Okresowe przeglądy budynków. Co ile lat należy sprawdzić stan techniczny domu i instalacji?

2015-09-28 16:34

Agnieszka Witulska

Chcesz mieć zadbany i bezpieczny dom? Musisz zadbać o właściwy stan techniczny budynku i poddawać go okresowym przeglądom. Za ich niewykonanie może grozić Ci kara. Co i jak często sprawdzać. Kto może przeprowadzić kontrolę techniczną domu?

Okresowe kontrole budynku — Autor: thinkstockphotos.com Obowiązkowe kontrole okresowe dotyczą nie tylko budynków mieszkalnych i związanych z nimi instalacji oraz urządzeń, ale także innych obiektów budowlanych znajdujących się na posesji, takich jak budynki gospodarcze, wiaty, altany, ogrodzenia oraz baseny.

Przepisy prawa nakazują właścicielom i zarządcom budynków, aby zlecali wykwalifikowanym osobom przeprowadzanie okresowych i doraźnych kontroli ich stanu technicznego (art. 62 Prawa budowlanego) oraz niezwłocznie dokonywali napraw, jeśli kontrola wykaże usterki, które mogłyby zagrozić życiu lub zdrowiu ludzi albo bezpieczeństwu mienia (art. 70 ust. 1).

Co ile lat należy sprawdzać stan techniczny budynku

W przepisach wyszczególniono kilka rodzajów obowiązkowych kontroli i określono ich zakres oraz częstotliwość.

O jakie kontrole musisz zadbać raz w roku

Co najmniej raz w roku należy sprawdzić stan techniczny:

instalacji gazowych (przewodów – począwszy od kurka głównego i urządzeń domowych);
przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) – przy czym powinny one być sprawdzane jednocześnie z instalacją gazową;
instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (przydomowej oczyszczalni ścieków, szamba, śmietnika).

Powyższy zakres kontroli rocznej dotyczy domów jednorodzinnych i letniskowych, obiektów budownictwa zagrodowego oraz niewymagających pozwolenia na budowę (jak małe budynki gospodarcze).

W pozostałych budynkach, na przykład domach wielorodzinnych, trzeba corocznie sprawdzać również stan elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwy wpływ warunków atmosferycznych i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla bezpieczeństwa osób, środowiska oraz konstrukcji budynku.

Chodzi tu szczególnie o zewnętrzne warstwy przegród zewnętrznych (tynki), elementy ścian zewnętrznych (takich jak attyki, filary, gzymsy), balustrady, balkony, urządzenia zamocowane do ścian i dachu, elementy odwodnienia budynku, obróbki blacharskie, pokrycie dachowe, instalacje c.o. i c.w.u., zabezpieczenia przeciwpożarowe, elementy instalacji kanalizacyjnej oraz przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku. Kontrole trzeba przeprowadzać w każdym roku kalendarzowym, niekoniecznie co 12 miesięcy. W przepisach zaleca się, żeby robić to wiosną.

Kontrole co 2 lata

Co najmniej co dwa lata powinniśmy zamówić przegląd kotła, jeżeli jest opalany nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym i jego efektywna nominalna wydajność przewyższa 100 kW. Oprócz stanu technicznego należy ocenić jego efektywność energetyczną i wielkość w stosunku do potrzeb użytkowych. Co najmniej co cztery lata sprawdza się stan i efektywność kotłów gazowych (bez względu na w ydajność) oraz opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności od 20 do 100 kW

Doraźna kontrola bezpiecznego użytkowania obiektu może być konieczna w razie wystąpienia niekorzystnych zjawisk, takich jak wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach, jeziorach czy zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie. Obowiązek przeprowadzenia takiej kontroli dotyczy zarówno sytuacji, w której doszło już do uszkodzenia obiektu, jak i bezpośredniego zagrożenia uszkodzeniem, które mogłoby stwarzać niebezpieczeństwo dla ludzi, mienia i środowiska. O zasadności kontroli decyduje właściciel obiektu, ale może ją również nakazać nadzór budowlany.

Okresowe kontrole budynków co 5 lat

Co najmniej raz na pięć lat należy sprawdzić stan techniczny, sprawność i bezpieczeństwo całego obiektu w zakresie jego przydatności do użytkowania, w tym:

instalację elektryczną i piorunochronną (stan sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów);
urządzenia chłodnicze w systemie klimatyzacji, jeśli mają nominalną moc chłodniczą większą niż 12 kW (w domach jednorodzinnych to rzadka sytuacja). Kontrola w tym wypadku ma polegać na ocenie efektywności energetycznej tych urządzeń.

Osoba dokonująca tej kontroli powinna zwrócić uwagę również na estetykę obiektu i jego otoczenia.

Zobacz galerię 1 zdjęcie

Autor: thinkstockphotos.com

Obowiązkowe kontrole okresowe dotyczą nie tylko budynków mieszkalnych i związanych z nimi instalacji oraz urządzeń, ale także innych obiektów budowlanych znajdujących się na posesji, takich jak budynki gospodarcze, wiaty, altany, ogrodzenia oraz baseny.

Ważne

Systematyczne kontrole budynku leżą w interesie właściciela domu

Systematyczne kontrole budynku leżą w interesie właściciela. Dzięki nim można uniknąć niespodziewanych awarii i z wyprzedzeniem zaplanować remont.

Niestety, taki kompleksowy przegląd może kosztować kilkaset złotych, więc wiele osób ignoruje ten obowiązek. To niedobry pomysł. Trzeba pamiętać, że grożą za to wysokie kary (szczegóły w ramce na stronie obok).

