Jak wyegzekwować zakończenie budowy?

Deweloperowi zależało, abyśmy podpisali akty notarialne sprzedaży przed końcem ubiegłego roku. Zrobiliśmy to, ale okazuje się, że nie zrealizował on wszystkich prac i nie uprzątnął terenu...

Pytanie: Czy podpisanie notarialnych umów sprzedaży zwalnia go z reszty prac?

Odpowiedź: Deweloper powinien wykonać wszystkie roboty określone w umowie przedwstępnej, która zawiera też elementy umowy o roboty budowlane, i przekazać przedmiot sprzedaży w takim stanie, aby nadawał się do umówionego użytku. Samo przeniesienie własności nieruchomości nie zwalnia go z dokończenia prac, jednakże w zależności od treści aktu wyegzekwowanie tych obowiązków może być utrudnione.

Jeśli bowiem deweloper zabezpieczył się zapisami, że przedmiot sprzedaży został zrealizowany zgodnie z umową, a nabywca nie zgłasza zastrzeżeń co do jego stanu, to niestety, nabywca będzie musiał udowodnić, że tak nie jest. Pozycja negocjacyjna nabywcy jest też znacznie osłabiona, gdy wpłacił już całą kwotę, a zazwyczaj deweloper wymaga tego przed podpisaniem aktu notarialnego. Dopóki kupujący ma jakieś należności wobec sprzedającego, może się wstrzymać ze spełnieniem części świadczenia wzajemnego do zakończenia prac, co jest bardzo skutecznym orężem w sporach z wykonawcą. Po nabyciu nieruchomości i uiszczeniu całej kwoty ta możliwość odpada.

Warto jednak pamiętać, że kupującemu przysługują na mocy ustawy roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej. W przypadku budynku okres rękojmi wynosi trzy lata i w tym czasie nabywca może się domagać od sprzedającego naprawienia wad lub obniżenia ceny. Oprócz tego może dochodzić odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, a zatem ma prawne podstawy do dochodzenia swoich roszczeń.

Podstawa prawna: Kodeks cywilny