Nowy plan zagospodarowania przestrzennego może zatrzymać twoją budowę nawet na 9 miesięcy

2011-10-21 10:43

Maciej Szermach

Nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a właściwie przystąpienie do prac nad jego uchwalaniem lub wprowadzenie w nim zmian, może w różny sposób wpływać na procedurę wydania i ważność decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę. Zobacz, jakie zasady obowiązują w sytuacji, gdy dopiero czekasz na warunki zabudowy, a jakie gdy masz już pozwolenie na budowę.

Zmiany w planie miejscowym a oczekiwanie na warunki zabudowy

Art. 62 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2003 r. nr 80, poz. 717; dalej: u.p.z.p.) przewiduje przypadki fakultatywnego oraz obligatoryjnego zawieszenia postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy.

W praktyce oznacza to, że organ może zawiesić postępowanie na okres do dziewięciu miesięcy od złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Ponowne podjęcie postępowania powinno nastąpić, jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany.

Zobacz galerię 1 zdjęcie

Autor: Andrzej T. Papliński

Jaki dom można zbudować na własnej działce? Odpowiedź znajdziemy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym dla terenu, na którym jest położona działka.

Jak wskazał w wyroku z 23.11.2009 r. WSA w Warszawie (IV SA/Wa 1137/09) „możliwość zawieszenia postępowania przewidziana przez art. 62 ust. 1 u.p.z.p. nie może być interpretowana jako przyznająca organowi całkowitą swobodę w decydowaniu o wstrzymaniu przebiegu postępowania. Użycie przez ustawodawcę zwrotu »można zawiesić« powinno być interpretowane w ten sposób, że w przypadku gdy realizacja danej inwestycji będzie zgodna z tworzonym planem, wówczas zawieszanie postępowania nie będzie celowe. Jeżeli natomiast zachodzi prawdopodobieństwo sprzeczności postanowień decyzji z projektowanymi ustaleniami planu miejscowego, organ powinien postępowanie zawiesić”.

Podstawą zawieszenia postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy może być już sam zamiar przystąpienia do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pogląd w tej kwestii zaprezentował WSA w Rzeszowie w wyroku z 9 kwietnia 2008 r. (sygn. II SA/Rz 920/07), w którym stwierdzono między innymi, że:

z treści przepisu art. 62 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że przesłanką zawieszenia jest podjęcie i prowadzenie prac bądź nawet zamiar podjęcia prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym ma być realizowana inwestycja. Okpicznością wystarczającą do zawieszenia postępowania jest już powzięcie przez organ wiadomości o zamiarze podjęcia przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego;

w sytuacji kiedy prace nad opracowaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są już zaawansowane – podjęta została uchwała o przystąpieniu do sporządzenia planu i powstał projekt planu – uzasadnione jest zawieszenie postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy;

w sytuacji gdy istnieje realne niebezpieczeństwo sprzeczności pomiędzy ustaleniami nowo uchwalonego planu a decyzją o warunkach zabudowy, wskazane jest zawieszenie postępowania dla zabezpieczenia przed ewentualną koniecznością stwierdzenia wygaśnięcia decyzji w oparciu o art. 65 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.

Organ zawiesza postępowanie obligatoryjnie, jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego na podstawie szczególnych przepisów istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego (na przykład terenów górniczych). W tym wypadku zawieszenie trwa aż do uchwalenia planu. Niezawieszenie postępowania może być w takiej sytuacji podstawą późniejszego stwierdzenia nieważności decyzji jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa.

Pamiętaj

Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania zostanie uchwalony plan miejscowy, procedurę wydania decyzji o warunkach zabudowy umarza się (stanie się bowiem bezprzedmiotowa). Inwestor może się ubiegać o pozwolenie na budowę bezpośrednio na podstawie planu miejscowego, jeśli projektowane roboty budowlane takiego pozwolenia wymagają.

Kiedy plan miejscowy powoduje wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy?

Zgodnie z art. 65 ust. 1 pkt. 2 u.p.z.p. organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli dla terenu uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy stwierdza organ, który wydał ją w pierwszej instancji, w trybie art. 162 § 1 pkt. 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Sytuacja ta jest wyjątkiem od zasady utrzymania w mocy decyzji wydanych na podstawie obowiązującego prawa.

Nowy plan zagospodarowania przestrzennego a pozwolenie na budowę

Jeśli została już wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, nie stwierdza się jej wygaśnięcia w przypadku uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 65 ust. 2 u.p.z.p.). W takiej sytuacji uprawnienia wynikające z decyzji o warunkach zabudowy zostały już skonsumowane i nie ma podstaw do uchylenia decyzji. Pamiętać należy jednak, że decyzja ostateczna to taka, od której nie przysługuje żaden środek odwoławczy w rozumieniu Kodeksu postępowania administracyjnego (nie chodzi zatem o decyzję prawomocną, a więc taką, która została utrzymana w mocy w postępowaniu sądowym).

Maciej Szermach