Spis treści
Luki w prawie pozwalają wciąż wznosić budynki mieszkalne jako hotele lub aparthotele i sprzedawać w nich lokale na własność o wymiarach mniejszych niż ustawowe 25 m2. W przyjętym przez rząd w czerwcu 2025 r. projekcie nowelizacji prawa budowlanego lista obiektów zamieszkania zbiorowego została uzupełniona o aparthotele, co wyklucza te obiekty jako budynki mieszkalne.
Budynek zamieszkania zbiorowego - co to takiego?
W prawie nie może być niedopowiedzeń, bo zostaną one wykorzystane. Ustawodawca musi przewidzieć i uwzględnić w przepisach wszystkie możliwe interpretacje i znaczenia słów. Stąd definicja budynku zamieszkania zbiorowego określa, że jest to budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, gdzie słowo okresowy oznacza czasowy. Dodatkowo, żeby nie było wątpliwości o jakie obiekty chodzi są one po kolei wymienione w przepisach „… hotel, hotel apartamentowy, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki,…”
To jednak jak się okazuje nie wyczerpuje możliwości interpretacji. Istniał wytrych, który pozwalał wszystko to obejść.
Zaświadczenie o samodzielności lokalu
Lokale w aparthotelach, domach studenckich i innych podobnych obiektach mają własne łazienki oraz aneksy kuchenne, a więc w zasadzie wszystko, co jest potrzebne, aby mogły pełnić wszystkie funkcje mieszkalne. Nie obowiązuje ich jednak przepisy jakie musi spełniać lokal mieszkalny. Nie chodzi tylko o metraż, ale także nasłonecznienie, akustykę czy dostępność miejsc parkingowych. Możliwe było wyodrębnienie takiego lokum poprzez uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Zaświadczenie potwierdza, że dany lokal może być wydzielony z budynku jako odrębna nieruchomość i można na jego podstawie ustanowić dla lokalu odrębne prawo własności i założyć księgę wieczystą.
Odrębna własność polega na tym, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i budynku przedmiot własności. Właściciel może dysponować swą własnością bez względu na innych właścicieli lokali. Dodatkowo posiada on udziały w gruncie i części wspólnej budynku, w którym jest jego lokal. Samodzielne mogą być zarówno lokale mieszkalne, jak i lokale o innym przeznaczeniu, np. garaże, lokale użytkowe.
Do uzyskania samodzielności wymaga się m.in., aby izby wchodzące w skład lokalu muszą spełniać warunki dla pomieszczeń przeznaczonych do stałego pobytu ludzi a także wraz z pomieszczeniami pomocniczymi – muszą zaspokajać określone potrzeby – mieszkaniowe lub inne niż mieszkaniowe, np. usługowe.
Zaświadczenie wydaje starosta lub prezydent miasta.
Koniec z zaświadczeniami
Jak donosi Rzeczpospolita Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało koniec wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali na cele mieszkalne. Ma to związek z nagminnym wykorzystywania tej formy uzyskania własności przez deweloperów oferujących nieruchomości mieszkaniowe o metrażu mniejszym od przewidzianego w przepisach dla lokali mieszkalnych i nie spełniających innych wymaganych przepisami warunków.
Na liście prac legislacyjnych rządu jest projekt nowelizacji ustawy o własności lokali. MRiT zaplanowało wprowadzenia zapisu, który uniemożliwi uzyskania zaświadczenia w budynkach zamieszkania zbiorowego. Projekt jest jeszcze w fazie opracowywania, a przyjęcie go przez rząd jest planowane na II kwartał 2026 r.
Zobacz także: ul.Romanowicza, Zabłocie, Kraków. Miał być akademik, będą mieszkania na wynajem - zdjęcia
