Odbiór mieszkania lub odbiór domu. Na co powinieneś zwracać uwagę
Do odbioru mieszkania lub domu trzeba się odpowiednio przygotować. Wnętrza są już częściowo wykończone więc nie wszystkie elementy da się w tym stanie skontrolować. Masz prawo żądać wglądu w dokumentację projektową, która dostarczy dodatkowych informacji. Deweloper powinien przygotować mieszkanie do odbioru. Musi być posprzątane. Łatwiej wtedy ocenić jakość prac. Dowiedz się, na co zwrócić uwagę rzed podpisaniem protokołu odbioru.
Autor: Mariusz Bykowski
Poprawek często wymagają podkłady podłogowe. Aby w przyszłości utrzymał się na nich parkiet, muszą być równe i wytrzymałe
Mieszkanie lub dom odbiera się najczęściej z oknami, parapetami, tynkami oraz podkładami podłogowymi. Oznacza to, że część detali oraz warstw jest zakryta i wady mogą być niewidoczne gołym okiem. Musisz zdawać sobie sprawę z tego, że niektóre usterki, szczególnie te związane z przeciekami, ujawniają się dopiero po pewnym czasie użytkowania. Dlatego najlepiej jest odbierać mieszkanie lub budynek, które mają już za sobą okres jesienno-zimowy. Odbiór powinien być robiony w świetle dziennym.
Pomiary pomieszczeń
Obowiązkowo trzeba sprawdzić wszystkie wymiary i od razu nanosić je na plan. Do mierzenia można używać zwykłej miarki lub laserowego dalmierza. Wielkość pomieszczeń mierzy się po obrysie otynkowanych ścian. Pomiary przeprowadza się w poziomie podłogi. Wnęk w ścianach, na przykład na grzejniki, ani powierzchni w świetle drzwi nie wlicza się do powierzchni użytkowej (jest zaliczana do powierzchni konstrukcji). Mierzy się też w kilku miejscach wysokość pomieszczeń i sprawdza, czy sufity są równe i czy nie są za nisko. Kąty proste sprawdza się dużym trójkątem oraz mierząc przekątne pomieszczenia (powinny być idealnie równe). Za pomocą miarki oraz poziomnicy sprawdza się też wymiary otworów drzwiowych. Plan z zaznaczonymi wymiarami może stanowić aneks do protokołu odbioru. Wymiary nie zawsze zgadzają się z tymi z umowy wstępnej. Czasami w umowie są zawarte zapisy o tolerancji wymiarowej, jednak najczęściej w przypadku takich rozbieżności lub gdy wady nie da się naprawić (na przykład wysokość lokalu jest zbyt mała), można żądać obniżenia ceny ustalonej w umowie. Trzeba też zmierzyć odległości i wysokości, na jakich usytuowano wyprowadzenie instalacji sanitarnych oraz elektrycznych.
Instalacje
Jeżeli inwestor nie ma podpisanej umowy dotyczącej odbioru energii elektrycznej lub gazu, trzeba żądać tymczasowego podłączenia mediów na czas odbioru. Jeśli nie uda się tego wyegzekwować, nie będziesz mógł sprawdzić poprawności działania instalacji. Należy wówczas wpisać ten fakt do protokołu odbioru. Jeżeli w lokalu nie ma zainstalowanych kranów, to nie skontrolujesz również działania instalacji sanitarnej. Trzeba sprawdzić, czy są wszystkie przewidziane planem odpływy i wyprowadzenia wody. Zdarza się, że brakuje na przykład studzienek kanalizacyjnych w garażu lub odpływu do pralki. W miarę możliwości należy także wypróbować działanie wszystkich sprzętów, w jakie jest wyposażony lokal, włącznie z dzwonkiem i wideofonem.
Wyposażenie
Obejrzeć trzeba dokładnie drzwi, ramy okienne, parapety i sprawdzić, czy nie ma na nich rys oraz wgnieceń, czy szyby nie są porysowane lub nie brakuje w nich uszczelek, czy nie odkleja się okładzina na drzwiach. Okna należy otworzyć i zamknąć – powinny chodzić lekko. Zdarza się, że deweloper prowadzi wewnętrzne prace tynkarskie w okresie zimowym, a lokal jest wyposażony w docelową drewnianą stolarkę. Przy niedostatecznym przewietrzaniu może wówczas dochodzić do kondensacji pary wodnej i wypaczenia się drewna. Wnikliwym okiem trzeba obejrzeć okucia drzwi, okien, sprawdzić, czy są wszystkie klamki, jak wyglądają detale zamocowania słupków balustrady, na przykład czy są rozety ochronne. Należy zwrócić uwagę na to, czy w oknach są zamocowane nawiewniki, a jeżeli są rolety, opuścić je i podnieść. Sprawdź też, czy są zamocowane wszystkie grzejniki i czy są na nich zawory, czy w pomieszczeniach mokrych nie brakuje wentylacji. Jeśli w lokalu jest wentylacja grawitacyjna, wypróbuj jej działanie. Robi się to, zbliżając płomień zapałki lub zapalniczki do kratki wentylacyjnej. Gdy ciąg działa, płomień odchyla się w kierunku wylotu powietrza.
