Nowe przepisy dotyczące najmu okazjonalnego mają chronić wynajmującego

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie, jak podpisać umowę najmu? Co to jest najem okazjonalny? Czy opłaca się wynająć mieszkanie legalnie? Sprawdź, jak zmieniły się przepisy dotyczące najmu.

W ustawie o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw uchwalonej przez Sejm 17 grudnia 2009 r. wprowadzono nowy rozdział poświęcony w całości instytucji najmu okazjonalnego lokalu. Jak zmieniły się przepisy?

Zobacz także:

• Jak płacić podatek od wynajmu mieszkania? Ryczałt czy zasady ogólne?
• Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego
• Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu

Umowa o najem okazjonalny

Umowa najmu okazjonalnego musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Wszelkie zmiany do tej umowy również wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Nowym pomysłem jest tak zwana gwarancja notarialna, czyli obligatoryjne oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego stanowiące załącznik do umowy najmu okazjonalnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego po rozwiązaniu tej umowy. Dodatkowo najemca będzie musiał wskazać (w umowie, w załączniku do niej albo oświadczeniu notarialnym) inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu. Konieczne tu też będzie oświadczenie właściciela lokalu „zastępczego” lub osoby posiadającej tytuł prawny do takiego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie u niego najemcy i jego domowników w razie przymusowej wyprowadzki z wynajmowanego lokalu. Wynajmujący może zażądać, żeby to oświadczenie miało notarialnie poświadczony podpis. Jest to zalecane po to, aby uniknąć podawania przez najemców fikcyjnych adresów lokali „zastępczych”.

Gdy lokator utraci możliwość ewentualnego zamieszkania we wskazanym lokalu, w ciągu 21 dni od daty, kiedy się o tym dowiedział, jest zobowiązany wskazać wynajmującemu inny lokal, w którym mógłby zamieszkać po eksmisji. Ponadto musi przedstawić oświadczenie właściciela nowego lokalu (lub osoby, która posiada do niego tytuł prawny) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie zastępcze przez najemcę i osoby z nim zamieszkujące. Jeżeli najemca nie dopełni tego obowiązku, wynajmującemu przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy o najem okazjonalny lokalu z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego terminu wypowiedzenia.

Nowe przepisy korzystne dla wynajmującego

Ustawodawca, mając na względzie silną pozycję najemców, postanowił wzmocnić prawa wynajmujących, ale tylko tych, którzy nie uchylają się od płacenia podatku od najmu. Dotychczas właściciel nie mógł wyrzucić lokatora, który nie chciał się wyprowadzić z wynajmowanego mieszkania, mimo że umowa najmu została rozwiązana. Wyroki eksmisyjne często były nieskuteczne, ponieważ aby eksmisji dokonać, lokator musi otrzymać lokal socjalny lub pomieszczenie tymczasowe, a takich miejsc po prostu brakuje. Lokatora nie możnawyrzucić na bruk, nie można także eksmitować określonych osób, na przykład najemcy z małoletnimi dziećmi (ograniczenia eksmisji zawarto w art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 14 i 16 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Nowe przepisy rozwiązują ten problem, gdyż większość zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów nie ma zastosowania do umów o najem okazjonalny. Nie obowiązuje tu okres ochronny – od 1 listopada do 31 marca – uniemożliwiający w tym czasie eksmisję lokatora. Eksmisję na bruk z lokalu wynajmowanego okazjonalnie możnastosować nawet w stosunku do kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych czy obłożnie chorych.

Gdy lokator będzie nadal zajmował lokal, choć nie wiąże go już żadna umowa z wynajmującym, wówczas właściciel na podstawie oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, po uprzednim doręczeniu mu żądania opróżnienia lokalu, może złożyć do sądu wniosek o nadanie oświadczeniu najemcy klauzuli wykonalności.

W ten sposób nie musi czekać na wyrok eksmisyjny sądu, a komornik może prowadzić egzekucję w oparciu o taki dokument i pozbyć się niechcianego lokatora z mieszkania. Nie mają tu zastosowania przepisy o zapewnieniu lokalu zastępczego, ponieważ lokator sam zapewnia sobie taki lokal na wypadek rozwiązania umowy najmu.