Nowe zasady nabywania ziemi. Sprawdź, co się zmieniło od 1 maja 2016 r.

1 maja 2016 r. weszła w życie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Najważniejszą zmianą jest zezwolenie na sprzedaż nieruchomości rolnej wyłącznie rolnikom. Termin wprowadzenia ustawy był pierwotnie ustalony na 1 stycznia 2016 r. Nowa ustawa ma związek z końcem okresu ochronnego na zakup ziemi przez cudzoziemców, który upłynął 1 maja 2016 r.

Zobacz galerię 1 zdjęcie

Autor: Andrzej T. Papliński

Nowa ustawa zastąpiła ustawę z 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2015 r., poz. 1433). Zmiana ma na celu między innymi przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych i zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach.

Nowa ustawa wprowadza zapis, mówiący o tym, że „Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej”. Przepis ten nie dotyczy nabycia nieruchomości rolnej przez: osobę bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję. Przepisu nie stosuje się również, jeśli nabycie nieruchomości rolnej nastąpiło w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego; na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego lub w wyniku wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego.

Kim, w śwetle nowych przepisów, jest rolnik indywidualny?

W myśl przepisów tej ustawy, rolnik indywidualny jest osobą fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Za rolnika indywidualnego będzie uważana osoba, która posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

• wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe lub
• tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
• wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
• wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie. Dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego będzie pisemne oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo.

Dowodem potwierdzającym zamieszkanie jest zaświadczenie o zamieszkaniu wydane przez organ właściwy w sprawach ewidencji ludności.

Dowodem potwierdzającym powierzchnię posiadanych użytków rolnych są pisemne oświadczenia nabywcy i zbywcy nieruchomości rolnej zawierające informacje dotyczące numeru działki ewidencyjnej, jej położenia i powierzchni oraz klasy i rodzaju użytków rolnych, a także numeru księgi wieczystej albo zbioru dokumentów, o ile są prowadzone.

Przedmiotem umowy przenoszącej własność nieruchomości rolnej albo jej części może być wyłącznie nieruchomość rolna wpisana do ewidencji gruntów i budynków.

W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych, prawo pierwokupu będzie przysługiwało z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione będą następujące warunki:

1. umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej, w tym w formie aktu notarialnego, oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od dnia przekazania umowy do dyrektora oddziału;
2. nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.

Wykonywanie prawa pierwokupu

W razie braku uprawnionego do pierwokupu, to prawo przysługuje z mocy ustawy rolnikowi indywidualnemu będącemu właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością, a jeżeli ten warunek spełnia więcej niż jeden właściciel prawo pierwokupu w pierwszej kolejności może wykonać ten, którego wskaże sprzedający nieruchomość rolną.

W razie braku uprawnionych do pierwokupu albo niewykonania przez nich tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz Skarbu Państwa, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha.

Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości będzie w sposób rażący odbiegała od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.

Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, Agencja Nieruchomości Rolnych będzie mogła złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.

Umowa dzierżawy nieruchomości rolnej

Umowę dzierżawy nieruchomości rolnej albo jej części zawierana będzie w formie pisemnej pod rygorem jej nieważności. Umowę dzierżawy nieruchomości rolnej albo jej części na okres ponad 5 lat zawierana będzie w formie aktu notarialnego.

Umowa dzierżawy zawiera przede wszystkim opis przedmiotu dzierżawy, określający co najmniej jego obszar, stan w jakim się znajduje, klasę gruntów, oraz stan istniejących zabudowań i innych urządzeń, jeżeli stanowią one przedmiot umowy dzierżawy.

Załącznikami do umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej będą: dowody potwierdzające osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego, zamieszkanie, powierzchnię posiadanych użytków rolnych, posiadanie kwalifikacji rolniczych oraz stwierdzające, że dopuszczalny jest podział gospodarstwa rolnego, stanowią załączniki do umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej.

Nieważna jest czynność prawna, której przedmiotem jest przeniesienie własności nieruchomości rolnej albo jej części, jeżeli:

1. nie będzie miała ona zapewnionego dostępu do drogi publicznej lub
2. została dokonana: bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu, bez zawiadomienia Agencji, bez wymaganych oświadczeń, zaświadczeń, decyzji bądź innych wymaganych dokumentów, w oparciu o nieprawdziwe oświadczenie, w oparciu o fałszywe bądź potwierdzające nieprawdę dokumenty.

Agencja Nieruchomości Rolnych będzie mogła wystąpić z pozwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej, oprócz osób mających w tym interes prawny. Zgodnie z założeniami omawiana ustawa miała wejść w życie 1 stycznia 2016 r. Sejm nowej kadencji przegłosował 16 grudnia 2015 r. zmianę wejścia w życie ustawy na dzień 1 maja 2016 r.

Omawiana ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego ma związek z tym, że 1 maja 2016 r. upłynął okres ochronny na zakup polskiej zmieni przez cudzoziemców, czyli będą mogli ją kupić bez zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji.