W jednym domu z rodzicami. Co lepsze: własność czy współwłasność?
Dom z wydzielonym mieszkaniem to dobre rozwiązanie jako niezależne lokum dla rodziców lub dorosłych dzieci. Jednak nawet w tak bliskiej rodzinie warto dobrze przemyśleć, co bardziej się opłaca: własnosć czy współwłasność.
Jeden właściciel lub współwłasność
Zgodnie z przepisami dom z wydzielonym mieszkaniem może mieć status domu jednorodzinnego dwulokalowego lub wielorodzinnego. Dom jednorodzinny dwulokalowy można wybudować na działce, gdzie plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza tylko zabudowę jednorodzinną, natomiast dom wielorodzinny jedynie na działce, gdzie przepisy dopuszczają zabudowę wielorodzinną.
Dom jednorodzinny dwulokalowy może należeć do jednego właściciela – wówczas zarówno załatwienie wszystkich formalności związanych z budową, jak i utrzymanie obu mieszkań i remonty spoczywają na nim. Dom dwulokalowy można też zbudować na prawach współwłasności, która może być ułamkowa (dziadkowie lub dorosła córka mogą być właścicielem np. 1/5 nieruchomości) lub łączna (obie rodziny mają równe udziały). Współwłasność można ustanowić również po wybudowaniu domu – wystarczy wówczas sporządzić notarialnie akt darowizny. Stan współwłasności ma swoje konsekwencje w zarządzaniu i dysponowaniu nieruchomością.
Formalnie koszty ewentualnych remontów domu ponoszą wszyscy współwłaściciele proporcjonalnie do wielkości udziałów. Może to być również kłopotliwe podczas remontów, na które muszą wyrazić zgodę wszyscy współwłaściciele.
Wyodrębnienie osobnej własności
Wyodrębnienie osobnej własności obu lokali wiąże się z określonymi warunkami pozwalającymi na ich niezależne użytkowanie. Jeśli nie spełnia ich projekt, według którego wybudowano dom, zmiany powinny zostać ujęte w projekcie przebudowy, który jest niezbędny do wydania pozwolenia na budowę – koniecznego do wprowadzenia tych zmian.
Po zakończeniu robót adaptacyjnych i zgłoszeniu budynku do użytkowania możliwe będzie założenie odrębnej księgi wieczystej na wydzielony lokal, co jest podstawą do przeniesienia praw własności wydzielonej części.
Własność zobowiązuje do samodzielnego utrzymania nieruchomości, ale też pozwala na swobodne dysponowanie nią, np. na niezależne decyzje dotyczące remontów własnej części. Można też w dowolnym momencie sprzedać ją lub wynająć.
Zniesienie współwłasności
Współwłasność może mieć charakter przejściowy. Żądanie jej zniesienia przysługuje każdemu współwłaścicielowi niezależnie od wielkości jego udziału.
Zniesienie współwłasności może prowadzić do ustanowienia jednego właściciela. Takie sytuacje zdarzają się, gdy współwłasność została ustanowiona np. po to, aby obie strony mogły uzyskać kredyt, a po wybudowaniu domu lepszym rozwiązaniem będzie, jeśli będzie on miał jednego właściciela.
Celem zniesienia współwłasności może też być ustanowienie odrębnej własności mieszkań i ewentualnie działek. W tym wypadku konieczne będzie ustalenie, że lokale są samodzielne. Zniesienie współwłasności może być częściowe, co oznacza, że mogą zostać wyodrębnione mieszkania, a grunt i pozostałe części budynku pozostaną we współwłasności.
Współwłasność można znieść, zawierając umowę przed notariuszem lub na drodze sądowej. O rezygnacji ze współwłasności przed notariuszem można myśleć jedynie wówczas, gdy współwłaściciele zgodnie ustalą, co komu przypadnie – całość lub część nieruchomości albo spłata udziału. W toku zniesienia współwłasności można także rozliczyć nakłady poniesione przez współwłaścicieli na nieruchomość wspólną.
