Sprzedaż nieruchomości, gdy gmina uchwaliła niekorzystny plan
Masz 5 lat na wystąpienie o odszkodowanie, jeżeli gmina uchwaliła bądź zmieniła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i wartość twojej nieruchomości spadła. Wysokość odszkodowania ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Uważaj, cena podana w akcie notarialnym może mieć wpływ na wysokość rekompensaty.
Do kogo wystąpić z żądaniem odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości?
Z żądaniem odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości należy wystąpić odpowiednio do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta w terminie pięciu lat liczonych oddnia uchwalenia lub zmiany miejscowego planu.
Jak ustalić wysokość odszkodowania?
Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży.
Oblicza się je jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Wartość nieruchomości ustala gmina na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego).
- Gmina zmieniła plan miejscowy? Żądaj odszkodowania, jeśli spadła wartość nieruchomości
- Opłata planistyczna, czyli gdy w wyniku nowego planu wartość nieruchomości wzrośnie
Czy cena podana w akcie notarialnym ma znaczenie?
Notariusz sporządzający akt notarialny sprzedaży nieruchomości zawiadamia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o tym fakcie w terminie siedmiu dni od zawarcia tego aktu. Cena podana w akcie może mieć wpływ na wysokość odszkodowania, jednak nie można zapominać, iż nie musi być adekwatna do stanu faktycznego i może nie odwzorowywać rynkowej ceny nieruchomości.
Zresztą wykonany operat szacunkowy może również nie odzwierciedlać ceny rynkowej, w związku z czym w toku postępowania można negować ustalenia rzeczoznawcy majątkowego.
Kiedy wypłacane jest odszkodowanie?
Gmina jest zobowiązana do wypłaty odszkodowania w ciągu sześciu miesięcy od dnia złożenia przedmiotowego wniosku (art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Strony mogą jednak ustalić inny termin.
W przypadku zwłoki ze strony organu w wypłacie właścicielowi oraz użytkownikowi wieczystemu przysługują odsetki ustawowe, których wysokość kreuje się na poziomie 13% w stosunku rocznym. Jest tak na podstawie przepisu art. 359 § 3 k.c. oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie określenia wysokości odsetek ustawowych.
Czy od decyzji gminy można się odwołać?
Gmina musi rozstrzygnąć problem odszkodowania w przewidzianej prawem formie, to jest w formie decyzji administracyjnej, od której możemy się odwołać do wojewody. Na decyzję wojewody przysługuje nam skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Od wyroku WSA służy nam jeszcze skarga kasacyjna do NSA.
