Odbiór domu od dewelopera

Dom wybudowany przez dewelopera wymaga na ogół od nabywcy samodzielnego wykończenia. Trzeba to jednak robić ostrożnie, aby przez własne błędy nie utrudnić sobie dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi lub gwarancji.

Decydując się na zakup domu od dewelopera, zazwyczaj podpisujemy umowę przedwstępną, która łączy w sobie elementy umowy o roboty budowlane i umowy sprzedaży nieruchomości. Reguluje ona przede wszystkim kwestie związane z realizacją i przekazaniem obiektu. Do przeniesienia własności nieruchomości dochodzi po zrealizowaniu budowy – na podstawie notarialnej umowy sprzedaży.

Przekazanie obiektu

W przypadku umowy o roboty budowlane podstawowym obowiązkiem wykonawcy jest realizacja obiektu, zaś inwestora – odbiór obiektu i zapłata wynagrodzenia. Wykonanie robót i przekazanie obiektu stanowiącego przedmiot umowy powinno być potwierdzone protokołem odbioru. Podpisują go obie strony (lub ich upoważnieni przedstawiciele).

O planowanym terminie odbioru deweloper powinien zawiadomić nabywcę w sposób ustalony w umowie. Jeśli umowa nie zawiera takich postanowień, to zawiadomienie może być dokonane w dowolny sposób (telefonicznie, faksem, listem zwykłym lub poleconym). Trzeba się liczyć z tym, że jeżeli nabywca nie stawi się bez uzasadnienia w wyznaczonym terminie na odbiór, deweloper może sam sporządzić protokół przekazania.

W praktyce zazwyczaj jest wyznaczany następny termin i dopiero w razie kolejnej nieuzasadnionej odmowy odbioru przez inwestora deweloper sam sporządza protokół z odpowiednią adnotacją. Nie powinien w nim jednak przesądzać o jakości lub braku wad wykonanego obiektu.

Podpisanie protokołu

Nie należy się obawiać, że podpisanie protokołu odbioru wadliwie wykonanego budynku ograniczy w przyszłości możliwość dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi. Aby ich nie stracić, trzeba opisać zauważone usterki. W protokole warto zawrzeć oświadczenie, w jakim terminie wykonawca usunie wady, choć nie zawsze jest to możliwe do określenia już przy odbiorze. Gdy wady są na tyle istotne, że uniemożliwiają przystąpienie do wykańczania i użytkowania obiektu, nabywca może odmówić odbioru do czasu ich usunięcia.

Zastrzeżenie to musi być sformułowane na piśmie, w przeciwnym razie narażamy się na zarzut bezpodstawnej odmowy odbioru. Jeśli przy odbiorze czegoś nie zauważymy lub nie opiszemy, możemy także później poinformować dewelopera o wadach (na przykład listem poleconym). Musi to jednak nastąpić w ciągu miesiąca od wykrycia wady. Protokół powinien podpisać upoważniony przedstawciel dewelopera – zazwyczaj jest to kierownik budowy lub jakiś specjalista do spraw technicznych (poprośmy o okazanie pełnomocnictwa). Jednak nawet jeżeli na protokole podpisze się osoba, która nie ma stosownego pełnomocnictwa, to istnieje domniemanie, że działała ona w imieniu dewelopera (jeśli była jego pracownikiem). Nabywca powinien otrzymać oryginał lub kopię protokołu.

Niezależnie od zapisów w protokole odbioru wykonawca odpowiada za wady, które ujawnią się później lub których wykrycie wymaga specjalistycznej wiedzy z zakresu budownictwa. O tych wadach także trzeba zawiadomić wykonawcę w ciągu miesiąca od ich wykrycia pod rygorem utraty praw z rękojmi.