Podkłady podłogowe
Najczęściej odbierany lokal ma w standardzie betonową szlichtę. Powinna ona być równa, bez spękań i złuszczeń. Między wylewką a ścianą musi być zostawiona szczelina dylatacyjna. Poziom szlichty najlepiej sprawdzić, używając 2-metrowej łaty. Pod łatą widać wyraźnie wszelkie niedociągnięcia, miejsca newralgiczne znajdują się z reguły przy drzwiach i przejściach (czyli tam, gdzie znajdują się zgrupowane pod podłogą instalacje) i w narożnikach. Wybrzuszenia oraz nierówności powinny zostać przez dewelopera zeszlifowane i poprawione, bo mogą utrudnić ułożenie posadzki i narazić cię na dodatkowe koszty związane z wyrównaniem podłoża lub wzmacnianiem go pod wymagające okładziny z drewna egzotycznego. Liczne pęknięcia mogą też budzić podejrzenie, że szlichta jest zbyt cienka. Choć zazwyczaj nie ma potrzeby robienia odkrywek, w przypadku uzasadnionych podejrzeń może być konieczne odkucie fragmentu szlichty i sprawdzenie jej grubości. Trzeba też obejrzeć okładziny na balkonach i tarasach. Powinny one być ułożone w sposób umożliwiający odpływanie wody.
Tynki
Powinny być równe, bez spękań i zgrubień. W razie wątpliwości, czy dobrze się trzymają, można je opukać. Jeśli wydają głuchy dźwięk, najprawdopodobniej się odspajają i mogą odpaść. Takie tynki koniecznie trzeba poprawić, czyli pewne fragmenty odkuć i wykonać jeszcze raz. Najbardziej widoczne są zgrubienia tynków na styku ścian i sufitu. Równe ściany bez wybrzuszeń są ważne nie tylko ze względów estetycznych. Nierówności trzeba będzie przed ułożeniem okładziny ceramicznej wygładzać. Wykańczanie takiego mieszkania potrwa dłużej (gładź musi wyschnąć) i będzie droższe. Nierówności ściany będą też bardzo widoczne, jeśli pomalujesz ją farbą dekoracyjną. Jeżeli będziesz chciał dostawić do ściany mebel lub dobudować szafę, może się okazać, że trzeba wstawiać między nie rozmaite kliny albo powstaną tam nieestetyczne szpary.
Garaż i części wspólne
Wiele usterek pojawia się w podziemnych garażach i jest związanych z niestaranną lub nieprawidłową hydroizolacją. Lepiej wcześniej zwrócić uwagę na wilgoć w tych miejscach i naprawą obciążyć dewelopera. W przeciwnym razie koszty będzie ponosiła cała nowo powstała wspólnota. Częstą usterką jest pozostawienie betonowej posadzki w garażu bez zabezpieczenia (pomalowania). Powoduje to jej zwiększone pylenie i konieczność częstego mycia garażu. Pył wpływa też destrukcyjnie na wszystkie znajdujące się tam instalacje. Trzeba też się przyjrzeć elewacjom – czy nie widać na nich zacieków, spękań lub nie wymywa się fragmentami farba. Należy zwrócić uwagę na standard klatki schodowej – czy jest on zgodny z tym, co deweloper obiecywał w umowie, i czy znajdują się tam wszystkie wyszczególnione elementy.
Odbiór domu
Wszystkie elementy, które sprawdza się podczas odbioru mieszkania, ogląda się też przy odbiorze domu. Dodatkowymi miejscami, gdzie często pojawiają się usterki, są tam poddasza i dachy. Na poddaszu najczęściej spotykanymi wadami są zbyt cienkie warstwy ocieplenia, użycie materiałów o gorszej izolacyjności lub ich brak. Dodatkowym elementem wymagającym sprawdzenia są schody wewnętrzne. Zwróćmy uwagę na wysokość stopni – powinny być równe. Mogą się też zdarzyć błędy przy izolacji komina. Objawiają się zaciekami i wilgocią na kominie oraz zamoknięciem tynków we wnętrzu wokół kratki wentylacyjnej.
