Spis treści
Dlaczego inwestor musi zacząć od bezpośredniej zgody sąsiada?
Zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane – a dokładniej z art. 47 ust. 1 – jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych niezbędne jest wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor ma bezwzględny obowiązek uzyskania wcześniejszej zgody właściciela.
Warto pamiętać, że pod pojęciem robót budowlanych kryje się nie tylko budowa nowego obiektu od podstaw, ale również remont, przebudowa czy docieplenie elewacji, co wprost wynika z art. 3 pkt 7 i 8 Prawa budowlanego.
Ustawodawca kładzie nacisk na polubowne załatwienie sprawy. Inwestor powinien z wyprzedzeniem przedstawić sąsiadowi szczegółowy plan działań oraz uzgodnić przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z jego terenu. Co niezwykle istotne dla właściciela udostępnianej działki, przepis art. 47 ust. 1 wyraźnie przewiduje możliwość ustalenia ewentualnej rekompensaty finansowej za uciążliwości związane z obecnością ekipy budowlanej, zajęciem części ogrodu czy tymczasowym demontażem przęseł ogrodzenia.
Odmowa sąsiada i wniosek do starosty. Kiedy to urząd rozstrzyga o niezbędności wejścia?
Co w sytuacji, gdy sąsiad kategorycznie sprzeciwia się wpuszczeniu budowlańców na swoją posesję lub strony nie są w stanie porozumieć się co do kwoty rekompensaty i terminu prac? Wbrew powszechnym obawom, odmowa właściciela nie zamyka inwestorowi drogi do dokończenia remontu, ale nie daje mu też prawa do samowolnego wtargnięcia.
W razie braku porozumienia, inwestor ma prawo złożyć wniosek do organu administracji architektoniczno-budowlanej, którym w pierwszej instancji jest zazwyczaj starosta (art. 82 ust. 2 Prawa budowlanego). W myśl art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego organ ten ma 14 dni od złożenia wniosku na rozstrzygnięcie sprawy w drodze decyzji administracyjnej. Jeżeli urzędnicy uznają wniosek za uzasadniony, w decyzji precyzyjnie określą granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości.
Dla urzędu ważnym pojęciem jest jednak obiektywna „niezbędność”. Wejście na działkę sąsiada nie może być podyktowane jedynie wygodą inwestora czy chęcią obniżenia kosztów. Organ dokładnie bada, czy danych robót naprawdę nie da się wykonać z terenu własnej posesji. Jeśli istnieją alternatywne metody techniczne, starosta odmówi wydania decyzji.
Naprawa szkód po remoncie. Jakie obowiązki ma inwestor? Ochrona praw właściciela
Decyzja starosty zezwalająca na wejście na obcy teren nie oznacza bezkarnego niszczenia mienia. Po zakończeniu robót inwestor na mocy art. 47 ust. 3 Prawa budowlanego jest prawnie zobowiązany do naprawienia wszelkich szkód powstałych w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu. Rozliczenie to odbywa się na ogólnych zasadach Kodeksu cywilnego.
Oznacza to, że jeśli sprzęt uszkodzi podjazd lub zniszczy trawnik, inwestor musi przywrócić teren do stanu poprzedniego lub wypłacić odszkodowanie. W praktyce warto przed wpuszczeniem ekipy sporządzić protokół oraz dokumentację fotograficzną działki.
Jakie prawa przysługują sąsiadowi?
Właściciel działki, który otrzymał decyzję starosty zezwalającą sąsiadowi na wejście, ma prawo złożyć odwołanie do organu wyższej instancji (wojewody) w terminie 14 dni od doręczenia aktu (art. 129 § 1–2 KPA).
Zgodnie z art. 130 § 1–2 KPA, wniesienie odwołania w terminie wstrzymuje wykonanie decyzji. Sąsiad nie może więc wejść na naszą działkę od razu po wydaniu papieru przez starostę, chyba że decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności (art. 130 § 3–4 KPA).
Zawsze należy dokładnie sprawdzić treść decyzji oraz zweryfikować, czy stała się ona ostateczna i wykonalna.
Zobacz w galerii poniżej, jak ze starej hydroforni zrobili nowoczesny dom
14
