Prawo pierwokupu nieruchomości - na czym polega i komu przysługuje pierwszeństwo kupna

Prawo pierwokupu ogranicza właściciela w sprzedaży nieruchomości. Polega ono na tym, że jednej ze strony przysługuje pierwszeństwo w zakupie nieruchomości. Takie pierwszeństwo na mocy ustawy o gospodarownaiu nieruchomościami może w pewnych sytuacjach przysługiwać np. Agencji Nieruchomości Rolnych lub gminom. Ale nie tylko. 

Na czym polega prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu może wynikać z przepisów prawa albo z zawartej umowy (na przykład umowy sprzedaży lub najmu nieruchomości).

Prawo pierwokupu polega na zastrzeżeniu dla jednej ze stron pierwszeństwa kupna danej nieruchomości na wypadek, gdyby druga strona chciała sprzedać ją innej osobie. W takim wypadku swobodna sprzedaż nieruchomości wybranemu kontrahentowi może nastąpić pod warunkiem, że uprawniony nie wykona swojego prawa.

Jak sprzedać nieruchomość osobie, która nie ma prawa pierwokupu?

Jeśli chcesz sprzedać własną nieruchomość, a komuś przysługuje do niej prawo pierwokupu, możesz zawrzeć z inną osobą warunkową umowę sprzedaży, ale jesteś wówczas zobowiązany do niezwłocznego poinformowania uprawnionego o jej zawarciu i treści, w tym o cenie.

Uprawniony do pierwokupu może wówczas złożyć sprzedającemu oświadczenie w formie aktu notarialnego, że kupuje tę nieruchomość (za podaną cenę). Ma na to tylko miesiąc, licząc od dnia powiadomienia go o fakcie zawarcia warunkowej umowy sprzedaży, chyba że we wcześniejszej umowie między sprzedającym a uprawnionym ustalono inny termin – krótszy lub dłuższy.

Złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego skutkuje nabyciem nieruchomości przez uprawnionego do pierwokupu, czyli nie zawiera się już z nim kolejnej umowy – oświadczenie takie musi jednak dotrzeć do właściciela we właściwym, wskazanym powyżej terminie.

Co w przypadku niepowiadomienia o sprzedaży osoby uprawnionej do pierwokupu?

Zaniechanie obowiązku powiadomienia uprawnionego o zawartej umowie sprzedaży, podanie nieprawdziwych treści tej umowy (na przykład błędnej ceny), jak również w ogóle zawarcie umowy sprzedaży bezwarunkowej (bez ujawniania kupującemu istniejącego prawa pierwokupu), skutkuje tym, że osoba, której przysługiwało prawo pierwokupu, może dochodzić odszkodowania od sprzedawcy.

Umowa sprzedaży pozostaje jednak ważna z wyjątkiem sytuacji, gdy pierwokup z mocy ustawy przysługiwał Skarbowi Państwa, gminie, powiatowi, województwu, współwłaścicielowi albo dzierżawcy – w takim wypadku dokonana bezwarunkowo sprzedaż jest nieważna.

Z jakich ustaw wynika prawo pierwokupu?

Na mocy ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo pierwokupu nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa w przypadku, gdy spr zedawca nabył tę nieruchomość od Agencji Nieruchomości Rolnych w terminie krótszym niż pięć lat wstecz i teraz sprzedaje ją innemu podmiotowi.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przyznaje gminom – z pewnymi wyłączeniami – prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo od jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu lub województwa), jeżeli nie jest ona pr zeznaczona na cele rolne lub leśne. Gmina ma także prawo pierwokupu nieruchomości zabytkowych oraz położonych na obszarach przeznaczonych na cele publiczne.

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy – z pewnymi wyłączeniami – względem dzierżawionej przez niego nieruchomości rolnej, pod warunkiem że umowa dzierżawy była zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną (poświadczoną urzędowo) oraz była wykonywana co najmniej trzy lata, licząc od tej daty. Jeżeli takiego dzierżawcy nie ma albo nie wykonuje on prawa pierwokupu, wówczas to prawo przysługuje – znowu z pewnymi wyłączeniami – Agencji Nieruchomości Rolnych, ale tylko wtedy, gdy sprzedawana nieruchomość rolna ma powierzchnię nie mniejszą niż 5 ha. Prawo pierwokupu nie działa między innymi w razie zbywania nieruchomości rolnej na rzecz osoby bliskiej.