępnego kranu). Co więcej, na działkach ROD nie wolno stawiać toalet wolnostojących, czyli np. drewnianych sławojek. Dzierżawca działki ROD (nie właściciel – takich działek nie da się kupić) nie ma również prawa wykonać w ogrodzeniu Rodzinnego Ogrodu Działkowego żadnej bramy czy furtki prowadzącej na teren, który dzierżawi – na teren ROD wchodzi się wyłącznie przez już istniejące, ogólnodostępne wejścia.
- Dowiedz się więcej: Gotowe domki letniskowe. Domki mobilne, na kołach, tiny house i kontenerowe - sprawdzamy ceny 2024
