Kupno nieruchomości bez księgi wieczystej

Nie ma przeszkód prawnych, aby nabyć nieruchomość, która nie ma księgi wieczystej. Nabywca musi się jednak liczyć z pewnymi niebezpieczeństwami, Może się okazać, że nieruchomość jest obciążona albo sprzedający nie są już jej właścicielami. Zobacz, jakich dokumentów żądać jeżeli nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej.

Najbardziej komfortową sytuacją dla nabywcy jest zawarcie umowy kupna nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym, z urządzoną księgą wieczystą i bez rozbieżności pomiędzy jej stanem faktycznym i prawnym. Jeśli sprzedającym jest osoba ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel, chroni nas dobra wiara ksiąg wieczystych i zasadniczo mamy gwarancję, że kupujemy nieruchomość od osoby uprawnionej. Nie ma jednak przeszkód prawnych, aby nabyć nieruchomość, która nie ma księgi wieczystej, albo nawet taką, dla której istnieją rozbieżności co do jej stanu faktyczno-prawnego. Nabywca musi się jednak liczyć z pewnymi niebezpieczeństwami.

Nieruchomość może być obciążona

Gdy brak księgi wieczystej, nabywca nie będzie miał pewności, czy:

• nieruchomość jest obciążona hipotekami lub służebnościami;
• istnieją w stosunku do niej roszczenia osób trzecich.

W tym zakresie kupujący będzie się musiał zadowolić zapewnieniami sprzedającego co do stanu prawnego nieruchomości i ewentualnie zabezpieczyć swoje interesy ustanowieniem na przykład kar umownych bądź dodatkowych zobowiązań - na wypadek, gdyby zapewnienia sprzedającego okazały się nieprawdziwe.

Właścicielem nieruchomości może być kto inny

Nie da się wykluczyć, że sprzedający nieruchomość nie są już jej właścicielami, ponieważ wcześniej dokonali przeniesienia własności na inną osobę. W takiej sytuacji pechowemu "nabywcy" pozostaje sądowe dochodzenie zwrotu ceny, poniesionych kosztów związanych z nabyciem nieruchomości oraz utraconych korzyści. Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżono kary umowne, mogą one być dochodzone obok żądania zwrotu ceny i innych kosztów. Kary umowne są zazwyczaj ustalane na poziomie do 5% wartości nieruchomości z klauzulą, iż możliwe jest dochodzenie odszkodowania przekraczającego wartość ustalonej kary umownej. Zasadniczo nie spotyka się umów, w których kary umowne są ustalone na poziomie wartości nieruchomości. Nie jest jednak wykluczone takie sformułowanie umowy sprzedaży, żeby w razie braku pewności co do osoby właściciela zapewniała ona nabywcy zwrot ceny wraz ze wszystkimi kosztami. Poddanie się przez sprzedającego dobrowolnej egzekucji wprost z aktu notarialnego w zakresie ustalonej kary umownej z pewnością ułatwia dochodzenie roszczenia przez nabywcę. Nie będzie on musiał występować do sądu z powództwem i czekać na wyrok, lecz od razu może wystąpić o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, a następnie wystąpić do komornika o przeprowadzenie postępowania egzekucyjnego. Przy zawieraniu umowy nabycia nieruchomości bez księgi wieczystej notariusz zawrze w akcie notarialnym sprzedaży wniosek o założenie księgi i ujawnienie praw nabywcy. Pobierze również opłatę sądową w wysokości 60 zł za założenie księgi oraz 200 zł za wpis prawa własności.

Jakich dokumentów żądać jeżeli nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej

• aktu notarialnego nabycia nieruchomości;
• postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku; 
• decyzji administracyjnej przyznającej własność lub prawo użytkowania wieczystego; 
• wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów. Można w niej sprawdzić dane właściciela nieruchomości, trzeba jednak mieć na uwadze, że informacje o zmianach w stanie prawnym nieruchomości docierają do ewidencji z opóźnieniem;
• od osób, które nabyły nieruchomość w spadku, dowodu opłacenia podatku od spadków i darowizn bądź decyzji urzędu skarbowego wyrażającej zgodę na zbycie nieruchomości przed zapłatą takiego podatku.

Podstawa prawna:

- ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (j.t. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)
- Kodeks cywilny

Data publikacji: 26.08.2010