Ponadto niedokonywanie obowiązkowych kontroli i nieusuwanie wskazanych w ich trakcie usterek może skutkować tym, że ubezpieczyciel odmówi wypłaty odszkodowania, gdy zostanie stwierdzone, że przyczyniło się to do powstania szkody (takie zapisy znajdują się na ogół w ogólnych warunkach ubezpieczeń w części dotyczącej wyłączeń z odpowiedzialności).

Kto jest uprawniony do przeprowadzania kontroli poszczególnych elementów budynku

Stan techniczny budynku	Osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności i odpowiednim zakresie, czyli w zależności od przedmiotu okresowej kontroli powinny to być uprawnienia do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w jednej z tych specjalności: konstrukcyjno-budowlanej; instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych; instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji oraz urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych
Stan techniczny instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych	osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności instalacyjnej; osoby z kwalifikacjami wymaganymi do wykonywania dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych lub gazowych (wystarczy świadectwo kwalifikacyjne, nie trzeba mieć uprawnień budowlanych)
Stan techniczny przewodów kominkowych	kominiarze, czyli osoby z kwalifikacjami mistrza w rzemiośle kominiarskim – tylko przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne; osoby z uprawnieniami do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno- -budowlanej albo instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń wodociągowych oraz kanalizacyjnych, cieplnych, wentylacyjnych i gazowych – wszystkie przewody kominowe (również takie, w których ciąg jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych)
Stan techniczny kotła (kontrola okresowa)	osoby z uprawnieniami budowlanymi we właściwej specjalności instalacyjnej
Instalacja grzewcza z kotłem (kontrola jednorazowa)	osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności instalacyjnej; osoby z kwalifikacjami wymaganymi do wykonywania dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych

Sporządzenie protokołu po kontroli

Czy trzeba mieć dokument pokontrolny? Tak, osoby dokonujące kontroli okresowej powinny sporządzać za każdym razem protokoły, a właściciel – przechowywać je wraz z dokumentacją obiektu (projektem, pozwoleniem na budowę, odbiorami instalacji itp.).

W protokole należy określić:

stan techniczny badanych elementów budynku;
rozmiar ich zużycia lub uszkodzenia;
zakres zalecanych robót konserwacyjnych i remontowych oraz kolejność ich wykonywania;
roboty, które nie zostały zrealizowane, choć zostały zalecone w protokołach poprzednich kontroli okresowych (właściciel powinien je udostępnić osobie dokonującej kontroli). W razie potrzeby do protokołów dołącza się dokumentację graficzną.

Protokołów nie przekazuje się właściwym miejscowo organom nadzoru budowlanego, chyba że w trakcie kontroli zostały stwierdzone poważne uszkodzenia, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a zwłaszcza katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem. W takiej sytuacji osoba dokonująca kontroli ma obowiązek bezzwłocznie przesłać kopię protokołu do nadzoru.

Usunięcie nieprawidłowości w trakcie kontroli lub bezpośrednio po niej

Właściciel obiektu zobowiązany jest do usunięcia nieprawidłowości w czasie kontroli lub bezpośrednio po niej. Nie musi przy tym występować o pozwolenie na budowę ani zgłaszać robót budowlanych, nawet gdy normalnie prace naprawcze wymagałyby takich formalności urzędowych. Prowadzone prace powinny jednak dotyczyć wyłącznie doprowadzenia obiektu do właściwego stanu technicznego. Co ważne, nadzór budowlany po otrzymaniu kopii protokołu sprawdzi, czy wykonano niezbędne naprawy i zagrożenie zostało usunięte (zobowiązuje go do tego art. 70 ust. 2 Prawa budowlanego).

Warto wiedzieć

                Kary za niewykonanie okresowych kontroli
Za niewykonywanie okresowych kontroli nadzór budowlany może nałożyć karę grzywny w postaci mandatu do 500 zł (art. 93 ust. 8 Prawa budowlanego);
za nieusunięcie groźnych usterek stwierdzonych w trakcie kontroli grozi kara grzywny od 20 do 5000 zł (zależy od sytuacji materialnej karanego) albo nawet kara aresztu od 5 do 30 dni bądź ograniczenia wolności na miesiąc (art. 92 ust. 1 pkt 2);
jeszcze wyższą karą zagrożone jest utrzymywanie budynku w nienależytym i zagrażającym bezpieczeństwu użytkowania stanie technicznym – grzywną do 100 stawek dziennych (przy czym jedna stawka może wynieść od 10 do 2000 zł, zależnie od dochodów i majątku karanego) albo ograniczeniem lub pozbawieniem wolności do roku (art. 91a).

Pamiętaj o obowiązkowych przeglądach kominiarskich

Nie wiesz, jak często czyścić komin? Przepisy przeciwpożarowe zobowiązują do systematycznego usuwania zanieczyszczeń: co najmniej raz na trzy miesiące – z przewodów dymowych i spalinowych od palenisk opalanych paliwem stałym; co najmniej raz na sześć miesięcy – z przewodów dymowych i spalinowych od palenisk opalanych paliwem płynnym lub gazowym; co najmniej raz w roku – z przewodów wentylacyjnych.

Podstawa prawna:

rozporządzenie ministra spraw wewnętrznych i administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU nr 74, poz. 836 z późn. zm.)
rozporządzenie z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (DzU nr 109, poz. 719) l ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.)