Rękojmia a gwarancja na mieszkanie. Najważniejsze różnice, czas trwania

Wykryłeś usterki w mieszkaniu od dewelopera? Zgodnie z kodeksem cywilnym, na podstawie rękojmi możesz żądać od dewlopera ich naprawienia. Wyjaśniamy, na czym polega rękojmia, czym różni się ona od gwarancji i ile trwa.

Zobacz galerię 1 zdjęcie

Autor: Mariusz Bykowski

Uprawnienia z tytułu rękojmi, gdy chodzi o wady budynku wygasają z upływem 3 lat od odbioru mieszkania

Kodeks cywilny o rękojmi

Może zdarzyć się sytuacja, że usterki w mieszkaniu zostaną przez nas zauważone już po odbiorze lokalu od dewelopera i to np. po kilku miesiącach. Podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego w żaden sposób nie tamuje nam drogi do późniejszego czy kolejnego zgłaszania usterek deweloperowi. Wówczas zastosowanie będzie mieć instytucja uregulowana w kodeksie cywilnym (art. 556 kodeksu cywilnego i następne) zwana rękojmią.

Wyraźnie o tym mówi także art. 27 ust. 6 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zgodnie bowiem z jego brzmieniem w zakresie nieuregulowanym w tejże ustawie do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi.

Pamiętajmy też, że w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera przepisów o rękojmi wyłączyć i ograniczać nie można – wszelkie mniej korzystne dla nas uregulowania są niezgodne z prawem.

Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi

Zgodnie z uregulowaniami wynikającymi z ustawy kodeks cywilny - deweloper jako sprzedawca lokalu mieszkalnego jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi względem kupującego:

• jeżeli rzecz sprzedana (w tej sytuacji lokal mieszkalny) ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, lub;
• jeżeli lokal mieszkalny nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego (mieszkanie pozbawione nasłonecznienia, inny niż zapewniany widok za oknem etc.), albo;
• jeżeli lokal mieszkalny został kupującemu wydany w stanie niezupełnym (np. brak komórki lokatorskiej)

Okres rękojmi

Uprawnienia z tytułu rękojmi, gdy chodzi o wady budynku wygasają z upływem 3 lat. Oznacza to, że od dnia odbioru lokalu, mamy 3 lata na wykrycia ewentualnych wad. Gdy zauważymy usterkę - powinnyśmy niezwłocznie o tym na piśmie poinformować dewelopera. Maksymalny termin, jaki ustawodawca przewidział na poinformowanie dewelopera od dnia wykrycia wady wynosi 1 miesiąc. Wystarczy, by w ciągu miesiąca wysłać taką informację listem poleconym na adres dewelopera.

Prawa z tytułu rękojmi

Przede wszystkim deweloper ma prawny obowiązek wskazaną wadę usunąć na własny koszt. Żądać możemy również obniżenia ceny lokalu. Ponadto, gdy wada jest istotna (znacznie utrudnia nam korzystanie z lokalu) lub deweloper pomimo zawiadomienia go i wyznaczeniu terminu nie usunie usterek, mamy prawo odstąpić od umowy. Lokal wówczas zwracamy deweloperowi, a w zamian powinniśmy otrzymać zwrot zapłaconych pieniędzy.

Zgłoszenie wady mieszkania z tytułu rękojmi

Aby zgłosić usterkę na podstawie przepisów o rękojmi – sporządzamy pisemne zgłoszenie wraz z informacją czego się domagamy (np. zakreślamy termin naprawy usterki), które następnie listem poleconym przesyłamy na adres dewelopera. Warto pamiętać, by wymiana zdań z deweloperem zawsze przybierała formę pisemną.

Różnice między rękojmią a gwarancją

Rękojmia od gwarancji różni się tym, że przysługuje nam z mocy prawa i jak było wspominane nie można jej umownie ani ograniczyć, a tym bardziej wyłączyć. Gwarancja natomiast jest dobrowolna, jest to niejako dodatkowe uprawnienie dla kupującego. To czy deweloper udzieli nam gwarancji zależy wyłącznie od niego, zatem ważne jest aby była uregulowana w zawartej z nami umowie deweloperskiej. Gwarancja stanowi formę przyrzeczenia, mocą którego deweloper zobowiązuje się np. do usunięcia na swój koszt określonych usterek, gdy te ujawnią się w przewidzianym gwarancją terminie. Gdy terminu nie określono, wynosi on rok od dnia wydania lokalu.

Na koniec - warto pamiętać, że obie instytucje (rękojmia i gwarancja) są niezależne od siebie. To nabywca ma wybór, która instytucja w danej chwili jest dla niego korzystniejsza. Dlatego też przygotowując wezwanie do dewelopera należy wyraźnie wskazać na jakiej podstawie i czego się domagamy, a raz wybrana instytucja będzie nas wiązać do końca istnienia wady.