Ścieżka krytyczna to w teorii zarządzania taki ciąg zadań, w którym opóźnienie jednego z nich powoduje negatywne konsekwencje dla całego projektu. Można zatem powiedzieć, że inwestor w trakcie budowy również jest na ścieżkach krytycznych.
Jeśli na przykład inwestor rozpocznie budowę bez pozwolenia, sankcją mogą być dotkliwa kara, wstrzymanie inwestycji, a często nawet nakaz rozbiórki. To prosty przykład tego, jak groźne bywają konsekwencje niedotrzymania procedur. W tym odcinku chcemy wyczulić inwestorów na takie właśnie kwestie prawne. A co z problemami technicznymi?
To prawda, jest ich najwięcej na budowie, ale – przypomnijmy – inwestor ma być menedżerem, a nie budowlańcem amatorem. Od kontroli jakości są przede wszystkim kierownik budowy i inspektor nadzoru. Ścieżki krytyczne menedżera biegną w kierunku organizacji inwestycji, spełnienia wymogów formalnych i zapewnienia kontroli. Znajomość prawa będzie tu bardzo pomocna...
Problem z formalnościami
- Jeśli kupisz działkę, nie sprawdziwszy, jakie są warunki zagospodarowania, może się okazać, że nie zbudujesz na niej domu.
- Jeżeli nie sprawdzisz księgi wieczystej, może się okazać, że kupiłeś nieruchomość z problemami.
- Jeśli dasz zaliczkę, wcale nie zabezpieczasz sobie realizacji umowy.
- Nie mając dobrego sąsiedztwa, nie dostaniesz warunków zabudowy.
- Nie dopełniwszy formalności przed rozpoczęciem budowy, narażasz się na sankcje ze strony nadzoru budowlanego.
- Jeżeli nie sprawdzisz dokładnie granic działki, może się okazać, że budujesz na cudzym gruncie.
- Jeśli w gruncie coś jest ukryte, możesz mieć problemy techniczne z budową domu.
- Wytniesz drzewo bez pozwolenia, zapłacisz dotkliwą karę.
- Jeśli wprowadzisz istotne zmiany w zatwierdzonym projekcie, będziesz musiał jeszcze raz przejść ścieżkę prawną.
Problem z sąisadem
- Nawet jeśli wydaje Ci się to rozwiązaniem sprawiedliwym, nie zmusisz sąsiada do współfinansowania ogrodzenia działki.
- Liczysz, że sąsiad zgodzi się na poprowadzenie przyłącza przez jego działkę, a sprawa może zakończyć się w sądzie.
- Jeśli podwyższysz działkę, sąsiad może mieć słuszne pretensje.
Problem z wykonawcami
- Jeżeli kierownik budowy będzie tylko od wpisów w dzienniku budowy, bierzesz na siebie ryzyko i większą odpowiedzialność.
- Jeśli nie zatrudnisz inspektora nadzoru inwestorskiego, Twoja budowa będzie pozbawiona koniecznego elementu – kontroli.
- Jeżeli zawrzesz ustną umowę, trudno będzie ją wyegzekwować.
- Jeśli wykonawca zatrudnia podwykonawcę, odpowiadasz za jego zobowiązania finansowe.
- Zatrudniając wykonawców na czarno, odpowiadasz za wypadki na budowie.
- Jeżeli wykonawca źle pracuje, a Ty od razu obniżysz mu wynagrodzenie, złamiesz prawo.
| Zadania dla inwestora. Co sprawdzić, co uzyskać | |
|---|---|
| Kupno działki | • księga wieczysta • ewidencja gruntów • plan miejscowy/warunki zabudowy (gdy nie ma planu) • przebieg sieci • warunki gruntowe • sąsiedztwo |
| Formalności przed rozpoczęciem budowy | • warunki techniczne przyłączenia do poszczególnych sieci • wyłączenie gruntu z produkcji rolnej lub leśnej • zgoda na wykonanie zjazdu z drogi publicznej • zezwolenie na wycinkę drzew • projekt budowlany • pozwolenie na budowę • inne niekiedy wymagane uzgodnienia i ekspertyzy, na przykład badanie gruntu |
| Budowa | • umowa z wykonawcą • zatrudnienie kierownika budowy (obowiązkowo) oraz inspektora nadzoru inwestorskiego (nieobowiązkowo) • pobranie dziennika budowy • zawiadomienie o terminie rozpoczęcia budowy i powołaniu kierownika budowy • geodezyjne wytyczenie budynku • współpraca z kierownikiem budowy i ewentualnie inspektorem nadzoru inwestorskiego • osobista kontrola prac i wpisów w dzienniku budowy (gdy nie ma inspektora nadzoru inwestorskiego) |
| Zakończenie budowy | • odbiór robót od wykonawcy • rozliczenie z wykonawcą • protokoły sprawdzeń i odbiorów (kominiarz, zakład energetyczny, gazownia) • inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza • świadectwo energetyczne • zawiadomienie o zakończeniu budowy (lub uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, jeśli jest wymagane) |