Przekazanie dokumentacji

Wraz z obiektem deweloper powinien przekazać nabywcy dokumenty, które dotyczą sprzedawanej nieruchomości. Jeśli treść takiego dokumentu (na przykład projektu lub pozwolenia na budowę) dotyczy także innych nieruchomości (całego osiedla), sprzedawca powinien wydać uwierzytelniony wyciąg z dokumentu (na przykład uwierzytelnione ksero części projektu dotyczącej sprzedawanego segmentu). Zobowiązuje go do tego przepis art. 546 § 1 k.c.

Wykonawca powinien też przekazać umowy o przyłączenie obiektu do sieci, protokoły odbioru przyłączy, instalacji gazowej, przewodów wentylacyjnych i kominowych, inwentaryzację geodezyjną powykonawczą, chyba że dokumenty te złożył już w urzędzie wraz z zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Wtedy powinien przynajmniej okazać potwierdzenie ich złożenia, jeśli nie dysponuje kopiami. Nabywca powinien też otrzymać świadectwo charakterystyki energetycznej budynku.

Pamiętajmy, że jeśli w obiekcie zostały wbudowane materiały lub urządzenia, na które udzielono gwarancji, warto zażądać od dewelopera, aby w drodze umowy cesji przekazał nam swoje uprawnienia z gwarancji i wydał dokumenty gwarancyjne. Nie będzie to potrzebne, gdy deweloper sam udzieli gwarancji na cały obiekt i zastosowane w nim materiały oraz urządzenia co najmniej na takich zasadach jak producent, ale jest to rzadko spotykane. Dlatego jeżeli zechcemy zachować na przykład udzieloną przez producenta dziesięcioletnią gwarancję na dachówkę kupowaną przez dewelopera, to musimy postarać się o cesję tych uprawnień.

Odpowiedzialność za wady

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada za wady budynku w okresie trzech lat od jego wydania. Istnieje wątpliwość, czy ten okres odpowiedzialności odnosi się do wszystkich elementów budynku, czy tylko do jego konstrukcji. Skoro jednak budynek stanowi wraz z wbudowanymi elementami jednolitą całość użytkową, to można uznać, że odpowiedzialność ta dotyczy całego domu od fundamentów po dach wraz z oknami i urządzeniami technicznymi.

Jeżeli wybudowany obiekt ma wady, nabywca może żądać ich usunięcia, wyznaczając przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zagrożeniem, że po jego bezskutecznym upływie nie przyjmie naprawy. Wykonawca może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów. Gdy wady usunąć się nie dadzą albo deweloper nie zdoła ich usunąć w odpowiednim czasie, klient może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne (na przykład uniemożliwiają korzystanie z obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem). W przypadku wad nieistotnych można żądać jedynie obniżenia wynagrodzenia stosownie do jakości robót.

Warto pamiętać, że jeśli deweloper nie usunął wad albo ich w ogóle nie uznał, a powstanie pilna potrzeba naprawy, zabezpieczenia lub wykonania robót wykończeniowych, które spowodują przykrycie wad, trzeba się postarać o udokumentowanie stanu budynku za pomocą zdjęć lub opinii rzeczoznawcy. W razie sporu z wykonawcą może to być jedyny dowód. Oczywiście deweloper nie odpowiada za jakość robót wykończeniowych wykonanych we własnym zakresie przez nabywcę ani za szkody w obiekcie spowodowane niewłaściwym wykonywaniem tych robót.

Samodzielne prace wykończeniowe mogą natomiast stanowić dla dewelopera wygodny pretekst do uniknięcia odpowiedzialności za wady robót przeprowadzanych przez niego. Może bowiem dojść do takiej sytuacji, że prace wykończeniowe spowodują pogłębienie już istniejących wad, do których deweloper nie chce się przyznać. Dodatkowo, jeśli dom wykańcza kilka ekip, trudno jest ustalić, kto za co odpowiada. Takie sprawy trafiają z reguły do sądów, a tam ocena zakresu odpowiedzialności dokonywana jest na podstawie opinii biegłych. Aby ułatwić ustalenie, kto za co odpowiada, warto jest spisywać z wykonawcami prac wykończeniowych umowy, w których będzie precyzyjnie wskazany zakres ich obowiązków.