Opłata planistyczna. Kiedy może być pobrana i w jakiej wysokości

W przypadku sprzedaży nieruchomości jej właściciel bądź użytkownik wieczysty może być zobowiązany do uiszczenia tzw. opłaty planistycznej. Dzieje się tak w sytuacji, gdy na skutek uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego dochodzi do wzrostu wartości nieruchomości. Sprawdź, kiedy jest pobierana opłata planistyczna. Jaka jest jej wysokość?

Kiedy pobierana jest opłata planistyczna

Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości zostanie obciążony jednorazową opłatą planistyczną, jeśli zostaną spełnione łącznie trzy przesłanki:

• wzrosła wartość nieruchomości w wyniku uchwalenia nowego lub zmiany dotychczasowego planu miejscowego;
• w planie miejscowym określono stawkę procentową wzrostu wartości nieruchomości stanowiącą podstawę do naliczenia wysokości opłaty planistycznej;
• dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty zbył nieruchomość po uchwaleniu/zmianie planu, ale przed upływem pięciu lat.

Przy wycenie nieruchomości na potrzeby pobrania opłaty planistycznej podstawowe znaczenie ma porównanie jej nowego i poprzedniego przeznaczenia. Przyjmuje się przy tym stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu lub jego zmiany, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Dla określenia wzrostu wartości nieruchomości ważne jest też, czy była w przeszłości objęta planem miejscowym uchwalonym przed 1995 r.

Kto ocenia wartość nieruchomości

Wzrost (bądź spadek) wartości nieruchomości może być stwierdzony tylko na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Co ważne, rzeczoznawca jest niezależny wobec zleceniodawcy w dokonywaniu wyceny nieruchomości i nie ma obowiązku stosować się do jego wskazań odnośnie do sposobu wyliczania jej wartości.

Kto zleca wycenę nieruchomości

Zleceniodawcą może być zarówno gmina – gdy wzrosła wartość nieruchomości i chodzi o naliczenie opłaty planistycznej na podstawie art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości – jeśli spadła wartość nieruchomości i domaga się on odszkodowania na podstawie tego samego przepisu.

Na czym polega opinia rzeczoznawcy

Opinia rzeczoznawcy powinna być zawsze dowodem o charakterze bezstronnym i obiektywnym. Rzeczoznawca wykonuje operat szacunkowy zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Wybiera odpowiednią metodę szacowania nieruchomości, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

Zleceniodawca jest uprawniony jedynie do wskazania celu wyceny. O pozostałych elementach procedury decyduje rzeczoznawca.

Jaka jest wysokość stawki procentowej opłaty planistycznej

W uchwalanym planie miejscowym rada gminy określa stawkę procentową opłaty planistycznej. Nie może ona przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości, przy czym jej wysokość może być inna dla poszczególnych rodzajów nieruchomości (na przykład o przeznaczeniu mieszkaniowym, usługowym itp.). Wysokość stawki nie może być jednak ustalana indywidualnie dla poszczególnych podmiotów. Każdy z właścicieli nieruchomości o takim samym przeznaczeniu ma prawo oczekiwać uiszczenia opłaty planistycznej naliczonej przy użyciu tej samej stawki procentowej.

Wójt, burmistrz i prezydent miasta nie może naliczać opłaty planistycznej według stawki niższej niż określona w planie miejscowym. Jeżeli w planie miejscowym lub w uchwale o zmianie dotychczasowego planu nie zostanie ustalona stawka procentowa opłaty planistycznej, opłata ta nie może być pobrana, chociażby nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany jej przeznaczenia. To jednak mało prawdopodobne, bo określenie tej stawki jest obligatoryjnym elementem uchwały dotyczącej wprowadzenia planu miejscowego.

Warto też wiedzieć, że stawka opłaty planistycznej nie może być ustalona w uchwale odrębnej od uchwały dotyczącej planu miejscowego. Byłaby wówczas nieważna. Maksymalna wysokość stawki nie przesądza oczywiście o wzroście wartości nieruchomości.