Naliczanie opłaty adiacenckiej: kiedy właściciel nieruchomości musi ją zapłacić?

W niektórych wypadkach właściciel nieruchomości musi zapłacić na rzecz gminy tzw. opłatę adiacencką. Wiąże się ona między innymi ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek poniesienia przez Skarb Państwa lub samorząd wydatków na budowę infrastruktury technicznej. Ma na celu zrekompensowanie tych wydatków.

Kwestie związane z opłatą adiacencką reguluje ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Definiuje ona budowę urządzeń infrastruktury technicznej, jako budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

Naliczanie opłaty adiacenckiej

Opłatę adiacencką dla właścicieli nieruchomości ustala gmina. Jest ona sposobem partycypacji właścicieli nieruchomości w kosztach budowy wskazanych wyżej urządzeń infrastruktury technicznej, budowanych z pieniędzy publicznych – Skarbu Państwa, samorządu, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

Przepisy dotyczące opłaty adiacenckiej stosuje się także do użytkowników wieczystych gruntów, którzy nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wnieśli jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego.

Kto ustala nałożenie opłaty adiacenckiej

Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji o ustaleniu tej opłaty może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy dotycząca wysokości opłaty adiacenckiej. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Trzeba podkreślić, że nie każda budowa infrastruktury technicznej oznacza automatycznie, że gmina naliczy właścicielowi nieruchomości opłatę adiacencką. To, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości powinna wynikać z opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości.

Jaka może być wysokość opłaty adiacenckiej?

Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 proc. różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Ile czasu mamy na uiszczenie opłaty adiacenckiej?

Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty. Wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty.

Nakłady poniesione przez właściciela lub użytkownika wieczystego

Przy ustaleniu opłaty adiacenckiej, różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Podział nieruchomości a opłata adiacencka

Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 proc. różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie tej opłaty może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Wynika to z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Scalanie i podział nieruchomości

Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału mają obowiązek wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50 proc. wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Przy ustalaniu wartości dotychczas posiadanych nieruchomości nie uwzględnia się wartości urządzeń, drzew i krzewów, jeżeli zostało za nie wypłacone odszkodowanie (art. 107 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Terminy i sposób wnoszenia tych opłat ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień. Jeżeli nie dojdzie do ugody, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości.

Sankcje za brak uiszczenia opłaty adiacenckiej

Brak zapłaty opłaty adiacenckiej wiąże się z jej egzekucją administracyjną i np. z zajęciem wynagrodzenia za pracę lub też z rachunku bankowego.

Warto też dodać, że jeżeli dana osoba stanie się właścicielem lub współwłaścicielem danej nieruchomości, wówczas na nią przechodzi obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej.